На вопросы отвечает Эдуард Агапов, Глава Представительства ООО «Городской Ипотечный Банк» в Нижнем Новгороде.
Вопрос: В чем роль страхования при заключении ипотечной сделки?
Почему это является обязательным требованием банков-кредиторов? Каков страховой процент?
Ответ: При оформлении ипотечной сделки обязательным условием является заключение договора комплексного ипотечного страхования.
Как правило, страховка оформляется по 3 видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, объекта недвижимости, права собственности на объект.
Нужно иметь в виду то, что страхование направлено на снижение рисков и в первую очередь отвечает интересам заемщика. Личное страхование - важный элемент в системе регулирования кредитных рисков, которые защищают как кредитора, так и должника. При наступлении страхового случая, например, ущербе здоровью, который привёл к потере трудоспособности, страховая компания погашает задолженность банку, а квартира остаётся в собственности заёмщика.
В среднем страховой взнос по такому комбинированному договору составляет около 0,8-1,1% от непогашенной суммы кредита и выплачивается заемщиком ежегодно. Т.к. сумма основного долга постоянно уменьшается в процессе погашения кредита, то и страховые взносы ежегодно сокращаются.
Вопрос: Кто такие созаемщики, и чем они отличаются от поручителей?
Ответ: Созаемщики - это люди, несущие солидарную ответственность по кредиту.
В большинстве банков в качестве созаемщиков рассматриваются только супруги, брак которых официально зарегистрирован. По условиям некоторых кредитных организаций созаемщиками могут быть и другие родственники.
В случае, когда у заемщика есть созаемщики, то учитывается совокупный доход семьи, и таким образом увеличивается максимально возможная сумма кредита.
При расчете суммы кредита доход поручителя обычно не учитывается. Обычно поручитель – это т.н. гарант возврата кредита, т.е. если заемщик не сможет возвращать кредит, то за него это будет делать поручитель. Это серьезная ответственность.
Возможен вариант поручительства, когда супруги хотят, чтобы в сделке участвовал только один из них. Тогда второй будет просто поручителем, т.к. равно с первым будет иметь имущественные права на недвижимость и интерес к его сохранности.
По условиям некоторых кредитных организаций наличие поручителей является обязательным, но большинство банков не требует поручительства физических или юридических лиц для выдачи ипотечного кредита.
Таким образом, солидарный заемщик отвечает по кредиту ежемесячно как и основной заемщик, а поручитель только при неисполнении заемщиком обязательств в срок.
Вопрос: В каких случаях возможно досрочное погашение кредита?
Ответ: Большинство банков предоставляет своим заемщикам возможность досрочного погашения кредита. Схемы досрочного погашения различные у разных кредиторов. Как правило, за досрочное погашение взимается комиссия (порядка 3-5%) от суммы досрочного платежа.
Обычно заемщику надлежит заранее известить банк о своем намерении досрочно погасить часть кредита. После внесения досрочного платежа размер ежемесячных выплат заемщика уменьшается, т.к. сокращается общая сумма его задолженности.
По статистике многие заемщики используют возможность досрочного погашения кредита и средняя «продолжительность жизни» кредита – 5-6 лет, даже если кредитный договор оформлялся на срок 15-20 лет.
Вопрос: С чего лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка или с агентства недвижимости?
Ответ: Можно обратиться и в банк, и в агентство. При этом, важно понимание, что если покупка недвижимости будет происходить с обязательным использованием ипотечного кредита, то прежде чем искать квартиру, надо знать какую сумму кредита готов дать банк. А это зависит от дохода клиента. Т.о. сначала клиент должен получить решение от банка. Это можно сделать, обратившись именно в банк.
Хотя, сегодня все чаще на базе агентств образуются ипотечные отделы которые ведут консультации, а кроме того на рынке появились т.н. ипотечные брокеры, которые могут подобрать кредитную программу. При этом, важно, чтобы брокер был аккредитован при банке, т.к. это позволяет ему владеть правильной информацией о текущих условиях кредитования в банке.
В целом, в задачи брокера входит предоставить клиенту информацию о существующих ипотечных программах банков с учетом его (клиента) финансовой, семейной ситуации. Затем брокер помогает потенциальному заемщику выбрать кредитную организацию и программу, проводит первичный анализ его кредито- и платежеспособности. Следующий этап – помощь клиенту в сборе документов и формирование кредитного досье заемщика для предоставления в банк. Часто брокер сопровождает клиента и на дальнейших этапах работы с банком (подписание кредитного договора, поиск квартиры, заключение сделки).
Многие банки проводят аккредитацию ипотечных брокеров по своим программам.
Ипотечный брокер может работать как самостоятельное физическое лицо, так и в качестве представителя агентства недвижимости.
Поэтому мы считаем правильным начинать работу по получению ипотечного кредита как обратившись напрямую в ипотечный банк (если клиент в целом владеет ситуацией на рынке, либо его интересует конкретная программа и банк), так и воспользовавшись услугами ипотечного брокера (в случае, если клиенту необходимо получить в целом консультацию по рынку, определиться с программой, оценить свои возможности),.
Вопрос: Зачем и как проводится оценка недвижимости?
Ответ: Банки предоставляют кредиты, исходя из оценочной стоимости объекта недвижимости. Ведь информация о реальной стоимости объекта на рынке очень важна для определения суммы кредита и покрытия рисков банка. Кроме того, поскольку далее речь идет о развитии рынка рефинансирования и сделок секьюритизации, то заключение оценщика – обязательное условие о профессиональном мнении по стоимости объекта на рынке и соотношения суммы кредита к цене залога. Для этого и требуется отчет об оценке, который составляется независимой оценочной компанией, аккредитованной при банке.
