Цены на недвижимость падают - это факт, не вызывающий ни у кого сомнений. Однако на росте количества предложений это никак не сказывается, скорее наоборот: чем ниже цены на квадратные метры, тем меньше желающих их продать. Причем с рынка благополучно исчезают даже те квартиры, которые так и не были куплены в 2008 году.
Об ожидающем нас послекризисном дефиците жилья предупреждал в свое время мэр Москвы Юрий Лужков. По его словам, сокращение количества новых проектов и заморозка уже существующих быстро приведут к дефициту жилья на рынке. А если добавить сюда уже отчасти реализованные планы мэрии по выкупу жилья экономкласса у застройщиков, минуя свободный рынок, то можно смело предположить, что ближайшие посткризисные годы пройдут под знаком сокращения количества самых востребованных у покупателя квадратных метров в свободной продаже и вызванного этим роста цен на жилье.
Все эти прогнозы понятны и прозрачны для игроков рынка, однако уже сегодня на рынке сложилась парадоксальная ситуация - цены на недвижимость падают одновременно с сокращением количества предложений. Даже квартиры, которые многократно меняли ценники в 2008 году, сегодня попросту недоступны для продажи.
В исчезающих квадратных метрах нет ничего загадочного, объясняют эксперты. Поскольку падение цен на недвижимость вызвано общими экономическими причинами, а не понижением реальной ее стоимости как на рынке, так и в общей структуре активов продавца, продавать жилье стало невыгодно. И многие продавцы решили не падать на «дно» вместе с рынком, а переждать неблагоприятный момент, например, на рынке аренды, где количество предложений неуклонно растет с зимы 2008 года. Этот маневр позволит им получать фиксированную прибыль (возможно, даже в валюте) и дождаться благоприятного момента для продажи жилья, сохранив все основные активы.
Но это же может стать первым «звоночком» для покупателя: рынок, безусловно, ориентирован сегодня на его нужды и потребности, однако с сокращением количества квартир, пригодных и для продажи, и для проживания, покупатель может оказаться в ситуации, когда дешевое предложение на рынке доступно, но для личного использования уже непригодно - речь идет, к примеру, о недострое, цена на который падает одновременно с интересом к такого рода недвижимости. Конечному потребителю квадратных метров нужна квартира, в которой можно жить, и количество таких квартир на рынке продолжает сокращаться.
По словам экспертов, даже о «психологической борьбе» между покупателем и продавцом (кто не выдержит первым) речь уже не идет, поскольку все большее количество продавцов занимает не выжидательную, а осознанную пассивную позицию на рынке купли-продажи жилья. Иными словами, они не намерены продавать недвижимость сегодня, и, вероятнее всего, уже нашли ему временное применение. Это вытесняет несостоявшихся покупателей... в ту же нишу - на рынок аренды жилья.
Вероятнее всего, в ближайшее время рынок аренды вступает в период бурного и активного роста. А рынок продажи жилья, напротив, - в состояние стагнации «спячки», которое закончится только после «разморозки» цен на недвижимость.
