Об ипотеке сегодня знают практически все. Одни собираются с помощью ипотеки приобрести жилье, другие этот шанс уже использовали, более или менее успешно. Есть и такие, кто больно обжегся.
Бесспорно, ипотека открывает перед нами широкие возможности, но при этом и налагает серьезную ответственность, требует знания многих важных моментов. Тема эта непростая — самостоятельно, без помощи специалистов не разберешься.
На страницах газеты «Ипотека» под рубрикой «УНИВЕРСИТЕТ МИЛЛИОНОВ “ИПОТЕКА”» будет опубликован цикл статей, последовательно описывающих все этапы пути по приобретению жилья в кредит.
Авторитетные эксперты в подробностях разъяснят, какие шаги необходимо предпринять, если вы собираетесь приобрести жилье на кредитные средства, как максимально комфортно жить с ипотекой и что делать, если возникли проблемы с погашением кредита.
В этом номере вниманию читателей предлагается статья «Ипотека — жилье взаймы», рассказывающая, в чем смысл ипотечного кредитования.
Представляем вниманию читателей статью Анны Моисеевой, управляющего директора московского агентства недвижимости «Априори», автора книги «Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум — получите максимум». Данный текст представляет собой отрывки из СЛЕДУЮЩЕЙ книги «Как купить квартиру выгодно. Вложите минимум — получите максимум»
Я гашу, гашу, гашу,
Каждый месяц заношу.
Никто не любит ипотеку так, как люблю ее я! Вот все говорят: кабала, рабство, кандалы… А жизнь в чужом доме (у родственников или в съемном жилье) — это не рабство? Чужие монастыри с чужими уставами или свой дом, своя территория, за которую — да, придется вкалывать какое-то время?..
Ипотека — это не кабала, ипотека — это возможность. Возможность получить то, о чем вы иначе и мечтать бы не смогли. (Хороший рекламный текст получился, надо продать какому-нибудь банку.) Вот только пользоваться ипотекой нужно правильно! Люди попадают в кабалу не из-за ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода.
Ипотека — друг человека
Итак, как пользоваться ипотекой, чтобы не попасть в рабство?
Всего 7 простых правил:
1. Посильный платеж.
2. Разумный срок.
3. «Подушка» безопасности.
4. Адекватные ставки.
5. Правильные досрочные платежи.
6. Правильный банк.
7. Правильные цели.
В этой статье мы поговорим о первых трех пунктах.
1. Ипотечный платеж должен быть посильным для вашего бюджета
Долго ли можно жить на хлебе и воде, работая с утра до ночи? Вообще-то долго — если мотивация соответствующая. Мощнейшая мотивация, сметающая все на своем пути. Но своя квартира — все- таки не та цель, ради которой хочется жертвовать жизнью.
Людям свойственно переоценивать свои возможности. «Если покупать недорогую еду в супермаркете и больше ходить пешком, экономя на бензине, мне хватит на жизнь 5 тысяч в месяц. Остальное можно отдавать за кредит, чтобы расплатиться побыстрее!» — убеждают себя некоторые, собираясь купить жилье в кредит. Это путь в пропасть. И прежде всего потому, что при таком раскладе ваша мотивация развиваться и достигать большего в жизни падает до нуля.
Вот вы получили зарплату, занесли долю в банк, а осталось — кот наплакал. Все желания, все удовольствия — в сторону, миску риса — и опять на галеры. Ну и ради чего все это? Ради чего пахать с утра до ночи, ради чего развиваться и делать карьеру? Все равно все банку отдавать… Жизненный тонус падает, недовольство жизнью растет («Попал в кабалу!»), депрессия, снижение доходов, увольнение, дефолт, потеря квартиры… Приехали.
Итак, самое главное правило ипотеки: платеж по кредиту должен быть посильным. Ипотека должна проходить фоном вашей жизни, а не быть предметом ежедневных черных дум. Не нужно платить из последних сил. Не нужно лишать себя отдыха, красивой одежды, ужинов в кафе и отпусков на море. Можно (и нужно) умерить аппетиты и разумно сократить расходы. Но нельзя допускать ощущения, что вы «всю жизнь отдаете этой чертовой ипотеке!».
Сколько отдавать банку? Согласно банковским правилам максимальная величина платежа не должна превышать 40% от величины ваших подтвержденных доходов. Но на практике большинство банков смотрят сквозь пальцы на соотношение «платеж — доход», выдавая кредиты даже тем, у кого сумма платежа составляет и 60, и 70, и даже 80% от подтвержденного дохода. Логика такая: «Наверняка у заемщика есть еще и “левые” доходы, ничего, затянет пояс, справится».
На мой взгляд, оптимальный размер кредитного платежа — 30% от ваших доходов за вычетом всех обязательных платежей: налогов, алиментов, арендной платы и т.п. Если у вас есть другие кредиты, присовокупите платежи по ним к ипотечному — сумма должна составлять те самые 30%. Платить больше психологически тяжело. Меньше — нецелесообразно, ведь хочется поскорее освободиться от долгов.
Но цифры — вещь условная. Просто оцените — насколько посилен ваш платеж? Сможете ли вы вести приятный образ жизни на оставшиеся деньги? Высыпаться, заниматься любимыми хобби, покупать необходимую одежду и ездить в отпуск хоть пару раз в год? И не забудьте про расходы на ремонт и обстановку новой квартиры — это немало. Хотя урезать привычные расходы все равно придется. Отказаться от ежедневных ужинов в ресторане, частых поездок на такси и спонтанных покупок на ползарплаты. А никто не говорил, что будет легко!
Правило №1. Просто оцените — насколько посилен платеж?
2. Срок ипотечного кредита не должен превышать 10 лет
Сегодня максимальный срок кредита в большинстве банков составляет 30 лет. Некоторые оригиналы готовы ждать погашения долга до 40 лет. По статистике, средний срок выданных ипотечных кредитов в России — 15 лет. Так вот, по моему убеждению, кредиты на срок более 10 лет — это и есть та самая кабала, о которой так любят твердить скептики.
Десять лет — это очень много. Мы не знаем, что случится с нами за это время. Если пожар, болезнь или смерть — стандартная страховка закроет наш долг. А что если вам разонравится эта квартира? Квартира уже не радует, а платить за нее еще 10, 15, 20 лет… Да от одной этой мысли можно впасть в хандру! К тому же десять лет — это переплата порядка 70%. К примеру, если вы берете в кредит 1 млн рублей под 12% годовых, то вернуть придется в общей сложности 1,7 млн рублей. Вроде терпимо. А 15 лет — это уже переплата 100%. Берем миллион, возвращаем два. Ну а за 20 лет — переплата составит уже 140%. Берем миллион — возвращаем два с половиной! А про 30 лет хотите узнать? Переплата — 200%. Утраиваем наш миллион для банка… Поэтому лично я считаю оптимальным срок в 7 лет (переплата 46%), на крайний случай — 10 лет.
— Ага, конечно, легко ей говорить! — возмутится читатель. — Я бы и рад платить поменьше, а расплатиться побыстрее, но тогда мне просто не хватит денег на квартиру!
Ну что же, придется немного умерить свои аппетиты. Нельзя получить все и сразу, особенно когда речь идет о московских квартирах. Просто начните с малого — с такого жилья, кредит на которое будет для вас посильным и комфортным. А уж потом можно обменять его на лучшее, а потом на еще лучшее... Жизнь — это движение.
Допустим, у вас есть 1 млн рублей первоначального взноса, и еще 4 млн рублей вы решили взять в кредит, чтобы купить однокомнатную квартиру у станции метро «Выхино». Казалось бы, ну что может быть хуже «однушки» на «Выхино»? Дальше падать просто некуда. Не будем спешить с выводами…
Допустим, чистые доходы мужа и жены составляют 135 тыс. в месяц. Давайте считать: 4 млн за 10 лет под 12% годовых — это 57 тыс. рублей ежемесячно. Многовато. А если придерживаться «правила 30%» и платить в месяц по 40,5 тыс. рублей, тогда срок получается… 37 лет (!). Нет уж, спасибо.
Что же делать? Неужели отказаться от заветной мечты о собственном жилье? Не надо. Просто посчитаем, какую сумму вы действительно можете себе позволить без ущерба для жизни и психики. Чтобы платить в месяц 40,5 тыс. рублей в течение 10 лет под 12% годовых, сумма кредита должна составлять 2,85 млн рублей. Добавим имеющийся миллион и получим 3,85 млн рублей. Что можно купить за эту сумму? Приличную «однушку» в Люберцах. Хороший город, кстати: до «Выхино» недалеко, и метро скоро построят. Пожив пять лет в Люберцах и погасив кредит досрочно, вы сможете перебраться в Москву, в квартиру побольше.
А если на квартиру при посильном кредите вообще не хватает? Ни на какую! Можно рассмотреть другие варианты: Подмосковье, новостройка в рассрочку, а можно — подумать над способами увеличения вашего дохода. Все в наших руках! А если и не все, то гораздо больше, чем нам кажется. Итак, правило № 2 — срок кредита не должен превышать 10 лет.
Правило №2. Срок кредита не должен превышать 10 лет
3. «Подушка» безопасности
Рискую вновь навлечь читательский гнев, но все же скажу. Для «правильной», комфортной ипотеки вам необходима финансовая «подушка» безопасности — сумма, позволяющая прожить 3–6 месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку.
— Да она точно издевается! — воскликнет все тот же возмущенный читатель. — Какая еще подушка?! Я потратил все деньги на квартиру, заплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянский гарнитур за 150 тыс. рублей, да еще эту чертову ипотеку погашаю… Откуда взяться лишним деньгам?!
Все так. Однако суровая реальность такова: если вы не хотите жить на пороховой бочке, а в случае форс-мажора — вляпаться в неприятности с банком, испортить свою кредитную историю, а то и лишиться квартиры, нужно создавать финансовый резерв. Скажу больше. Если вы взяли правильную, посильную ипотеку, резервы для создания «финподушки» у вас есть. Если резервов нет — имеет смысл оценить свои доходы и расходы и найти возможность для увеличения первых и сокращения вторых. Финансовая «подушка» безопасности будет беречь ваши нервные клетки на протяжении 10 лет. Разве не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее дорогого мебельного гарнитура…
Лучше всего создать денежный запас ДО получения ипотеки, но если не удалось — можно заняться этим сразу после новоселья. Какого размера должна быть финансовая «подушка» безопасности? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. В книге мы с соавтором подробнее разбираем, как рассчитать размер «подушки», а пока усвоим главный принцип: ваших запасов должно быть достаточно, чтобы вы чувствовали себя уверенно в случае почти любого форс-мажора (увольнение, болезнь, внеплановые расходы) и могли спокойно погашать ипотеку, пока не восстановите свою платежеспособность.
Как сочетать досрочные платежи и создание «подушки» безопасности?
Есть простое правило: половину свободных денег тратим на досрочное погашение, половину — откладываем. Например, получили зарплату — отнесли досрочный платеж в банк. А через месяц ту же сумму несем в другой банк и кладем на пополняемый депозит (как говорится, лучше не хранить все яйца в одной корзине). Когда «подушка» безопасности достигнет необходимой величины можно расслабиться и претворить в жизнь отложенные планы: сменить надоевшую работу, уехать на месяц в отпуск или открыть свой бизнес. Ипотека уже не висит над вами дамокловым мечом, ведь вы хорошо подстраховались и можете жить интересной, полноценной жизнью!
Итак, мы рассмотрели три важнейших принципа правильной ипотеки — ипотеки, которая приведет вас наверх, к осуществлению мечты, а не закует в «кандалы». Посильный платеж, разумный срок, «подушка» безопасности. Есть и другие правила, которые не менее важны: адекватные ставки, правильные досрочные платежи, правильный банк, правильные цели. Также существует множество нюансов, влияющих на эффективность ипотечного кредита: грамотный выбор вида кредита, выбор валюты кредита, возможность взять кредит, не имея официальной работы, и многое другое. Подробно обо всем этом в скором времени можно будет прочесть на нашем сайте в книге «Как купить квартиру выгодно».
