«Газета.Ru» продолжает подводить итоги года и на этот раз рассказывает о самых ярких трендах на рынке элитного жилья. Почему «элитка» дешевеет, откуда взялись «нетрадиционные инвесторы» и как покупатели реагируют на значки доллара и евро — в нашем материале.
Демократизация
Рынок элитной недвижимости стал более демократичным: появляются предложения до $500 тыс., а в элитный сегмент приходят те, кому раньше накоплений хватало только на бизнес-класс.
В IV квартале 2014 года 2% объектов на первичном рынке элитной недвижимости предлагались по цене до $500 тыс., а имея $1 млн, можно позволить себе уже 29% элитных квартир и апартаментов в новостройках Москвы, подсчитали в Intermark Savills.
По данным, представленным управляющим партнером компании Дмитрием Халиным на пресс-конференции Top Brokers Alliance, в IV квартале прошлого года в диапазоне от $500 тыс. до $1 млн предлагалось только 8% объектов, а более бюджетных квартир на рынке не было вовсе. Еще годом ранее этот показатель составлял всего 3%.
Таким образом, в 2014 году предложение на рынке элитной недвижимости перераспределилось в пользу более бюджетных объектов.
«В этом году большинство покупок совершается в диапазоне 40–65 млн руб. Для сравнения, несколько лет назад минимальный бюджет сделки начинался от 50 млн руб.», — рассказал руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Валентин Зуев.
При этом меняется и состав покупателей – многие клиенты пришли в этом году из бизнес-сегмента. В основном это покупатели, у которых были долларовые накопления.
«Часть покупателей, которые раньше могли себе позволить только квартиры бизнес-класса, теперь купили элитную недвижимость. Это самые осторожные и терпеливые люди, которые имели сбережения в долларах и выиграли от девальвации рубля», — говорит Дмитрий Халин.
Покупательский бум
В отличие от кризиса-2008, когда в конце года продажи в элитном сегменте резко упали, в этом году рост курса доллара спровоцировал рост спроса, но это касается именно первичного рынка.
По данным агентства недвижимости Tweed, продажи в элитных новостройках выросли на 46% по сравнению с концом 2013 года и на 68% по сравнению с летом 2014 года.
«Мы сейчас наблюдаем просто бешеный спрос, и IV квартал 2014 года перекрывает лучшие периоды 2012 и 2013 годов», — говорит управляющий партнер компании Ирина Могилатова.
Эксперты объясняют повышенный спрос на недвижимость желанием клиента хотя бы сохранить свои сбережения, если речь идет о рублевых накоплениях. При этом предложение в элитном сегменте в этом году полностью угадало, каким будет спрос – и по площадям квартир, и по бюджету покупки, говорит эксперт. А вот в 2008 году девелоперы не учли интересы покупателей, многие стройки в итоге были заморожены, и часть проектов пришлось впоследствии переделывать.
Основная часть спроса, по данным аналитиков, приходится на Хамовники. «Около 45% клиентов хотели бы приобрести квартиру в этом районе, при этом часть покупателей уходит сюда из других районов – например, если не находят подходящие варианты на Арбате или Остоженке», — говорит Ирина Могилатова.
По словам Дмитрия Халина, клиенты на элитном рынке жилья, несмотря на кажущийся ажиотажный спрос, ведут себя вдумчиво, действуют рационально.
«Для поисков квартиры для собственного проживания и вдумчивого анализа сейчас самое лучше время», — говорит эксперт.
По данным Tweed, если во время кризиса 2008–2009 годов доля инвесторов на рынке элитного жилья была 80%, то сейчас одна половина покупает элитную недвижимость с целью инвестиций, а вторая – для себя. Но среди инвесторов появились и «нетрадиционные покупатели».
Сейчас около 15% игроков на рынке – это такие «нетрадиционные инвесторы» — люди, которые хранили деньги на депозите, а теперь в связи с динамикой рубля решили перевести их в квадратные метры.
«Такие покупатели либо улучшают свои собственные жилищные условия, либо покупают квартиры своим годовалым детям или родителям. Они инвестируют в себя, но с прицелом на будущее», — говорит Ирина Могилатова.
Рублевая «первичка»
На рынке первичной элитной недвижимости большая часть объектов (около 62%) в этом году выставлялась в рублях. При этом основная часть предложения новостроек в валюте сосредоточена в пределах Садового кольца, в основном это «компактные проекты».
В последнем квартале этого года 87% сделок были заключены в рублях. Для сравнения, в первых трех кварталах этот показатель был равен 69%, подсчитали в Intermark Savills.
Как отмечают эксперты, в рублевом эквиваленте цены растут. По данным Intermark Savills, за 11 месяцев этого года в рублях они выросли на 38% по сравнению к декабрю прошлого года. А по данным Tweed, цены на первичном рынке выросли в рублевом эквиваленте на 22–28% в зависимости от характеристик объектов и их локации. Цены в долларах, напротив, снизились — на 7–12%.
Покупатели вообще неохотно берут объекты, цены на которые представлены в условных единицах, даже если брокер предлагает внутренний курс 37–38 рублей.
По словам экспертов, значки доллара или евро сейчас «пугают клиентов». Им удобнее самим перерасчитывать цену – сколько это было в долларах два месяца назад, сколько сейчас.
Валютная «вторичка»
На вторичном рынке, напротив, основная часть предложения выставлена в валюте. Продавцами в этом сегменте выступают частные инвесторы, которые иначе реагируют на изменения рынка и экономической ситуации – им требуется три-четыре месяца, чтобы перестроиться.
Спрос на элитную «вторичку» также вырос: по данным Contact Real Estate, количество сделок в ЦАО за 11 месяцев этого года выросло на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«В среднем у нас бывает 50 сделок за квартал, но в IV квартале будет даже больше. Это нас удивило — обычно такого резкого всплеска в конце года не бывает», — сказал генеральный директор Contact Real Estate Денис Попов.
По словам эксперта, около 80% объектов на вторичном рынке выставляются в долларах. Предложения в рублях относятся к нижнему диапазону цен элитного сегмента.
При этом есть продавцы, которые сразу же меняют деньги на доллары, даже если получили их в рублях, и уже в валюте закладывают их в банковскую ячейку, где они лежат до регистрации договора. «Люди не хотят брать деньги в рублях, потому что за две недели можно потерять 10–12%», — говорит Денис Попов.
По словам Ирины Могилатовой, многие сделки сейчас срываются из-за продавцов. Как рассказывает эксперт, продавцы не настроены «сливать» свои квартиры, если им не нужно продать их срочно, а покупатели не настроены покупать «вторичку» дорого. «Те клиенты, которые хотят купить именно вторичное жилье и при этом имеют накопления в долларах, и вовсе единодушно решили подождать до весны», — говорит аналитик.
