На прошлой неделе банкиры и риэлторы обсуждали итоги ипотечного кредитования в Нижегородской области за I полугодие 2011 года. Главный вопрос пресс-конференции звучал так: «Стала ли ипотека более доступной?» Ответ получился однозначный: да. Более того, экономическая жизни Нижнего Новгорода находится на подъеме, что способствует увеличению спроса. Однако в очередь за кредитами нижегородцы не выстраиваются.
Сухая статистика
Станислав Спицын, начальник управления Центробанка по Нижегородской области, поделился статистическими сведениями по поводу экономической жизни в регионе. По его словам, темпы экономического роста в регионе приближаются к 25% от уровня прошлого года. Снова стал расти спрос на банковские услуги. К примеру, рост кредитного портфеля приближается к 400 млрд. рублей (до кризиса он составлял 300-310 млрд. рублей). Внушительны объемы выданных кредитов: 250 млрд. рублей получили промышленные предприятия, 15 млрд. – предприниматели и 80 млрд. (на 25,6% больше, чем в 2010 году) - физические лица.
По данным Станислава Федоровича, за первые шесть месяцев 2011 года в Нижегородской области было выдано более 3000 ипотечных кредитов на сумму более 4 млрд. рублей. При этом 80% жилищного строительства в области осуществляется именно за счет ипотеки.
Также глава управления Центробанка отметил, что цена ипотечного кредита за год снизилась на 1,5 %. «В 2010 году стоимость ипотечного кредита в Нижегородской области составляла 13,7%, в текущем году – 12,2%. Это существенное снижение. Хотя сроки выдачи по-прежнему большие – 160-170 месяцев».
Одновременно Станислав Спицын подчеркнул, что в 2011 году рост задолженностей по ипотечным кредитам превысил прошлогодние показатели. Если в 2010 году в регионе сумма задолженности составила 560 млн. рублей, то в этом году – 750 млн.
Весь ассортимент банков
Алексей Денисов, генеральный директор ГП НО «НИКА», отметил, что нарастает онкуренция между банками. Ряд банков, стремясь предложить клиентам лучшие условия, снизил процентные ставки по ипотеке. И даже майское повышение ставки рефинансирования не скажется на цене кредита, поскольку оно нивелировалось июльским понижением. По прогнозу Алексея Юрьевича, к осени процентные ставки по ипотечным кредитам могут снизиться еще.
Представители пяти нижегородских банков привели свои примеры индивидуального подхода к клиентам. В одних ипотечных программах акцент делается на залог, в других – на уровень доходов клиента, в третьих – на сумму первого взноса.
Правда, банкиры оговорились, что снижение процентных ставок и уменьшение первоначального взноса не говорит о смягчении требований к клиентам. Наоборот, требования, которые выдвигают банки, сегодня более жесткие, чем до кризиса. Как результат, просроченных кредитов среди выданных по новым программам немного.
А теперь о самих новых программах и подходах к клиентам:
- появилась возможность взять кредит не только наемным работникам с «белым» доходом, но и владельцам бизнеса, и индивидуальным предпринимателям. В этом случае банк выдает кредит, не требуя подтверждения дохода. Представитель банка, отказавшегося от справки 2НДФЛ, утверждает, что подобные кредиты занимают 30% от всех ипотечных займов. Однако для защиты банка от рисков первый взнос в этом случае составляет не менее 40%.
- Снижение базовой процентной ставки по ипотечному кредиту до 8,5%, а в некоторых случаях до 7,5% (при сотрудничестве с риэлторами) и даже до 6,4%. Последние цифры касаются только клиентов НИКА при соблюдении комплекса условий одновременно: если кредит берется на срок 5-7 лет, если клиент является участником программы «Обеспечение жильем молодых семей», если жилье приобретается по цене не выше установленной Минрегионом России, если кредит берется на покупку жилья, строящегося в рамках программы АИЖК «Стимул».
- Кредит можно получить по двум документам за два часа. Такие уникальные условия предоставляются, правда, не всем клиентам, а тем, кто готов внести первый взнос не менее 50% от стоимости квартиры. При этом все прочие условия кредитования, в том числе ставки, остаются на базовом уровне, как в стандартных программах.
- Приобретение жилья на начальном этапе строительства. Обычно нижегородцы с опаской относятся к подобным приобретениям, поскольку велик риск недостроя и примеры обманутых дольщиков у всех в памяти. Но, поскольку банкиры тщательно проверяют застройщика и его проект, то, по их словам, подобные риски сводятся к нулю.
- При выборе залогового кредита, то есть кредита под залог имеющейся недвижимости, банк не контролирует, на какие цели он будет потрачен: на приобретение домика в деревне, на покупку зарубежной недвижимости или новостройки на стадии котлована.
- Земельный кредит выдается на приобретение земельного участка на вторичном рынке под дачу или коттедж.
- Появляются программы кредитования малоэтажного строительства.
- Предлагаются переменные ставки, при которых размер процентной ставки по ипотечному кредиту зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
- Возможно использование материнского капитала как для досрочного погашения ипотечного кредита, так и в качестве первоначального взноса для него.
- Отменяется комиссии за резервирование денежных средств, есть возможность полностью отказаться от страховки.
- Увеличение возрастных ограничений до 65 лет на момент выплаты кредита.
- Можно учитывать доход до 4 членов семьи, что позволяет существенно увеличить совокупный семейный доход.
- Возможность досрочного погашения кредита без моратория и штрафных санкций, без ограничения по срокам и суммам.
Взгляд риэлторов
Марина Боженкина, сертифицированный ипотечный брокер одной из риэлторских компаний, обратила внимание на некоторые перекосы в решении жилищных проблем. Во-первых, некоторые банки в стремлении пойти навстречу клиентам соглашаются кредитовать даже приобретение народной стройки, что явно не оправдывает хлопот. Ведь кредит за ветшающее жилье придется отдавать не один год, и на момент выплаты ипотеки оно может устареть и морально, и физически. Во-вторых, достойного и доступного жилья в Нижнем Новгороде катастрофически не хватает. Есть информация, что на 300 квартир в «антикризисном» доме выстроилась очередь в 1000 человек.
Есть и положительные факты. По ее мнению, после кризиса меняется менталитет клиентов агентств недвижимости. Прежде чем взять кредит, они считают каждый рубль, принимают решение вдумчиво и осознанно. Кроме того, к риэлторам стали обращаться родители, желающие взять ипотеку для покупки квартиры своим маленьким детям на будущее. Марина Боженкина считает, что это говорит об улучшении финансового положения нижегородцев и об оздоровлении экономики.
Александр Авербах, президент Нижегородской Гильдии Сертифицированных риэлторов (СРО), сообщил о том, что в 2010 году с использованием ипотечного кредитования проходили 43-45% сделок с недвижимостью. В этом году общий объем сделок вырос, следовательно, выросло и общее число ипотечных сделок. Александр Вячеславович констатировал, что потребность в улучшении жилищных условий в регионе очень высока, поэтому, даже несмотря на рост цен на жилье, количество ипотечных сделок продолжит расти. Проблем при этом еще немало. И потому, что в Нижнем не было внятной программы развития города, и потому, что давно не велась массовая застройка. Кроме того, на рынке первичного жилья физическое лицо не может влиять ни на качество, ни на сроки строительства, участие его в деятельности на рынке сводится лишь к оплате.
Конечно, каждый хотел бы приобрести жилье новое, с современной проводкой, с соседями, близкими по социальному статусу и возрасту, однако предложение невелико, да и доход большинства горожан не позволяет сделать этого. 1-комнатная квартира площадью 40 кв.м. в новостройке стоит около 2,4 миллиона рублей. Хрущевка обойдется в полтора миллиона. Потому покупки новостроек занимают не первое место (Марина Боженкина уточнила, что из 10 сделок на рынке недвижимости 7 касаются вторичного жилья, 2,5 – первичного и 0,5 – загородного), а большинство сделок являются альтернативными.
Как поведут себя цены на недвижимость в ближайшее время? Это зависит по мнению экспертов, от двух факторов: от цены на нефть и от размера зарплаты. Сейчас растет и то, и другое. Следовательно, будут расти и цены на недвижимость.
Вместо итога
Банки готовы кредитовать приобретение земельных участков и загородных домов, дома народной стройки и новостройки на начальной стадии строительства. Они предлагают кредит при внесении всего 10% от стоимости жилья, разрешают внести в число созаемщиков до 4 членов семьи, снижают процентные ставки и отменяют комиссии. Некоторые банки объявляют, что для получения кредита в день обращения достаточно предъявить всего 2 документа.
Банкиры в один голос говорят о том, насколько лучше жить в своей квартире, чем отдавать деньги за съемное, убеждают, что россиянам нужно улучшать качество жизни (читай: больше брать займов). То есть банкам выгодно давать кредиты. А выгодно ли их брать людям? Коллега взял ипотеку в размере 800 тысяч рублей. За 10 лет он выплатит банку 2 миллиона 300 тысяч. Да, банкиры приводят в пример прошлое десятилетие: в 2001 году однокомнатная квартира стоила 250 тысяч рублей. И те, кто взял жилищный кредит даже под 23%, в итоге оказались в выигрыше: за 10 лет переплата составила 750 тысяч рублей. При том, что однокомнатная квартира стоит сейчас существенно дороже миллиона.
И все же знакомые кредитам не очень доверяют: «В наше непростое время сложно сделать прогноз даже на два года вперед, не говоря уж о 10-25. А если снова кризис, я потеряю работу, заболеет мама и передо мной встанет альтернатива: купить ей лекарства или платить кредит?»
Еще одну ложку дегтя добавил к общему оптимистичному настрою Станислав Спицын. Он напомнил, что сегодня в городе сносят дома столетней давности, и спросил, сколько лет будет служить вновь построенное жилье. Гарантия на него составляет 30 лет, и почти равна максимальному сроку кредита. А нужно, чтобы оно надежно служило хотя бы двум поколениям, то есть лет 60.
Кстати
Премьер-министр РФ заявил, что в связи со снижением инфляции в стране, ставка по ипотеке не должна превышать в будущем 6%. По данным «Интерфакса», председатель правительства обратил внимание регионов на возможности софинансирования первоначального взноса по ипотеке или расчетов по процентным ставкам для матерей-одиночек и молодых специалистов. «Как правило, регион берет на себя выплату процентной ставки. После рождения первого ребенка тело долга сокращается существенно, после рождения второго – еще более существенно, а после рождения третьего эта проблема вообще для семьи закрывается», – сообщает издание.
Фото: www.novostroika.su
15c
