«Цены на жилье в Испании достигли пика к концу 2007 г. — около 2200 евро за кв. м в среднем по стране, — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. — Коррекция, связанная с негативным влиянием кризиса, стала очевидной уже в начале 2008 г. Согласно данным министерства жилищного хозяйства Испании, в 2008 г. недвижимость подешевела в среднем на 3,2%. По мнению большинства экспертов, средний уровень снижения составил около 10%. При этом наиболее существенное уменьшение цен отмечалось в самых «перегретых» прибрежных районах: до 20-30%».
Большие неприятности
По словам генерального директора «МИЭЛЬ-DPM» Натальи Завалишиной, рынок Испании считается одним из наиболее пострадавших в мире: «Большинство объектов подешевели до 30-35% (по официальной статистике — на 7-15%). Однако, по нашим данным, в большей степени пострадали острова и удаленная провинция».
«Как и в ОАЭ, испанское жилье оказалось «мыльным пузырем». За последние годы оно подорожало в три раза; новых домов построено больше, чем где-либо еще в Европе. В результате около миллиона объектов не проданы, цены упали на 40%, а в ряде случаев и на 50-60%», — рассказывает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Как сообщает руководитель департамента зарубежной недвижимости Century 21 BeverlyWood Realty Юлия Кайнова, на курортах континентальной части страны коррекция составила в среднем 15-20%, а то и 30-50%: «Однако в некоторых курортных уголках снижение составило лишь 8-10% — например, на Коста-Брава, где не было такого бурного строительства и преобладала вторичка».
Достоинства
«Основные плюсы владения недвижимостью в Испании — прекрасный климат и масса открывающихся для покупателя возможностей (получить шенгенскую мультивизу, дать хорошее образование детям, заниматься различными видами спорта). Кроме того, необходимо учитывать богатое культурное наследие страны. Минусы тоже есть: удаленность от России, необходимость добираться до многих регионов дополнительно (машиной, поездом, внутренним авиарейсом)», — считает Наталья Завалишина. Кроме того, по ее словам, весомым аргументом в пользу Испании является то, что местные банки предоставляют ипотеку нерезидентам. Можно получить кредит под 4-5% годовых, с минимальным набором документов. «Конечно, нужно смотреть конкретные предложения. Единственное, о чем я всегда предупреждаю, — снижение цен реально не такое большое, как часто ожидают клиенты. Многие рассчитывают, что им предложат какие-то варианты, особенно дефолтные, то есть выставляемые на продажу банками, по смехотворным ценам — с дисконтом 50 или даже 70%. Такое найти очень сложно», — говорит эксперт.
Процедура
По словам руководителя GEDAnalytics Александра Пыпина, покупка жилья предполагает большие траты — около 10% от стоимости: «Сумма складывается из расходов на оформление (агенту платит продавец), налогов на приобретение недвижимости (до 7%) и спекулятивный доход (до 30% от роста стоимости объекта). Кроме того, налоги (на недвижимость, на вмененный доход от владения ею, на имущество) суммарно составляют до 4% от стоимости. Ставки большинства налогов устанавливаются региональными властями по сложным схемам и зависят от стоимости объекта, расположения, типа земли, давности владения и т.д. Кроме того, обязательны платежи в ТСЖ за обслуживание. Каких-либо преимуществ в плане получения гражданства или вида на жительство недвижимость не дает. Впрочем, есть и плюсы: благоприятный климат, сложившаяся коммунальная и прочая инфраструктура, высокий уровень демократии и культуры, достаточно стабильные цены на жилье. Кроме того, сравнительно легко получить ипотеку под залог приобретаемого объекта: до 80% стоимости под 4-6% годовых». По словам эксперта, недвижимостью и землей иностранцы в Испании могут владеть свободно, а ипотеку дают не только на вторичные, но и на строящиеся объекты.
Интерес россиян
По различным оценкам, в последние годы среди иностранных покупателей испанского жилья преобладали англичане (свыше 80%). Второе место в этом своеобразном ранкинге занимали французы, а третье многие эксперты отдавали нашим соотечественникам. «Активность россиян в докризисный период была высока. Причины — относительно невысокие цены, их динамичный рост, развитая инфраструктура, привлекательный климат», — говорит М. Клягин. «Наши сограждане и сегодня проявляют интерес к Испании, однако если раньше она фигурировала в 20-25% запросов на зарубежную недвижимость, то сегодня – в 1-2%. Так что спешить не стоит. Скорее всего, в ближайшие два-три года падение цен продолжится, добавив к нынешнему дисконту еще 15-25%», — говорит Е. Скоморовский.
По словам А. Пыпина, россияне предпочитают теплое побережье, причем хороший объект в популярной курортной зоне стоит столько же, сколько московская квартира. «Сейчас оптимальное время для покупки, поскольку продавцы все еще сговорчивы, а положительные моменты в динамике рынка уже отмечаются — то есть предпосылки к росту цен в ближайшем будущем налицо, — рассказывает Ю. Кайнова. — Большинство запросов россиян находится в бюджете 100-250 тыс. евро. Помимо континентальной части страны потенциальные покупатели интересуются островами (в частности, Канарами)».
Перспективы
«Испания всегда была одним из самых популярных у россиян государств. В последнее время мы фиксируем усиление интереса, даже некоторое увеличение количества сделок, и связываем это со снижением цен. Большинство клиентов используют момент, чтобы приобрести с существенным дисконтом то, что раньше было недоступно или очень дорого, — говорит Н. Завалишина. — Однако определить, насколько перспективно инвестировать в эту страну, не так просто. Сейчас немало мест, куда выгодно вкладывать, поэтому рекомендовать однозначно — непростая задача. Меня часто просят помочь выбрать — Испанию или Италию, Испанию или Болгарию и т.д. Мое мнение – везде есть свои преимущества, поэтому стоит исходить из личных предпочтений или из конкретного объекта, который может оказаться очень выгодным (или наоборот)». По словам эксперта, покупать в Испании стоит на побережье или в крупных городах, где недвижимость (и жилую, и коммерческую) всегда можно использовать для получения дохода.
Источник фото: www.serapis.ru, www.i.ua
