Многочисленные опросы показывают, что рядовые граждане, кроме США и банкиров, винят в создании условий для мирового финансового кризиса, в том числе, и средства массовой информации. По сути, это действительно так. Каждому, наверное, довелось увидеть хотя бы одну заметку в СМИ о том, что ипотека в нашей стране умирает, так и не успев родиться. Urbanus.ru решил разобраться, так ли это на самом деле.
Общее состояние больного
Впрочем, обвинять во всех смертных грехах СМИ не стоит. Отдельные издания может быть и можно назвать «убийцами ипотеки», но далеко не все. Скорее даже наоборот, прессу можно отнести к тем силам, которые вдохнули в ипотечное кредитование в нашей стране жизнь. Если в 2007 году о том, что такое ипотека, согласно опросам Всероссийского центра изучения общественного мнения, знали только 35% населения страны, то сегодня, в том числе и благодаря усилиям СМИ, объяснять значение слова «ипотека» вряд ли кому-то нужно. Поэтому мы не будем в очередной раз отвлекаться, а поговорим о том, какое значение жилищное кредитование имеет для россиян и как ипотека «чувствует себя» в условиях кризиса. На сегодняшний день ипотека, несмотря на все финансовые кризисы и прочие сложности, остается практически единственным вариантом для приобретения собственного жилья для всех слоев населения, говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Евгений Аптекин. «Ее актуальность составляет все 100%. Ипотека позволяет приобрести жилье не единовременным платежом: для среднестатистического человека она привлекательна продолжительным сроком ее окупаемости; для более платежеспособных клиентов это прекрасная возможность не ограничивать финансирование, к примеру, собственного бизнеса, поэтому они также оформляют ипотечные кредиты на небольшие сроки», - считает Аптекин. В то же время, жилищное кредитование в нашей стране не совсем справляется с возложенной на него задачей. По сути, ипотека – это инструмент, призванный помочь гражданам в приобретении жилья, но на лицо совсем обратный эффект: предложение на рынке ограничено, емкость рынка далека от насыщения, а высокий, до недавнего времени, спрос, вкупе с ипотекой, становится катализатором дальнейшего роста цен на жилую недвижимость.
История болезни
О проблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Сначала обсуждалась возможность повторения в России американского ипотечного кризиса. Напомним, основной проблемой ипотеки в США стали sub-prime кредиты, т.е. продукт с высокой степенью риска. Высокая конкуренция среди финансовых институтов Соединенных Штатов привела к тому, что кредиты выдавали, в том числе и тем, кто имеет плохую кредитную историю, сложности с подтверждением дохода и без первоначального взноса. «Ввиду доступности ипотеки и стабильного роста цен на недвижимость в США многие жители страны совершали инвестиционные покупки с привлечением банковских средств. В тот момент, когда рост цен прекратился, а ставка по ипотечному кредиту чуть выросла, на рынке и возник кризис. Многие собственники просто не смогли более расплачиваться по ипотеке», - рассказывает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Год назад российские аналитики говорили, что проблемы США нас не затронут, американцы преподали нам хороший урок, отбор заемщиков стал более жестким, расширился пакет документов, более продолжительной и тщательной стала процедура их проверки, стало сложнее подтверждать доходы, ужесточились требования к залоговому обеспечению, продолжает Гаджиев. Это привело к тому, что кредиты без первоначального взноса практически исчезли с российского рынка. Тогда многие думали, что эти меры помогут обезопасить ипотечную систему страны. Но американский ипотечный кризис стал только первой ласточкой.
Когда ситуация на мировых финансовых рынках начала ухудшаться, российские банки отреагировали на это небольшим повышением ставок. А в середине сентября Агентство ипотечного жилищного кредитования, важнейший государственный финансовый институт развития ипотеки, объявило об увеличении ставки рефинансирования кредитов сторонних банков до 12,65%. Тут стоит немного отвлечься, и пояснить, что такое АИЖК. Если говорить простым русским языком, то это агентство занимается выкупом ипотечных закладных малых и средних банков. Т.е. банк выдает кредит конечному потребителю, а потом продает его АИЖК. Вырученные от рефинансирования кредита средства используются для дальнейшего кредитования населения. Так вот, согласно новым условиям работы, АИЖК планировал выкупать у банков ипотечные кредиты, доходность по которым ниже ставки рефинансирования с дисконтом, и, наоборот, с премией за более высокий процент. Скажем, если год назад вы получили ипотечный кредит по ставке 11% годовых, то банку не выгодно рефинансироваться у АИЖК. Но при этом, у него не останется и свободных средств для дальнейшей работы. На момент, когда было объявлено об этих изменениях, среди партнеров АИЖК было 145 банков. Естественно, все они увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам, чтобы не лишиться возможности работать с Агентством.
Между тем, эксперты расходятся во мнениях, насколько ситуация вокруг АИЖК способна повлиять на рынок ипотеки в целом по стране. По мнению Евгения Аптекина, влияние этого ипотечного агентства огромно: «С созданием данной организации государство предприняло вполне удачную попытку выполнить свою социальную функцию по обеспечению жильем населения России. Каждый год государство увеличивает размеры уставного капитала АИЖК, а чем больше уставной капитал ипотечных структур, тем, соответственно, больше финансовых средств на выдачу ипотечных кредитов населению». С ним не согласна Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. «Кредиты АИЖК никогда не были доступными и популярными, они были дороже, чем в коммерческих банках. Потому к агентству обращались в таких регионах, где другие кредитные учреждения были просто очень слабо представлены. В Москве эти кредиты были почти не востребованы. В связи с этим никаких глобальных изменений ждать не стоит», - говорит она. Впрочем, вести такие разговоры можно было в сентябре. Сейчас, спустя несколько месяцев, этот спор мало что значит. Для ипотеки настали трудные времена не только из-за повышения ставки рефинансирования АИЖК.
Текущее состояние больного
Осень 2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. Если про американский ипотечный кризис еще можно было дискутировать, докатится ли он до нашей страны или нет, то сейчас уже ни у кого нет сомнений в том, что Россия также является жертвой мирового финансового кризиса. На рынке ипотечного кредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения. «Официально большинство банков заявляют о выдачи ипотеки, тем не менее, на практике складывается иная ситуация, потому как банки устанавливают весьма завышенные процентные ставки по кредиту, а также предъявляют слишком высокие требования к заемщикам. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков», - говорит Маргарита Волянская, заместитель генерального директора Vesco Group. К примеру, компания «МИЭЛЬ-Брокеридж» может гарантировать своим клиентам получение ипотеки только в 20 московских банков. Но даже при наличии финансовых институтов, реально выдающих ипотечные кредиты, получить долгожданный заем на покупку квартиры довольно сложно. С одной стороны, банки очень избирательно относятся к клиентам. «Они более тщательно относятся к андеррайтингу заемщиков и объектов, отдавая предпочтение менее рисковым заемщикам и объектам.
Появилась тенденция двойной оценки предмета залога, уменьшились суммы кредита, увеличились размеры первоначальных взносов. Получить кредит заемщику с «серым» доходом стало сложнее», - комментирует заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ирина Кажикина. С другой стороны, обратиться сейчас в банк за ипотечным кредитом придет в голову только в случае самой крайней необходимости: процентные ставки в отдельных случаях достигают 28% годовых, а минимальная планка установилась на отметке 17-18%. При сегодняшней максимальной ставке за квартиру, стоимостью $300 тыс., с выплатами в течение 15 лет и первоначальным взносом в размере 20%, по итогу придется заплатить $1.064.116 (при средней ставке, которая была до начала кризиса (12%) эта сумма бы составила $578.472). Банкиров, конечно, можно понять: минимизировать свои риски в условиях кризиса – это вполне здравое стремление.
Диагноз
Аналитики не спешат отвечать на этот вопрос. Но и хоронить ипотеку раньше времени они тоже не намерены. По мнению Омара Гаджиева, то, что мы наблюдаем сейчас – это не предсмертная агония ипотечного кредитования, а всего лишь откат на несколько лет назад, и ничего плохого в этом нет. «Да, рынок затормозился, но кризис помог отрезвить наших банкиров. Американские банки преподнесли нашим неплохой урок: важно не как быстрее нарастить портфель, а как сделать это качественнее. Если бы кризис не затормозил наш ипотечный рынок, то, скорее всего, последствия для нас были бы более тяжелыми, чем мы сейчас наблюдаем», - говорит он. Ипотека в России – действительно очень молодой продукт – всего 10 лет. Но за это время он уже успел основательно «пустить корни» в российскую экономику, и вряд ли кризис способен погубить побеги цивилизованного жилищного кредитования. Все-таки кризис – это явление временное, а жить где-то человеку нужно будет всегда. По мнению Маргариты Волянской, на прежние объемы и условия кредитования рынок выйдет не раньше чем через 3-4 года после стабилизации на финансовых рынках. Но это довольно пессимистичный прогноз. Аналитик Управляющей компании «Финнам Менеджмент» Максим Клягин прогнозирует возврат на прежние позиции через год. С ним согласна и Ирина Кажикина. В любом случае, предвидеть конец кризиса вряд ли кто-то сможет со 100%-ной точностью. Но нет сомнений в том, что сразу, как он закончится, ипотека продолжит свое стремительное развитие.
Фото: www.kvadrat.ru
