Наш портал традиционно завершает уходящий год подведением итогов: ведущие специалисты зарубежного рынка недвижимости, наши ключевые эксперты и друзья отвечают на самые главные вопросы о том, что формировало рынок в 2017-м, — и каким они видят наступающий 2018 год. Поздравляем всех с праздниками и желаем успешного, наполненного радостными событиями Нового года!
КАКИЕ ГЛАВНЫЕ СОБЫТИЯ ПРОИЗОШЛИ НА ЗАРУБЕЖНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В 2017 ГОДУ?
Нина Волкова, генеральный директор агентства недвижимости NV Company:
Рынок зарубежной недвижимости оживлен. В 2017 году в России прошли два блока выставок — весенний и осенний, и наша компания участвовала в каждой из них. Из важных событий года также хотелось бы отметить премию Homes Overseas Russian Awards, ежегодно выбирающую лучшие агентства недвижимости. Для меня большая честь быть членом жюри премии.
Что касается громких событий в ключевых странах для российских покупателей, то 2017 год был насыщен ими. Турция начала давать гражданство за покупку недвижимости. Эстония отменила требование по обязательному проживанию в стране в течение 183 дней для всех владельцев ВНЖ, что, безусловно, является хорошей новостью для всех покупателей недвижимости. Власти Черногории ввели мораторий на новое жилищное строительство в Будве и Петроваце. Временный запрет на застройку коснулся и Котора: при дальнейших темпах девелопмента направление могло бы потерять статус Объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО. Португалия ввела новый налог на богатство, которым облагаются все объекты недвижимости стоимостью от €600 000 (ставка 0,3%). Власти Италии объявили о вступлении в силу фиксированного подоходного налога для всех налоговых резидентов, получивших доход за границей. Мальта изменила условия получения ВНЖ по инвестиционной программе, сделав ее более привлекательной для иностранцев. Швейцария отменила действие закона Lex Koller в регионе Андерматт до 2030 года, что будет способствовать росту спроса на недвижимость со стороны иностранцев и развитию направления. Эти и многие другие события привлекали внимание покупателей зарубежной недвижимости в 2017 году — и прямо или косвенно повлияли на формирование будущих трендов.
Юлия Титова, генеральный директор агентства недвижимости RentSale:
На мой взгляд, главным событием 2017 года на рынке зарубежной недвижимости стало глобальное изменение спроса — практически на всех направлениях, популярных среди россиян. Рынок заметно оживился. Этому способствовали и программы по получению вида на жительства и улучшение условий ипотеки в ряде стран.
Наталья Завалишина, генеральный директор агентства Distant Property:
Год был непростой, но все-таки достаточно активный: рынок замедлился, но не остановился. В России проходят все основные мероприятия и выставки зарубежной недвижимости — Investshow и Propertyshow на Тишинке, в Экспоцентре на Красной Пресне, круглые столы и выставки при поддержке портала HomesOverseas.ru, а также cамое яркое событие — Homesoverseas Russian Awards, премия в области наиболее интересных проектов на рынке зарубежной недвижимости. Новые компании выходят на российский рынок. Спрос, хотя и не всегда соответствующий предложению, есть. В общем и целом можно сказать, что рынок развивается в условиях новой экономической реальности.
Ирина Чащина, генеральный директор агентства недвижимости ttEstate:
2017 год запомнится покупателям и профессионалам рынка зарубежной недвижимости прежде всего как время восстановления спроса со стороны россиян. Что же касается мировых рынков, то, на мой взгляд, ключевыми событиями уходящего года, повлиявшими на «ход игры», стал Brexit, значительно изменивший ситуацию на британском рынке недвижимости; политическая ситуация в Каталонии, вызвавшая неопределенность со стороны покупателей, а также восстановление политической стабильности и транспортного сообщения между Россией и Турцией. И как следствие — восстановление спроса на турецкую недвижимость со стороны россиян.
Яна Добровольская, исполнительный директор агентства недвижимости «Страна Плюс»:
Пожалуй, из всех событий на зарубежном рынке недвижимости я хочу отметить одно, самое главное для индустрии, — это заметное оживление рынка в начале 2017 года в сравнении с 2016 годом.
КАКИЕ ТРЕНДЫ, НАМЕТИВШИЕСЯ НА ЗАРУБЕЖНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В УХОДЯЩЕМ ГОДУ, ВЫ СЧИТАЕТЕ КЛЮЧЕВЫМИ?
Нина Волкова:
Во-первых, зарубежная недвижимость возвращает позиции, утраченные в связи с финансовым кризисом. Интерес покупателей восстанавливается — и сегодня он заметно смещается в сторону коммерческой недвижимости. В нашем агентстве мы отмечаем рост числа запросов на арендный бизнес и проекты для редевелопмента. Ряд европейских стран демонстрирует восстановление экономики: к государствам, в которых растет ВВП, укрепляется и доверие покупателей недвижимости. Из минусов: в Евросоюзе ужесточились условия по получению ипотечных кредитов, причем это касается не только россиян, но и нерезидентов в целом.
Заемные средства сегодня не так доступны как раньше, и покупателям стоит больше рассчитывать на собственные средства.
Юлия Титова:
Основная тенденция уходящего года — это небывалый спрос на зарубежную недвижимость, сопоставимый с показателями 2007-2008 годов. На всех направлениях появились покупатели из Крыма. Помимо россиян, среди которых традиционно доминируют москвичи, теперь зарубежную недвижимость покупают многие представители Казахстана, Украины, Белоруссии и других стран СНГ, а также граждане ЕС и США — выходцы из России, которые обращаются к нам за покупкой недвижимости.
Наталья Завалишина:
Пожалуй, одним из основных трендов сегодняшнего дня является некоторый разрыв между предложением рынков и ожиданиями покупателей. Ожидания нередко не соответствуют рыночным предложениям, особенно это касается стран с устойчивой экономикой. Будущие собственники ждут больших скидок, длительных рассрочек, низкой стоимости — все это реалии сегодняшнего дня, тогда как большинство стабильных рынков не может предложить ничего подобного. Продавцы вторичных объектов, готовые к реализации своего жилья, также предлагают достаточно высокую стоимость, не всегда соответствующую возможностям покупателей. Таким образом, тенденция отложенного спроса, сформировавшаяся в предыдущие годы, набирает силу. Разрыв между покупательскими ожиданиями и предложениями продавцов усиливается.
Ирина Чащина:
На мой взгляд, стабильность интересов россиян к полюбившимся им странам и является основным трендом. Наши соотечественники традиционно отдают предпочтение Испании, Кипру и Черногории.
Яна Добровольская:
Согласно данным нашего агентства недвижимости, основной тренд со стороны покупателей из стран постсоветского пространства — это как увеличение средних сумм бюджетов, так и в целом сделок. Опять же, в сравнении с более «бюджетными» 2015 и 2016 годами.
НАБЛЮДАЛИСЬ ЛИ НОВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ СПРОСА СО СТОРОНЫ НАШИХ СООТЕЧЕСТВЕННИКОВ?
Нина Волкова:
Основываясь на статистике по странам, на продаже недвижимости в которых специализируется наша компания, в этом году по числу запросов со стороны россиян на первое место вышла Чехия. За ней следуют Италия и Португалия. По количеству сделок лидируют Чехия и Италия. Что касается итальянских регионов, то традиционно интерес со стороны россиян вызывают Лигурия и Тоскана, а также север страны.
Юлия Титова:
Какой-то отдельной новой тенденции, помимо общего ажиотажа со стороны покупателей, я выделить не могу. Интересным явлением, которое мы отмечаем сегодня, является большое количество многодетных покупателей, планирующих переезд и обучение детей за рубежом.
Наталья Завалишина:
На мой взгляд, как таковых, региональных предпочтений со стороны россиян не наблюдается: традиционно лидируют Болгария, Черногория, Кипр, Испания. Но, безусловно, есть предпочтения по стоимости недвижимости. И, как правило, ожидания покупателей оказываются на 40-50% ниже цен на реальные рыночные предложения, соответствующие критериям запроса. Иногда складывается ситуация, при которой тому или иному покупателю удается купить удачный объект по демпинговой стоимости. Это является «отправной точкой» для очень многих его знакомых, которые начинают искать аналогичный объект, что не всегда возможно. Таким образом, можно сказать, что среди наших соотечественников, жителей соседних государств, а также стран СНГ набирает силу тенденция поиска демпинговых предложений.
Ирина Чащина:
Сегодня мы наблюдаем повышение спроса наших соотечественников на инвестиционные объекты с высокой доходностью и обратным выкупом. К ним прежде всего относятся строящиеся апартаменты в «студенческих» и бизнес-городах Великобритании — в Манчестере, Ливерпуле и т.д. Также это надежные коммерческие объекты с «якорными» арендаторами. Такие как строящиеся супермаркеты в Германии с уже подписанными договорами с арендаторами.
Яна Добровольская:
На мой взгляд, основной тренд уходящего года — это более активный выход на российских покупателей со стороны зарубежных компаний и менее заметная роль российских компаний-посредников. Эта тенденция накапливалась и развивалась годами, но именно в 2017 году многие агентства, в течение многих лет присматривавшиеся к российскому рынку и получающие клиентов из России преимущественно через посредников, сменили тактику на более «агрессивную».
ГДЕ, ЧТО И ПОЧЕМУ ПОКУПАЮТ СЕГОДНЯ РОССИЯНЕ?
Нина Волкова:
Россияне сегодня приобретают апартаменты и отдельно стоящие дома для курортного проживания, а также студенческое жилье в крупных городах и центрах — Праге, Милане и т.д. «Внесезонные» города демонстрируют традиционно высокий спрос со стороны иностранных покупателей недвижимости. К ним всегда относилась Барселона, но в связи с последними событиями в Каталонии спрос на жилые объекты здесь снизился. Также мы наблюдаем очень большой спрос на коммерческую недвижимость — россияне интересуются гостиницами в европейских странах, магазинами и магазинчиками, доходными домами в странах «Старой Европы».
Юлия Титова:
Со стороны россиян и представителей стран бывшего СССР наблюдается очень активный спрос во всех сегментах зарубежного рынка недвижимости. Они приобретают и недорогие квартиры, и дорогие виллы, и недвижимость для инвестиций по программам вида на жительство и гражданства — у каждого свои цели и задачи. По результатам работы нашей компании, в этом году наибольшим спросом пользовались Испания, Кипр, Италия и Черногория. Могу выделить три основных сегмента: «эконом»: было продано много квартир стоимостью до €100 000, средний — недвижимость от €150 000 до €500 000, и элитный — покупка вилл по цене от €1 млн. Во всех категориях покупателей много, они активны и деятельны. В этом году практически не было «выжидания», были реальные покупатели и быстрые сделки.
Наталья Завалишина:
Что касается стран для покупки недвижимости, то в 2017 году новых направлений выявлено не было. Однако набирает популярность Грузия: вследствие невысокой стоимости недвижимости и близости к России. Также многие покупатели, ранее ориентировавшиеся на такие страны, как Болгария и Черногория, теперь нередко в качестве альтернативы рассматривают Крым или курорты Краснодарского края.
Ирина Чащина:
Из всех стран по-прежнему лидирует Болгария, предлагающая недорогую недвижимость для отдыха и постоянного проживания. Это знакомая и «понятная» страна для россиян. В тренде Испания: здесь царит теплый климат, отличное море, есть возможность получения ВНЖ и привлекательные условия по ипотеке. Пользуется популярностью недвижимость Кипра, предлагающего одну из самых интересных паспортных программ в мире. А также Черногория — безвизовая страна с великолепным морем, природой и сезонным отдыхом.
КАКИЕ СТРАНЫ СТАЛИ ГЛАВНЫМИ ЛИДЕРАМИ У ПОКУПАТЕЛЕЙ ИЗ СТРАН ПОСТСОВЕТСКОГО ПРОСТРАНСТВА?
Нина Волкова:
К уже упомянутым выше Чехии, Италии и Португалии, присоединились вернувшиеся на «широкий» рынок недвижимости Турция и США.
Наталья Завалишина:
По-прежнему очень популярны Испания и Болгария. В уходящем году вырос интерес к Черногории — в особенности к Будве и ее окрестностям (но, опять же, ожидания покупателей существенно ниже рыночных возможностей). Пользуется спросом жилье в европейских столицах — в Париже, Вене, Берлине, — недвижимость здесь скорее рассматривается как гарант сохранности средств, помимо собственно проживания владельцев. Что касается цен, то он в общем и целом наблюдается в таких странах как Германия, Австрия, Швейцария, где новые проекты вводятся в эксплуатацию по более высокой стоимости. Вторичные объекты также нередко продаются по более высокой цене, чем они стоили ранее. Ситуация в этих государствах более стабильна, поэтому это скорее отражение неплохой экономической ситуации, чем конкретного роста рынка недвижимости. Такие проекты есть и в Болгарии, и на Кипре и в других странах — новый объект с более высоким качеством строительства и инфраструктуры стоит дороже рыночных аналогов.
Юлия Титова:
Большим спросом со стороны россиян пользуются Испания, Италия, Кипр, Черногория, Чехия и Греция. Среди популярных рынков лишь Болгария не демонстрировала такого большого спроса на покупку недвижимости: здесь по-прежнему много россиян, которые хотели бы продать свое жилье, купленное ранее.
Ирина Чащина:
На наш взгляд, в тренде по-прежнему остаются Болгария и Испания, главные преимущества которых сегодня являются определяющими для покупателей из стран постсоветского пространства. Что касается роста рынков недвижимости, то сегодняшними лидерами являются Турция, Кипр и Великобритания.
ГДЕ БЫ ПОРЕКОМЕНДОВАЛИ ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЛИЧНО ВЫ?
Нина Волкова:
Лично я бы порекомендовала покупать недвижимость только после того, как вы поймете, для чего она вам нужна. Если проживание в стране планируется больше года — то стоит присмотреться к Черногории. Если хотите мягкий климат без колебаний температуры — добро пожаловать на Тенерифе. Если хотите быть в центре событий и свободно перемещаться по Европе — переезжайте в Прагу или на границу Италии или Франции. Выбор зарубежной недвижимости прежде всего зависит от семейного статуса покупателя и его целей.
Юлия Титова:
У каждого покупателя есть свои предпочтения и возможности: и только исходя из них можно давать рекомендации по покупке. На сегодняшний день на рынке пока еще много хороших, стоящих предложений, — прекрасное время для осуществления своих планов.
Наталья Завалишина:
Надо прежде всего отталкиваться от задачи и определить «стратегические» приоритеты покупателя. Если нужен объект на море в стране с хорошей инфраструктурой и не слишком жарким летом — то лучше всего рассмотреть Болгарию. Если хочется длительного сезона и удобной транспортной доступности от Москвы — то лучше Кипра ничего нет. Если нужна такая «престижная» страна как Швейцария, для обучения детей или ведения бизнеса, но нет разрешения на работу — то стоит повнимательнее присмотреться к приграничной Франции. Покупка недвижимости здесь является основанием для получения ВНЖ и даст все преимущества Швейцарии. Главное — заранее с задачей и ориентироваться на нее, а с тем, чтобы найти жилье, соответствующее конкретными возможностям, помогут специалисты. И не пытайтесь экономить: как показывает практика, нередко такие попытки приводят к потерям и возможностей, средств, без достижения результата. Лучше отложите покупку на некоторое время или воспользуйтесь заемными средствами, но купите недвижимость по всем правилам, действующим в стране. В долгосрочной перспективе это обязательно окупится.
Ирина Чащина:
Ответ на этот вопрос очень индивидуален для каждого покупателя. Прежде всего необходимо понимать цель покупки, географические предпочтения, предполагаемый бюджет и множество других факторов. Для начала задайте себе главные вопросы: для чего мне нужна зарубежная недвижимость, какую сумму я готов потратить на ее приобретение, совершение сделки и дальнейшее содержание, хочу я переехать на ПМЖ или просто посещать страну для отдыха — или, может быть, целью является получение дохода от аренды? Исходя из ответов на эти вопросы надежное агентство недвижимости порекомендует интересные варианты, из которых вы обязательно выберете свой «дом мечты».
КАКИМ, ПО-ВАШЕМУ, СТАНЕТ СЛЕДУЮЩИЙ ГОД В СФЕРЕ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
Нина Волкова:
Я не люблю давать прогнозы, но я верю, что зарубежная недвижимость будет по-прежнему привлекательной для определенной категории наших сограждан. Главная рекомендация — прежде чем покупать недвижимость, и заниматься оформлением ВНЖ и ПМЖ, смены статуса налогоплательщика, решите для себя, какой является ваша конечная цель. Не стоит следовать моде. Стоит заранее, при помощи надежных консультантов, взвесить все «за» и «против». Действительно ли вы хотите и готовы менять свой статус налогоплательщика? По-настоящему ли вы хотите переехать в другое государство на ПМЖ или, возможно, достаточно будет пребывания в ней на протяжении нескольких месяцев в году? Подходите к выбору осознанно и дифференцированно. Данный момент является рынком покупателя. И в Новом году эта тенденция продолжится. А NV Company будет помогать вам осуществлять мечты — выгодно, разумно, и на все 100%!
Юлия Титова:
Мы ожидаем продолжения активности 2017 года и с большим энтузиазмом встречаем новый 2018 год. Уже запланировано много поездок — как на новогодние праздники, так и сразу после них. Мы надеемся, что сможем помочь в выборе недвижимости и воплощению мечты наших покупателей в жизнь. Мы сильно поменяли технологии работы с клиентами в этом году, что поспособствовало увеличению количества покупателей, улучшило понимание на этапе выбора недвижимости и позволило сократить сроки проведения сделок. Наша компания RentSale благодарит партнеров и клиентов за плодотворную работу в уходящем году и планирует работать больше и лучше в новом! Здоровья, счастья, радости и добра всем!
Наталья Завалишина:
Что касается прогнозов на 2018 год, то я не думаю, что нас ожидает стремительный взлет активности покупателей. Но думаю, что тенденции, которые наметились в последние годы, будут также характерны для рынка зарубежной недвижимости и в наступающем году. В будущее стоит смотреть с оптимизмом и помнить, рынок недвижимости цикличен: после фазы замедления обязательно следует фаза динамики. Надеюсь, что мы уже на пути к ней! Желаю всем динамичного Нового года, наполненного радостными событиями… и, возможно, покупкой нового дома в стране мечты! Которую, безусловно, поможет осуществить компания Distant Property.
Ирина Чащина:
То, каким станет наступающий год для российских покупателей зарубежной недвижимости, очень сильно зависит от политической и экономической ситуации как в России, так и во всем мире. Я думаю, что спрос на зарубежную недвижимость будет расти. Особенно это будет касаться тех стран, которые сегодня предлагают самые удобные и выгодные инвестиционные программы, позволяющие получить ВНЖ при покупке недвижимости. Наше агентство недвижимости ttEstate поздравляет всех с Новым 2018 годом и желает стабильности, процветания и успеха!
