2014-й стал годом, богатым на неожиданные события и непростые ситуации: сферу покупки зарубежной недвижимости так или иначе затронули перемены, произошедшие в экономической и политической жизни нашей страны. Итоги 2014 года портал HomesOverseas.ru подводит вместе с ведущими экспертами индустрии, возглавляющими компании, давно зарекомендовавшие себя на рынке. Они отвечают на вопросы, которые волнуют каждого, кто в данный момент интересуется покупкой недвижимости за границей, – а также немного заглядывают в будущее.
КАКИЕ СОБЫТИЯ 2014 ГОДА НА РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН ВЫ МОЖЕТЕ ОТМЕТИТЬ КАК НАИБОЛЕЕ ВАЖНЫЕ ДЛЯ РОССИЯН?
Юрий Камаев, генеральный директор агентства по продаже зарубежной недвижимости Housage: «Безусловно, такими событиями стало сначала увеличение суммы покупки, а затем и действия сейма о приостановке выдачи ВНЖ россиянам в Латвии и изменение условий в Литве. Поэтому сегодня клиентам, заинтересованным в европейском виде на жительство, мы рекомендуем «запускать» процесс приобретения недвижимости в Греции и на Кипре.»
Юлия Титова, генеральный директор агентства по продаже и аренде зарубежной недвижимости RentSale: «Ключевыми событиями уходящего года стали изменения в законодательствах ряда стран при получении ВНЖ – таких как Кипр и Черногория. Также стоит отметить открытие русской школы в Алании, Турция. И, конечно, улучшение визового режима Италии – упрощенную выдачу длинных многократных туристических виз, или «виз путешественника.»
Марина Васильева, директор Департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»: «Важными событиями этого года стало принятие закона о предоставлении ВНЖ при покупке недвижимости в Испании и Греции. В Болгарии также действует эта программа – для инвестиций размером от 300 000 евро. Латвия «подняла планку» до 250 000 евро, что заметно поубавило пыл российских инвесторов.»
Елена Невская, менеджер по работе с клиентами агентства по продаже зарубежной недвижимости «Адрионика»: «Позитивной переменой стало возобновление возможности приобретения недвижимости на физическое лицо для россиян в Хорватии (восстановление нормы о реципроцитете), а негативной – повышение порога для получения ВНЖ в Латвии до 250 000 евро.»
Валентина Нагиева, генеральный директор компании GFPI BECAR: «На некоторых зарубежных рынках в течение года наблюдалась стагнация, а многие рынки продолжали падение. В связи с этим цены на недвижимость в любимых россиянами Черногории, Испании, Италии, на Кипре, Болгарии, и Египте оставались доступными – в них по-прежнему приобретают недвижимость наши соотечественники.»
КАКИЕ ИЗ ЗАРУБЕЖНЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В 2014 ГОДУ БЫЛИ ОСОБЕННО ВОСТРЕБОВАННЫ У РОССИЯН, А КАКИЕ – СТАЛИ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ МЕНЬШЕЙ ПОПУЛЯРНОСТЬЮ?
Юрий Камаев: «Клиенты практически перестали запрашивать недвижимость в Черногории. Сократилось число запросов на курортную недвижимость, в целом. Российские клиенты практически перестали приобретать недвижимость в Латвии – фактически, из-за боязни полной отмены ВНЖ в стране. Кипр по прежнему пользуется большой популярностью, ведь страна отлично подходит для круглогодичного проживания и комфортна для русскоязычного населения. То же касается и спроса на Испанию, который по-прежнему остается стабильным. По сравнению с предыдущими годами практически сошли на «нет» запросы на Францию. А также – на очень популярный ранее у россиян курорт Майами во Флориде, США»
Юлия Титова: «Безусловно, ситуация с Украиной и санкциями ЕС повлияла на спрос россиян, поэтому на тех рынках, где доминировали россияне ситуация значительно ухудшилась, например, в Болгарии снизился объем продаж. Черногория вовремя предложила россиянам оформлять вид на жительство - тема запасного аэродрома стала вновь актуальна в этом году, в связи с этим ситуация с черногорским рынкам ухудшилась не столь координально, как в Болгарии. Кипрских рынок после прошлогоднего провала и в связи с выдачей ВНЖ покупателям и кипрских паспортов инвестором стал гораздо более активным. Турции не коснулись санкции, число покупок и активность турецкого рынка увеличилась»
Марина Васильева: «Наше агентство отмечает большое количество запросов на Германию. А также – Великобританию, Турцию и Венгрию. По-прежнему популярна Болгария, хотя она и поддержала российские санкции, но россияне верят, что это ненадолго, и в других странах, таких как Чехия, по-прежнему можно приобрести недвижимость с небольшим бюджетом. По-прежнему есть запросы на Финляндию – для средних бюджетов до 200 000 евро. На недвижимость Испании – спрос очень стабильный, однако в данный момент усложняется схема работы для агентов в России, так как на рынке Испании существует большое число русскоязычных агентств. Что касается недвижимости для сдачи в аренду – то по-прежнему популярны Таиланд и Израиль»
Елена Невская: «До конца августа 2014 года спрос на Латвию был очень высоким, чтобы было связано с информацией о вступлении в силу нового закона о ВНЖ 1 сентября 2014 года. Спрос был высоким и на недвижимость стоимостью от 70 000 евро, и на столичные объекты ценой от 143 000 евро. Клиенты стремились «запрыгнуть на подножку уходящего поезда». И с 1 сентября 2014 года запросы на Латвию практически прекратились. В этом году на 30%-50% увеличилось число запросов на зарубежную недвижимость со стороны наших украинских клиентов. Так, осенью на украинцев приходилось 40%-50% от общего числа запросов. Растет интерес к таким «нераскрученным» направлениям европейской недвижимости, как Венгрия, Сербия, Словения»
Валентина Нагиева: «Спад спроса со стороны россиян отмечается во всех странах, кроме, пожалуй, Германии, Арабских Эмиратов, Великобритании. Отток россиян является отражением текущей ситуации на рынке – с санкциями по отношению к чиновникам, ситуацией с курсами валют и пр. Это также видно по профессиональным мероприятиями, об этом говорят наши партнеры. Даже в близкой к Санкт-Петербургу Финляндии, обычно пользующейся стабильным спросом со стороны россиян, и в особенности, жителей северной столицы, в этом году спрос был практически нулевой»
КАК В 2014 ГОДУ СИТУАЦИЯ В СТРАНЕ ПОВЛИЯЛА НА СПРОС НА ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СО СТОРОНЫ РОССИЯН?
Юрий Камаев: «Ситуация в нашей стране сформировала важнейшую тенденцию этого года: теперь россияне ищут за границей не курортное, а пригодное для круглогодичного проживания жилье. Мы наблюдаем смещение акцентов в сторону городской недвижимости с сентября 2014 года. Интерес растет к объектам, в которых можно жить круглый год, удобно расположенным в местах с развитой инфраструктурой. Люди стали потенциально рассматривать недвижимость за границей как место для постоянного проживания. Возможно, они и не переселятся туда сразу после покупки, но будут знать, что такая возможность имеется.
Соответственно, сегодня наши клиенты с большей активностью стремятся приобретать недвижимость, цена которой позволяет получить ВНЖ в стране. Так, если стоимости апартаментов недостаточно для получения вида на жительство, то покупатель приобретает вместе с ней и парковочное место»
Юлия Титова: «Первым тревожным знаком в этом году стали санкции – многие потенциальные покупатели недвижимости за рубежом испугались ухудшения ситуации в отношениях со странами Европы, перспектив невозможности выезда за рубеж и т.д. Затем произошло резкое падение рубля. Однако, согласно данным нашего агентства, по итогам года интерес к зарубежной недвижимости со стороны россиян не упал: стала чрезвычайно актуальной тема получения ВНЖ через покупку недвижимости. Но платежеспособный спрос резко снизился. Таким образом число реально совершенных сделок сократилось»
Марина Васильева: «Возможно, ситуация в стране повлияет на то, что граждане с небольшим бюджетом не смогут позволить себе отдых и проживание за границей и число представителей среднего класса тоже сократится. Что же касается инвестиций в зарубежную недвижимость, думаю, что люди будут вкладывать средства в недорогие объекты и перестанут «разбрасываться деньгами». В нашей стране сложно делать долгосрочные прогнозы, но я думаю, что россияне не перестанут отдыхать, ездить за границу на лечение, а также покупать и снимать недвижимость в аренду»
Елена Невская: «В целом ситуация повлияла негативно, ведь спокойное инвестирование возможно в условиях стабильности. Начиная с 1 августа 2014 года многие инвесторы начали сворачивать свои зарубежные проекты, что было связано с тем, что многие из них приобрели статус «невыездных»: либо из-за санкций, либо ввиду принадлежности к государственным структурам или крупным российским компаниям.
Параллельно с падением курса рубля «вымываются» из процесса приобретения зарубежной недвижимости представители среднего класса. Мы были крайне удивлены факту, что 80% россиян, планировавших приобретение недвижимости за рубежом, держали сбережения в рублях… И были вынуждены констатировать тот факт, что их покупательная способность на рынке недвижимости снизилась почти вдвое. Теперь они просто не могут рассчитывать на приобретение тех объектов, которые ранее были им по карману»
Валентина Нагиева: «Весь год ситуация была относительно ровной, помимо последних недель. Как представитель консалтинговой компании, а также основываясь на данных от наших зарубежных партнеров, я могу сказать, что в 2014 году не было взрыва покупательского спроса. Но интерес присутствовал в любом случае.
Рынок в данный момент переориентировался на прямых продавцов, а к услугам консалтинговых фирм обращаются те потенциальные владельцы недвижимости за рубежом, которые выжидают оптимального момента для покупки, хотят защититься от рисков – в общем, все те, кому требуются консультации профессионалов. Остальные же, в том числе и покупатели с хорошими связями за рубежом, обращаются к услугам агентств в странах приобретения»
СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ КАКИХ СТРАН ВЫРОС В 2014 ГОДУ?
Юрий Камаев: «Растет запрос на страны, предоставляющие ВНЖ и гражданство за инвестиции в недвижимость, – Грецию и Кипр. А также еще больше набирает популярность коммерческая недвижимость Германии»
Юлия Титова: «По сравнению с прошлым годом спрос вырос на Кипр и на Турцию»
Марина Васильева: «Заметно выросло число запросов на недвижимость Германии»
Елена Невская: «В связи с принятием закона о ВНЖ вырос спрос на Грецию»
Валентина Нагиева: «Для Германии и ОАЭ этот год стал бумом покупательской активности: несмотря на то, что после кризисного падения в этом году цены здесь росли вверх. В последнее время стремительно набирает популярность приобретение доходной недвижимости в Германии»
КАКИЕ СТРАНЫ БУДУТ НАИБОЛЕЕ ИНТЕРЕСНЫ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В 2015 году?
Юрий Камаев: «В следующем году мы будем активно рекомендовать нашим клиентам программы инвестиций в недвижимость, для получения ВНЖ Греции, а также для быстрого получение гражданства Кипра – для обеспеченных граждан. Конечно же продолжим продавать недвижимость в крупных городах Испании. Сегодня главным трендом является то, что люди рассматривают приобретение зарубежной недвижимости как возможность «закрепиться» в новой стране. Плюс – наше агентство в данный момент стало развивать такие направления, как инвестиционно стабильные и безопасные Германия и Великобритания – для приобретения в них коммерческой недвижимости»
Юлия Титова: «Пожалуй, это Турция, Кипр, Италия и Испания. И, конечно, страны, дающие ВНЖ при покупке недвижимости – с достаточно стабильной ситуацией в экономике и на рынке недвижимости»
Марина Васильева: «Я рекомендую клиентам приобретать недвижимость в Лондоне. Великобритания – стабильная страна как для коммерческих целей, так и для инвестиций в жилую недвижимость. Для тех, у кого есть средства и кто ищет гарантий стабильности – это, конечно, Швейцария.
Сложностей с покупкой недвижимости у наших сограждан нет в Испании, Италии, Франции, к тому же здесь хорошо относятся к русским»
Елена Невская: «В первую очередь сейчас россияне интересуются не дачной и не инвестиционной, а иммиграционной недвижимостью. То есть их изначально интересует возможность быстрого и простого получения ВНЖ, а во вторую очередь – непосредственно приобретение конкретного объекта.
Поэтому лидерство, по крайней мере по количественным показателям, будут сохранять те страны, которые имеют понятные и простые правила получения ВНЖ и гражданства – то есть Испания, Греция, Франция, Великобритания, Венгрия. Выиграют те страны, которые предложат «инвестиционный пакет»: невысокие цены, наличие ипотеки, предоставление ВНЖ и гражданства»
Валентина Нагиева: «Популярны будут Средиземноморские страны. Многие хотят стабильности и стремятся приобрести в собственность небольшой домик на побережье Кипра, Испании, Италии. Вспомним крах туристических агентств 2014 года: сегодня россияне хотят быть увереными в том, что они по-прежнему смогут поехать за границу, вне зависимости от ситуации в нашей стране. У пенсионеров и семей с детьми по-прежнему спросом будет пользоваться Болгария, в которой, к тому же, практически отсутствует языковой барьер»
КОМУ И ДЛЯ КАКИХ ЦЕЛЕЙ СТОИТ СЕЙЧАС РЕКОМЕНДОВАТЬ ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ?
Юрий Камаев: «Я считаю, что есть несколько категории людей, которым «пора». Первые – это те, кто считают, что в России существуют экономические риски – и собираются жить и растить детей за границей. Вторые – обеспеченные пенсионеры, или просто люди в возрасте, которые готовы отойти от дел и переехать в другую страну. И третьи – бизнесмены, которые занимаются глобальными рынками или испытывают определенные финансовые проблемы в России. Для многих из них мы рекомендуем коммерческую недвижимость в Германии и Греции и получение гражданства Евросоюза через инвестиции в недвижимость Кипра. Доходность, получаемая от коммерческой недвижимости, не очень высока, но при этом стабильна.
Для семей с детьми – это страны с хорошей системой среднего и высшего образования, такие как Испания, Великобритания (разитием этого направления мы только начали заниматься), Германия. А также – Кипр, который особенно рекомендован тем, у кого есть маленькие дети. Здесь есть возможность хорошо выучить английский язык в международной школе. Практически в каждой из них есть русскоговорящий администратор, а также – персональный куратор, который закрепляется за новичком. Как правило, менее, чем за полгода, школьник адаптируется и начинает говорить на языке. На Кипре достаточно простая ситуация с получением ВНЖ и ПМЖ. Так же здесь самая быстрая возможность получить гражданство Европы, всего за 3-4 месяца»
Юлия Титова: «Покупку недвижимости за рубежом я бы рекомендовала состоятельным людям с целью диверсификации рисков. По моему мнению, отечественному рынку предстоят тяжелые испытания, упадут цены и на саму недвижимость, и на аренду. Поэтому иметь недвижимость за рубежом в качестве независимой от российской экономики и политики статьи доходов в валюте, будет очень даже неплохо. Повторюсь: на сегодняшний день очень актуальна тема зарубежной недвижимости как «запасного аэродрома». Безусловно, все рассчитывают на какой-то гуманный сценарий развития событий в нашей стране, но, к сожалению, уверенности в этом нет. Иметь возможность при необходимости уехать, наверное, тоже неплохо»
Марина Васильева: «Прежде всего, тем, у кого есть средства, которые нужно сохранить. Гражданам, располагающим высокими бюджетами и не желающими их потерять. Я надеюсь, к весне политическая ситуация стабилизируется, что изменит положение дел на рынке»
Елена Невская: «Тем, кто еще хочет спасти рублевые накопления. А также россиянам, желающим переехать в страны с более стабильной и предсказуемой экономической ситуацией»
Валентина Нагиева: «Как правило, те, у кого есть сбережения, уже решили свою задачу с приобретением недвижимости за рубежом. А как только стабилизируется ситуация с курсами валют – недвижимость за рубежом будут по-прежнему покупать семьи с детьми, которые хотят выезжать в собственное место отдыха. Для них важны относительная близость расположения «второго дома», небольшое время на дорогу и стабильность. Приобретать зарубежную недвижимость за рубежом будут и инвесторы для диверсификации своих средств. Но более точные прогнозы на будущее можно будет строить по прошествии первого квартала 2015 года»
