Противостояние продавцов и покупателей на рынке жилой недвижимости продолжается. Насколько верно действуют те и другие? Внесет ли какие-то коррективы лето? На эти и другие вопросы мы попросили ответить президента группы компаний «ЛАУРЕЛ» Ирину Радченко.
—Ирина Станиславовна, как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке столичной недвижимости?
—Еще год назад главной фигурой на нем был продавец, а сейчас им, безусловно, является покупатель — все изменилось на 180 градусов. Потребитель диктует условия, а если еще и имеет свободные деньги, то может покапризничать. Неслучайно большинство агентств теперь выстраивают свои рекламные кампании именно с расчетом на привлечение клиентов.
—Мне кажется, продавцы порой не до конца учитывают текущий момент, когда упрямо держат цены.
—Давайте посмотрим на расстановку сил. Каков сегодня среднестатистический продавец московской квартиры? В базе данных риелторских компаний 80 % потенциальных сделок — альтернативные. То есть в основном люди продают жилье ради приобретения другого (другой площади, в новом доме, ближе к работе и т. д.). Год назад, в период ажиотажного роста цен, проводить альтернативные сделки было очень сложно, а при стабилизации рынка именно многоходовых цепочек стало больше всего. А значит, сегодняшний продавец завтра сделается покупателем. Поэтому когда во время просмотра квартиры речь заходит о торге, владелец вначале хочет заручиться гарантией от своего агента, что на вырученные от реализации жилья деньги он сможет подписать договор с риелторской компанией и приобрести желаемое.
Торг, безусловно, идет, но индивидуальный. Зачем человеку снижать цену, если у него нет уверенности в получении скидки на покупку альтернативной недвижимости? Поэтому можно предположить, что противостояние сторон будет еще очень долгим. Многие из потенциальных продавцов живут в своих квартирах и готовы ждать благоприятной ситуации для обмена с помощью купли-продажи, потому как продавать просто так сегодня нет никакого смысла.
-Некуда вложить деньги?
—Вот именно. Во что вкладывать? Доллар падает, фондовый рынок никакой. Соответственно и продавцам-альтернативщикам спешить некуда. Жили они в тесноте несколько лет, потерпят и еще какое-то время. Из всего этого следует, что резкого обрушения московского рынка недвижимости не предвидится.
—А если граждане, купившие квартиры в новостройке в инвестиционных целях, разом выбросят их на рынок — это же теоретически возможно? Подобное увеличение предложения снизит цены.
—Вот именно, такое возможно чисто теоретически. На практике все по-другому. Доля инвестиционных квартир на столичном рынке составляет 20–30 %. И кто-то их действительно продает с дисконтом, желая зафиксировать прибыль от вложений, но массовости этого явления нет. Причина все та же: сегодня в России нет высокодоходных и надежных рынков, альтернативных рынку недвижимости, на которые бы можно было направить свой капитал.
—Выходит, никто из продавцов не заинтересован в демпинге. А компании, которые строят? У них же запас прочности приличный, и они могли бы поступиться частью своей прибыли и немного снизить цены…
—Инвестиционно-строительные компании тоже вряд ли будут демпинговать. На сегодняшний день крупным стройфирмам уже не составляет большого труда получить кредит в банке. Некоторые из них даже размещают свои акции на фондовых рынках и привлекают денежные средства, избегая, таким образом, общения с дольщиками на ранних стадиях возведения дома. Наиболее продвинутые проводят даже IPO.
—Скажите, а трудно работать риелторам на таком рынке?
—Не скрою, довольно непросто. Так же нелегко приходится сейчас и ипотечным банкам: темпы выдачи кредитов по сравнению с прошлогодними заметно снизились, а вложения в инфраструктуру и в сферу технологий по работе с ипотечными клиентами были весьма значительными. Одним словом, на рынке происходит естественный отбор — выживут лишь сильнейшие. Китайский иероглиф «кризис» расшифровывается как собственно кризис и как новые возможности. Для многих фирм нынешняя ситуация станет действительно роковой, и они вынуждены будут покинуть рынок. А для кого-то откроются новые горизонты: коллектив компании сплотится, изменит структуру, привлечет современные технологии, получит опыт — все это даст толчок для более качественной работы и дальнейшего развития.
—На рынке в последние годы появилось много частных маклеров. Как вы относитесь к таким посредникам? Насколько им можно доверять? Не опасно ли обращаться к ним?
—Все относительно и все познается в сравнении. Есть и вполне приличные частные посредники, и очень неприличные агенты, работающие в так называемых брендовых компаниях. Дело в том, что профессия риелтора очень персонализирована. К примеру, в той же Америке основная задача работника сферы недвижимости — завоевать доверие клиентов, ведь это главный капитал, который позволяет добиться успеха. И клиенту все равно, в какой фирме работает агент, он знает, что этот риелтор помогал еще его отцу…
—Как домашний доктор…
—Именно. Одним словом, есть частные маклеры, работающие грамотно, профессионально. Правда, у них имеется одно слабое место. Если они совершат ошибку, клиент может потерять и квартиру, и деньги. Риелторская компания, которая дорожит своей репутацией, в подобной ситуации не бросит человека в беде.
—Существует мнение, что сейчас грамотный человек сможет провести сделку и без помощи агента. Как бы вы прокомментировали такое высказывание?
—Безусловно, рынок в начале 90-х годов прошлого века и сейчас — это небо и земля. Криминала стало меньше, появились определенные гарантии государства. Но есть такой немаловажный фактор, как «время — деньги». Клиенту необходимо не только определиться со своими желаниями и соотнести их с собственными возможностями, но и найти саму квартиру, сделав множество звонков, проведя столько же переговоров и просмотров. И вот когда он уже приблизится к покупке, может выясниться, что недвижимость юридически не безупречна. Чтобы получить такие сведения до сделки, необходимо не только иметь определенные навыки, но и располагать временем и деньгами. А средства, кстати, можно потерять и на задатках. Если договор купли-продажи стал вполне формализованным, то договор задатка порой составляют в произвольной форме. Любая оплошность или задержка со стороны покупателя будет трактоваться отнюдь не в его пользу.
—А что происходит на ипотечном рынке Москвы? Изменились ли условия получения кредита?
—Тут самая главная тенденция — замедление темпов роста количества выданных кредитов, что, безусловно, является отражением общей ситуации на рынке недвижимости, который пребывает в состоянии стагнации. Есть и другая тенденция: из-за возрастающей конкуренции в ипотечном секторе банки стали более лояльны к заемщикам и уменьшают накладные расходы на совершение сделок по покупке квартир в кредит — отменяют плату за рассмотрение заявки, снижают комиссию и т. д. В настоящее время в Москве ипотеку предлагает 117 банков, а общее количество подобных программ превысило 3000. Их разнообразие позволяет каждому заемщику выбрать оптимальный для себя вариант. Для покупки квартиры в кредит не требуется гражданства РФ, банки готовы принимать подтверждение доходов в любой форме, сроки погашения увеличены до 40 лет. Многие кредитные организации готовы работать без первоначального взноса. С помощью ипотеки удается купить не только квартиру или дом, но и комнату или офис. Можно рефинансировать взятый ранее кредит в другом банке на более выгодных условиях. Наконец, минимальная ставка в валюте на сегодняшний день уже 9 %, а в рублях — 8,99 % и т. д.
—Сейчас много говорят и пишут о доступной недвижимости. Какой она должна быть, чтобы даже не очень состоятельные граждане могли решить свою жилищную проблему?
—Как эксперт Государственной думы РФ по развитию малоэтажного строительства, хочу сказать, что сегодня для власти очевидно: проблему доступности жилья высотками не решить — нужно изыскивать другие ресурсы. Один из способов — строительство небольших домов. Такая недвижимость обходится покупателям дешевле, строить ее быстрее, а жить в ней гораздо комфортнее. Однако пока остаются два нерешенных вопроса: первый касается обеспечения поселков инфраструктурой (школы, детские сады, магазины, коммуникации, дороги и т. п.), второй — предоставления людям рабочих мест недалеко от дома. Вероятно, для Москвы этот путь пока не слишком подходит. Но есть в России регионы, где малоэтажное строительство успешно развивается. Здесь многое зависит от губернатора и главы администрации поселения: они в силах помочь решить указанные проблемы.
—Прогноз — дело неблагодарное, но не могу не спросить о том, каким вы видите московский рынок недвижимости в ближайшие год-два.
—Противостояние продавцов и покупателей может сохраняться довольно долго. И чем оно дольше, тем больше будет отложенный спрос и тем сильнее сработает детонатор, когда качели пойдут вверх — от рынка покупателя к рынку продавца. Поэтому не стоит откладывать на завтра жилищную проблему, если вы в силах решить ее сегодня. Социологические опросы показывают, что в настоящий момент 60 % москвичей желают улучшить свои жилищные условия. Допустим, у 10 % из них есть необходимые ресурсы, и, представьте себе, что в один прекрасный день произойдет взрыв: все эти люди (несколько тысяч человек) выйдут на рынок. Снова наступит ажиотаж, и его результат предсказать нетрудно — цены вырастут, причем намного стремительнее, чем они обычно падают. Так что, как поется в известной песенке, думайте сами, решайте сами…
Беседу вел Вениамин Вылегжанин
