О том, как грамотно играть на рынке жилых инвестиций, а также об итогах года на рынке элитного жилья столицы рассказывает председатель совета директоров инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт.
– В обывательском сознании сложилось отрицательное отношение к инвестиционным квартирам: здесь и эпитет «спекулятивные», и поддержка инициативы по введению дополнительного налога для собственников 2-3 квартир… С другой стороны, со стороны бизнесменов, квартира воспринимается как финансовый инструмент, как способ бизнеса. Какая точка зрения ближе вам?
– Мы живем с вами в удивительной стране – мы стали собственниками государственных квартир после приватизации за очень небольшие деньги, если не сказать даром. И поскольку так мало безопасных и понятных гражданам, так называемым обывателям, способов инвестирования, то рынок инвестиционных квартир является весьма привлекательным сегментом для вложения средств. Играть на рынке ценных бумаг, доверяя брокеру, могут и хотят далеко не все, а купить недвижимое имущество – здесь и особенного образования не надо. Для инвесторов, больших и малых, налог на вторую и третью квартиру не означает угрозу их семейной жизни. Здесь не обязательно разводиться или искать свободных от имущества родственников, а достаточно обратить внимание на рынок коммерческой недвижимости.
Небольшие офисы или апартаменты временного пребывания могут составить серьезную конкуренцию рынку жилых инвестиций. Особенно интересен новый сегмент – апартаменты – ведь жить в них можно, так же как и в квартире. Да, прописаться нельзя, но крайне немногие покупатели заинтересованы в получении социальных льгот по месту прописки. Для большинства конечных покупателей возможность иметь большую площадь в новом здании с хорошей инженерией – вот толчок для покупки, и рынок спекулятивных сделок уже в скором времени адекватно отреагирует, изменив лишь предмет вложений.
– По вашим оценкам, каков сейчас процент инвестиционных квартир на рынке (и, в частности, в элитном сегменте)?
– К сожалению, процент инвестиционных квартир, а особенно на рынке элитного жилья, чрезвычайно мал – не более 10–15%. Обусловлено это двумя основными факторами: вступлением в силу 214-ФЗ, что предполагает привлечение банковских кредитов, а не денег частных инвесторов, а также тем, что у большинства состоявшихся профессиональных девелоперов уже достаточно собственных средств, чтобы избежать продаж с дисконтом. Поэтому сейчас иметь «блат» у риелторов становится вполне актуальным. Почти то же, что иметь инсайт на рынке ценных бумаг. Владея информацией, инвестор вполне может рассчитывать на покупку с дисконтом в 20–25% от конечной цены.
– Нынешняя стабилизация рынка ставит под сомнение целесообразность покупки квартиры с «истинно спекулятивными» целями. Получается, что использовать жилье как финансовый инструмент сегодня логичнее, сдавая его в аренду?
– Если произвести анализ роста цен на покупку и реальной эффективной ставки сдачи в аренду, увы, подобное использование не является альтернативным спекуляции. Могла бы сопоставить сдачу в аренду или покупку офиса, но уж никак не «квартирный вопрос». Большая конкуренция, налоги, содержание и управление, комиссии риелторам, зависимость от жизненной ситуации арендатора. Ведь, сдавая офис, вы можете рассчитывать на срок аренды от 3 до 5 лет, и если даже бизнес у арендаторов идет не очень, то последнее, чем они поступятся, – это офис, а частное лицо может съехать в любой момент. И тогда новые затраты: косметический ремонт, комиссия брокеру, потерянные месяцы арендных платежей.
– Расскажите об основных моментах, о которых нужно знать частным инвесторам, вступая в проект (приобретая жилье для использования в качестве финансового инструмента)?
– В качестве рекомендации могу предложить руководствоваться следующими параметрами, которые для нас являются неким золотым правилом. Выбирая недвижимость, покупайте как для себя, становитесь на место вашего будущего покупателя, заранее продумывая аргументы «за» и варианты продажи. Обращайте особое внимание на чистоту документов, ведь, продавая недвижимость, вам придется отвечать на все те же вопросы, что беспокоят вас сейчас. Заранее рассчитайте траты и проконсультируйтесь у специалиста по налогообложению по возможным платежам и последствиям от реализации объекта. Исходите в расчетах из принципа, что в случае срочной продажи вы сможете отдать объект с дисконтом и все равно остаться с хорошей прибылью.
– Как вы считаете, насколько реально введение так называемого дифференцированного налога на недвижимость? Если он будет введен, как это отразится на элитном рынке?
– Пока рынок будет оставаться непрозрачным, данный налог не будет влиять на рынок элитного жилья в том объеме, чтобы сделать его малопривлекательным для инвесторов и конечных покупателей.
– В завершение беседы не могу не попросить вас сказать несколько слов об основных тенденциях элитного рынка в 2006 году – все-таки декабрь уже заканчивается…
– Что касается итогов и тенденций… В первую очередь, российский рынок элитной недвижимости стал высокодоходным финансовым инструментом, он будет привлекать новых игроков и инвесторов. Этот интерес был вызван сложностью фондового рынка и низкой доходностью банковских вкладов. Лидирующее положение среди застройщиков в непростом 2006 году сохранили такие компании, как «Баркли», «МСД групп» и «Стройинком». Тенденцией как 2006 года, так и последующих лет станет вывод промзон из центра. Это в свою очередь обеспечит девелоперам свободу маневра и возможность крупномасштабной застройки.
Доля инвестиционных квартир в 2006 году снизилась в разы. Теперь застройщику стало проще и выгоднее взять кредит в банке, причем рост цен на недвижимость покрывает проценты по кредиту. Живя в согласии с 214-ФЗ, застройщик уже не может выставлять квартиры на ранней стадии строительства, поэтому выходит с ними позже и выставляет по более высоким ценам. Что касается спроса на элитную недвижимость, то здесь ситуация остается без изменений. Рост цен останется в пределах 1–3% в месяц.
