Ипотека: Заемщики готовят бунт

Снижение ставок по ипотечным кредитам создает серьезные проблемы банкам и их клиентам

В 2005 году ставки по ипотечным кредитам стали снижаться. Если клиент банка оформил ипотечный кредит два года назад под 14% годовых в валюте на 10 лет, то сегодня процентная ставка по такому же кредиту в том же банке составляет 11%, а к концу следующего года обещает снизиться до 9%. Вряд ли человек захочет платить до 2014 года по ставке, вдвое, а то и втрое превышающей актуальную. К решению этой проблемы банки оказались не готовы.

То, что проблема назрела, подтверждают сами банкиры. `Уже сейчас видна тенденция к снижению процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, - говорит Андрей Покусаев, начальник отдела организации продаж управления розничных операций банка `Возрождение`. - Только за последние три года в рамках программы ипотечного кредитования, проводимой банком совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), несколько раз снижалась процентная ставка - с 18 до 14% годовых, в следующем году возможно ожидать снижения процентной ставки до 12%. Но, к сожалению, на ранее выданных кредитах снижение ставок никак не отражалось. Кроме того, к нам в банк неоднократно обращались клиенты, в том числе из других банков, по поводу переоформления кредитов из одной валюты в другую, и мы видим, что эти вопросы также можно решить путем перекредитования ранее выданных кредитов`. И это далеко не все `случаи из жизни`. Вопрос о перекредитовании может возникнуть, если у заемщика появилось желание поменять купленную в кредит квартиру на лучшую. Или если у него вырос личный доход, позволяющий получить кредит на более выгодных условиях.

Пока просьбы клиентов в основном остаются без ответа. Дело и в нежелании банкиров терять часть доходов, и в чисто технических проблемах. Даже желание заемщика поменять купленную в кредит квартиру на лучшую за счет перекредитования в своем же банке не всегда выполнимо. `На сегодняшний день для решения этого вопроса нет отработанного механизма, подкрепленного достаточной нормативной базой, поэтому возникают сложности, связанные с переоформлением документов, - признается Эльмира Арифуллина, зампредправления `Городского Клиентского` банка. - Кроме того, появляется проблема резервирования денежных средств, поскольку придется выдавать `новый` кредит на погашение `старого`.

Открыт вопрос и с оптимальным способом `перезакладки` при рефинансировании кредита в другом банке. `На сегодня схема выглядит так: выдача `нового` кредита - погашение `старого` - снятие `старого` залога - регистрация `нового` залога`, - перечисляет Янис Канестри, начальник управления ипотечного кредитования Росбанка. В этой цепочке также есть слабые места. Например, существуют обусловленные законодательством риски того, что в случае возникшей неплатежеспособности заемщика в момент проведения сделки новый банк не сможет выселить его из квартиры и получит убытки.

Еще одним важным моментом является необходимость переоформления полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование (права собственности на квартиру). `При смене банка-выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно, - говорит Эльмира Арифуллина. - Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору. Дополнительные расходы для заемщика по переоформлению страхового договора составляют примерно 2% от ссудной задолженности`.

Нельзя сказать, что сделок по рефинансированию ипотечных ссуд на рынке нет. `Операции по перекредитованию возможны и проводятся на ипотечном рынке, но в связи с тем, что рынок еще достаточно `узок`, подобные сделки не получили массового распространения, - говорит Екатерина Демыгина, зампредправления банка `Союз`. - На текущий момент мы предлагаем нашим клиентам возможность, к примеру, продать однокомнатную квартиру, находящуюся у нас в залоге, с одновременным приобретением двухкомнатной квартиры с использованием ипотечного кредита`.

По словам Дмитрия Галкина, директора центра ипотечного кредитования БИН-банка, некоторые банки предоставляют кредиты для погашения существующих, но это скорее единичные случаи чрезвычайно завышенных ставок (получение кредита под 14-15% в долларах для погашения кредита со ставкой свыше 20%). `Рентабельность данной операции зависит от аппетитов банка, который помимо `объявленной` ставки перекредитования может ввести дополнительные единоразовые сборы (например за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т.д.) и постоянные комиссии (например, за ведение ссудного счета, за внесение средств для погашения кредита, за ежегодную обязательную проверку предмета залога и т.д.), - говорит он. - Поэтому нужно внимательно изучить и подсчитать все сопутствующие расходы для принятия решения о целесообразности рефинансирования`.

По подсчетам Росбанка, при снижении процентной ставки на 1% годовых на кредите в размере $100 тыс. можно сэкономить около $900 в год. `В то же время при выдаче таких кредитов банки, возможно, будут брать разовую комиссию, - говорит Янис Канестри. - Также есть накладные расходы, связанные с заключением и регистрацией договора ипотеки (в Москве - 4300-4500 рублей). Таким образом, дополнительные расходы заемщика (для Москвы) составят приблизительно $500-1000`. То есть такая операция становиться рентабельной при снижении ставки кредитования более чем на 1-2%.

Программы рефинансирования ипотечных кредитов сейчас готовят `Возрождение` и Росбанк. `Я думаю, что в уже следующем году мы сможем предложить клиентам такой продукт, как перекредитование, - признается Андрей Покусаев. - Скорее всего, на него смогут рассчитывать не только наши собственные клиенты, но и клиенты других банков`. Но главный сюрприз рынку готовит АИЖК. `В настоящее время идет процесс согласования с АИЖК схемы перекредитования ранее выданных ипотечных кредитов, - говорит Сергей Бессонов, замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Процентная ставка возможного перекредитования - 14% в рублях, в 2006 году предполагается снижение ставки до 12% в рублях. До конца 2005 года мы планируем технически отработать процедуру рефинансирования, а 2006 году начать перекредитование заемщиков в массовом порядке`.