Прошедший год оказался очень богат на события. Причем во всех сферах, и в политике, и в экономике, и в «социалке». Рынок недвижимости не стал исключением. В преддверии Нового года Urbanus.ru попросил рассказать ведущих экспертов рынка жилья Москвы и Подмосковья о том, какие события их «зацепили», какие тенденции запомнились, и что они ждут от нового 2012 года.
Гераськина Юлия Андреевна, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet:
2011-й год ознаменовался массовой ревизией существующих инвестиционных проектов в Москве. Как известно, в феврале 2011 года, по Постановлению правительства Москвы №25 стартовал самый масштабный в истории Москвы пересмотр инвестиционных контрактов. В результате, по состоянию на середину октября 2011 года четверть действующих контрактов (230 контрактов) была расторгнута – причем были затронуты интересы таких крупных компаний, как СУ-155, «Крост», «ПИК», «Баркли», «Галс-Девелопмент», «Главстрой» и др. Как видно из приведенного списка компаний, основная часть контрактов относилась с эконом- или стандарт-классу жилья. Таким образом, в ближайшем будущем, город недополучит эти площади.
Еще одно событие, в 2011 году оказавшее существенное влияние на рынок недвижимости, на этот раз подмосковной, относится к объявлению о расширении границ Москвы в направлении юго-запада Московской области. Проекты, расположенные в зоне «новой» Москвы, немедленно отреагировали на заявления ростом цен. По нашим данным, за период с июня по сентябрь цены в этом секторе выросли на 18%, в то время, как в целом по Подмосковью рост составил 5%.
По мнению компании Est-a-Tet, наиболее значимым событием уходящего года является запрет нового строительства в центре Москвы. Исходя из имеющейся информации, в ближайшей перспективе центр Москвы станет охранной зоной. До 2013 г. город разработает градостроительный регламент для территории в пределах Бульварного кольца, до 2014 г. — в пределах Садового кольца и до 2016 г. — в пределах Камер-Колежского вала. Следовательно, до 2016 г. нового строительства на этой территории вестись не будет.
Татьяна Решняк, генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость»:
Этот год обозначил новые тенденции и закрепил старые. Из старых, которые нашли дальнейшее развитие и стали уже нормой, можно отметить дальнейший рост качества предложения в сегменте «эконом». Компании стремятся удовлетворять потребности клиентов иногда даже раньше, чем клиенты эти потребности как-то обозначают. Помогают отлаженные службы обратной связи, работа в интернете, в социальных сетях, сообществах. Сбор информации идет по любым возможным (но, конечно, законным) каналам. Люди хотят улучшенную отделку квартиры? Пожалуйста! Вот вам обои под покраску, вот вам хорошая сантехника, ламинат на полу, несколько вариантов межкомнатных дверей. А еще мы оставим вам баночку хорошей краски подобранного вами цвета у входа, с комплектом кистей и валиков и пожеланиями счастливого новоселья. И все это без роста конечной цены. Вы себе можете представить такое качество предложения в 2007 году, когда бетонные коробки расхватывались на лету? А в прошедшем 2011-м у нас на некоторых объектах продавались корпуса, в которых 100% квартир с отделкой. И мы ожидаем, что в следующем году до 70% квартир в «экономе» будут с отделкой.
Кстати, меблировка – еще одна тенденция этого года. Мы запустили подобную услугу, в качестве дополнительной опции прошедшей осенью. Покупатель может выбрать один из вариантов обстановки, для него подготовят дизайн-проект, купят мебель, текстиль, предметы интерьера, все привезут, расставят, подготовят к заселению. Останется только приехать, повесить пальто в шкаф, поставить чайник и наслаждаться жизнью.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
На протяжении всего года рынок вторичного жилья находился в состоянии равновесия спроса и предложения. Число заключенных за прошедшие 11 месяцев сделок (по данным Росреестра их более 79 тыс. штук) превысило прошлогодний суммарный показатель лишь на 4% (в пределах статистической погрешности). При этом объем предложения в течение года также оставался неизменным - на уровне примерно 50 тыс. квартир в месяц. Как результат, с начала года практически не меняются и цены. В период с января по ноябрь данный показатель увеличился всего на 4%, что не превышает даже официальный уровень инфляции. Стоимость «квадрата» на вторичном рынке сегодня оценивается в 162, 4 тыс. рублей.
Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED:
Очень заметная тенденция - укрупнение проектов элитных новостроек, и рынок реагирует на нее очень активно. Яркий пример – выход в открытую продажу в ноябре 2011 года проекта Knightsbridge Private park в Хамовниках. Это целый жилой квартал премиального уровня. Если раньше мы говорили о том, что проекты, которые можно отнести к верхней границе элитного сегмента были достаточно камерными, то сейчас мы видим большие жилые комплексы на много квартир, с достаточно широкой внутренней закрытой инфраструктурой. Кроме того, если раньше внутренняя закрытая инфраструктура зачастую не пользовалась спросом, то сейчас мы наблюдаем обратную тенденцию.
Кроме того, 2011 год можно смело назвать годом новостроек, потому что именно с первичным жильем связаны все тренды рынка. Появляются проекты, отвечающие новым требованиям потребителей – для принадлежности к элитному классу уже недостаточно просто правильного расположения и качества строительства. Важнейшими элементами становятся оборудование подземными паркингами, современными инженерными системами, организация внутренних дворов, организация и отделка вестибюлей. При этом цены на элитные новостройки практически сравнялись с ценами на готовое жилье, что было совершенно невозможно представить себе еще год назад. При этом покупатели проявляют очень большой интерес к новостройкам даже при условии достаточно высоких цен за квадратный метр строящегося жилья. Лидеры продаж – «4 Солнца», «Итальянский квартал», «Садовые кварталы», «Баркли парк».
Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank:
Опасения покупателей, связанные с ограничением строительства в пределах ТТК, привели к увеличению спроса на объекты в центре города и стимулировали реализацию отложенного спроса. На данный момент отмечается динамичный рост московского рынка недвижимости, а количество покупок превышает показатели, характерные для стабильного рынка. В связи с тем, что власти обнародовали планы по завершению строительства в течение ближайших 3 лет, мы ожидаем новый виток спроса, который будет сосредоточен, прежде всего, на сегменте высококлассной недвижимости.
Количество предложений, удовлетворяющих самому взыскательному вкусу, в центре Москвы крайне ограничено. Как показывает опыт, новые дома морально устаревают в течение 5 лет. Ввиду того, что объекты нового строительства не выводились на рынок в течение последних 8 месяцев, мы столкнулись с ситуацией, когда спрос серьезно превышает предложение, так как новостройки на финальной стадии строительства в ЦАО можно буквально пересчитать по пальцам.
За 11 месяцев 2011 года средняя цена на первичном рынке выросла на 16,5% и составила $24,3 тыс. Наиболее существенный рост наблюдался с января по апрель. За эти четыре месяца средняя стоимость на первичном рынке выросла на 13,1%. Данный рост объяснялся рекордно высокой активностью покупателей. Так, в марте было заключено 68 сделок (19% общего количества сделок за 2011 года), что является рекордным значением за 2010-2011 гг. Девелоперы, в свою очередь, оперативно отреагировали на возросший спрос и повысили цены практически во всех проектах.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
В течение года цены на новостройки в Москве росли умеренными темпами. При этом по некоторым объектам отмечалось существенное повышение цен (до 20%), а по другим цены в течение года существенно не менялись.
Наибольший рост цен (+16% с начала года) был отмечен в наиболее востребованном сегменте жилья эконом/комфорт-класса. Основное влияние на столь существенный рост цен оказало изменение структуры предложения. В 2010 г. на рынок вышел большой объем предложения по достаточно низким ценам (ЖК «Богородский», «Нахимово», мкр. «Царицыно» и др.), что повлекло за собой снижение среднего уровня цен в сегменте эконом/комфорт класса. В 2011 г. подобной ситуации не наблюдалось. Цены на объекты, выходившие на рынок, в целом соответствовали рынку, а по объектам, уже представленным в предложении, наблюдалось постепенное повышение цен в связи с повышением стадии строительной готовности.
Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость»:
В течение 2011 года продолжился восходящий ценовой тренд, который наблюдался в 2010 году. Основными причинами роста цен (рублевых цен) являются сохраняющийся дефицит предложения и рост инфляции. Рублевый рост цен на дешевое жилье в течение года составил порядка 15-18%. Квартиры в типовых многоэтажных домах подорожали на 5-15%. Изменения роста цен незначительно коснулись трехкомнатных квартир. В целом жильё эконом класса в престижных районах подорожало на 7-15 %. Такие сегменты рынка, как бизнес и элит класс подорожали на 20%, что обуславливает дефицитом новых предложений на рынке.
На территории «новой» Москвы в связи с объявлением новости о расширении границ Москвы, рост цен на объекты низкой степени готовности на первичном рынке составил порядка 20%.
Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby’s International Realty:
Исследования во многих областях показали, что спрос на сегодня приблизился к уровню докризисного. Практически то же самое происходит со спросом на квартиры и ценами на них. Высокий сегмент стабилен и, если еще не берет докризисные ценовые планки, то дышит им в спину. Квартиры с дизайнерским ремонтом находятся в диапазоне $35-38 тыс. за кв. м, Остоженку в состоянии shell&core - от $23 тыс. и выше. Квартиры более низкого класса заметно увеличились в стоимости. Именно они являются основным источником спроса.
Единственным пунктом, с которым никак не справится потенциальный покупатель - это вложение средств на очень ранних стадиях строительства. Сегодня все предпочитают более короткие и уверенные сроки введения в эксплуатацию, а лучше всего – готовые квартиры.
Такой формат как апартаменты уже прочно закрепился в рынке благодаря проектам в «Сити». Стоимость апартаментов с отделкой в среднем составляет $12-15 тыс. кв. м.
Прогнозы на 2012 год
Татьяна Решняк, генеральный директор «Главмосстрой-Недвижимость»:
Мы видим три вариант развития событий. Самый маловероятный – оптимистичный. Не очень верится, что мы увидим рост рынка выше уровня инфляции. Для этого нет предпосылок. В последнее время были определенные негативные ожидания относительно общей макроэкономической ситуации и ее влияния на экономику России в целом и российский рынок недвижимости в частности. Они могут стать основой для пессимистичного варианта прогноза. «Все будет плохо, будет стагнация, будет падение» - так можно перевести высказывания некоторых экспертов. Мы также рассматриваем его как маловероятный. Слишком много факторов влияет на рынок недвижимости, многие из них носят внутренний, или неэкономический характер. Пока единственное влияние этих ожиданий и скорее оно позитивное для нас - это резкий скачок продаж летом прошедшего года на волне негативных ожиданий и колебаний курсов валют.
Наиболее вероятный, на наш взгляд, реалистичный сценарий: боковой тренд, рост на уровне инфляции. Исходя из него, мы с нашей головной компанией сформировали план продаж на 2012 год с заложенным в нем ростом объемов финансовых поступлений примерно в 12-14%.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
Согласно нашим прогнозам, в обозримом будущем ситуация, о которой я говорил выше, будет сохраняться, при условии, что в странах Евросоюза и в США не произойдет резких негативных изменений. В 2012 годы мы не ожидаем кардинального изменения ситуации, скорее всего рынок останется в состоянии равновесия. Многое будет зависеть от макроэкономического фона, решение долговых проблем в Европе определит вектор развития экономики, в целом, и сектора недвижимости, в частности, вверх или вниз. С наибольшей уверенностью можно ожидать, что ситуация либо сохранится на прежнем уровне, либо мы будем наблюдать небольшую отрицательную динамику. Резкого бегства капитала в недвижимость весной 2012 года мы не прогнозируем – вторая волна кризиса, в отличие от 2008 года, не повлекла за собой резких изменений, которые могли бы это спровоцировать. Массовый спрос будет по-прежнему ориентирован на типовое дешевое ликвидное жилье, как и последние три года.
Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Если сохранится относительная стабильность общеэкономической ситуации, развитие ипотечного кредитования может способствовать дальнейшему росту объемов продаж на рынке новостроек. Если в следующем году в столице не упростится процедура получения разрешения на строительство и не выйдут новые проекты, ограниченный объем предложения будет способствовать росту цен.
В следующем году продолжится тенденция переориентации застройщиков на возведение жилых проектов в Подмосковье. За счет активного строительства ожидается существенное увеличение объемов ввода жилья, которые могут превысить докризисные значения. Московская область привлекает застройщиков более упрощенной процедурой получения исходно-разрешительной документации и возможностью реализации крупных проектов комплексного освоения территории.
Освоение присоединяемой территории займет много лет. Возможно, в следующем году будут озвучены конкретные планы и сроки по развитию «новой Москвы». Планируется, что новые территории будут присоединены официально уже в январе 2012 года. В настоящий момент разница между стоимостью жилья в спальных районах южной части Москвы вблизи МКАД и в близлежащих районах Новой Москвы составляет 20-30%. В следующем году, после объединения, можно ожидать сокращения этой ценовой разницы за счет дополнительного роста цен на новостройки присоединяемой части.
Если не произойдет никаких общеэкономических катаклизмов, в следующем году тенденция умеренного темпа роста цен продолжится. В 2012 году можно ожидать роста средневзвешенной цены предложения в Москве до 12-15%, в Московской области до 7-10%, по итогам года.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
В настоящее время рынок находится в ожидании второй волны кризиса. Данное обстоятельство при любом конечном исходе событий будет оказывать влияние на ценовую динамику в 2012 г.
Сценарий 1. Вторая волна кризиса в 2012 г. не наступает, но участники рынка продолжают его ждать/опасаться. При данном сценарии тенденция роста цен сохранится (с учетом сохранения дефицита новых проектов), однако темпы роста, скорее всего будут консервативными – не более 10-15% в год. (без учета возможного изменения структуры рынка – появление нового «Ведиса», исключать которое нельзя, естественно, снизит средний рыночный уровень, «старый» же рынок вырастет на положенные 10-15%)
Сценарий 2. Вторая волна кризиса в 2012 г. наступает. При данном сценарии, скорее всего, наступит ценовая стагнация. Возможно, будут скидки/акции, однако с учетом более прочного положения девелоперов (отсутствия такой острой, как в канун кризиса 2008 г., зависимости от кредитных ресурсов), а также сужения числа новых проектов (как в связи с проводимой в Москве политикой, так и в связи с наступлением кризиса), заметного падения цен в 2012 г. мы не ожидаем. «Запаса прочности» девелоперов на год, скорее всего, хватит. Да и, с учетом выборов, резких потрясений в финансовой сфере власти в следующем году как минимум до осени не допустят. Далее все будет зависеть от глубины и продолжительности кризиса, но это уже история за пределами 2012 г.
Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья»:
По моему мнению, активность покупателей в первом полугодии 2012 сохранится на высоком уровне и это объясняется рядом факторов: во-первых, за счет выхода на рынок новых проектов по привлекательным ценам, во-вторых благодаря выплатам годовых бонусов служащим, а также за счет дополнительных программам финансовой поддержки населения перед президентскими в выборами. Рост цен составит 12-15% за год, отыгрывая показатели реальной инфляции.
Объем предложения в первом полугодии будем сохраняться на постоянном уровне, поскольку покупательский спрос полностью поглощает вновь выведенные объемы. Во втором полугодии объем предложения может увеличиться за счет снижения покупательской активности с сохранения текущей динамики выхода новых проектов и объемов.
Фото: r-catalog.ua
