Пару лет назад за пределами Московской области, помимо абсолютного ипотечного лидера страны – Сбербанка, выделялись ипотечные программы, предлагаемые местными банками, работающими по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С прошлого года региональные рынки начали отвоевывать федеральные банки, один за другим повсюду открывающие филиалы и дополнительные офисы.
Изменения в пейзаже
В этом году АИЖК резко снизило свою активность, а с недавних пор его партнеры вообще практически лишились возможности заниматься ипотекой: по новым требованиям кредиты становились чересчур дорогими для заемщиков. Несколько крупных банков не без успеха дублируют АИЖК в регионах, набирая партнеров из числа местных банков, которые выдают ипотеку уже по их стандартам – Русский ипотечный банк, «ДельтаКредит», «Хоум Кредит». Благодаря этому небольшие банки получают гарантированное финансирование и сохраняют возможность заниматься ипотекой. Передел рынка, который предсказывали еще год назад, начался.
У самодостаточных региональных банков будущее в ипотеке, так же как и у федеральных, зависит от доступа к финансовым ресурсам, активности и наличия понятных для потребителя продуктов. И до кризиса некоторые местные банки вполне успешно конкурировали с федеральными тяжеловесами.
Однако, несмотря на то что в провинции встречаются очень серьезные банки, такие как татарский «Ак барс» или сибирский «Урса банк», их перспективы на ниве жилищного кредитования теперь представляются туманными. Тратить собственные деньги на эти цели они вряд ли будут, а большая часть их ресурсов не относится к долгосрочным. Невозможно выдавать кредиты на 15-20 лет, если банк не получает заимствований на соответствующий срок. Постоянно закрывать свои расходы краткосрочными деньгами не получится – это и дорого, и рискованно: если схема даст сбой, банку нечем будет рассчитываться со своими кредиторами.
Собственно, «Урса банк» уже прошлой зимой продемонстрировал свою уязвимость на фоне столичных конкурентов. Среди крупных банков только он заморозил ипотеку на длительное время, подняв ставки по кредитам намного выше среднерыночного уровня.
Так что о серьезной конкуренции федеральным банкам со стороны местных кредиторов сегодня говорить не приходится. Да и среди федеральных игроков львиная доля рынка приходится всего на 6-7 банков: Сбербанк, ВТБ 24, «Уралсиб», «ДельтаКредит», Абсолют-Банк, «ГПБ-Ипотека», Транскредитбанк.
«Опыт показывает, что ипотекой можно заниматься, только если уделяешь этому действительно серьезное внимание, – уверен Игорь Жигунов, зампредправления Городского ипотечного банка. – Все «факультативные» попытки работать с ипотечными сделками рано или поздно будут сведены к нулю, что мы сейчас и наблюдаем».
Сейчас крупные ипотечные банки развивают ипотечную деятельность в тех регионах, где они уже прочно обосновались, и одновременно расширяют географию своего присутствия вширь и вдаль. В этом году ВТБ24 расширил сеть ипотечных продаж почти на треть: из ныне действующих 132 региональных подразделений 40 открыто в этом году. Банк «Хоум Кредит» с начала года открыл 35 новых точек продаж – своих собственных и через партнеров. Альфа-Банк открыл в этом году точки продаж ипотечных кредитов в 12 городах, и теперь его сеть помимо Москвы и Петербурга охватывает 40 регионов, к которым до конца года должно прибавиться еще три. Абсолют-Банк добавил к 24 имеющимся региональным базам офисы в Стерлитамаке, Магнитогорске, Тольятти, Сургуте.
Жертвы просрочек
Доказательством непрофессионального подхода небольших и средних провинциальных банков служит высокий уровень просрочек по кредитам, выкупленным АИЖК. Если у лидеров ипотечного рынка уровень просроченных ипотечных кредитов не превышает 1,5% от общего количества, то в некоторых регионах партнеры АИЖК не только догнали, но и с большим отрывом перегнали Америку с ее печально знаменитым рекордом неразборчивости.
Американцы со своими 10% просрочек бледнеют на фоне Ставропольского края, где доля просроченных кредитов по портфелю АИЖК к 1 июля 2008 года достигла 25,6%, или Костромской области с 23,5% просроченных кредитов. На Алтае этот показатель составил больше 22%, в республике Марий Эл – около 17%, в Читинской области – более 14%, в Ульяновской области – 15%. Какова доля просрочек сегодня – неизвестно, потому что АИЖК эту устрашающую статистику публиковать перестало.
Главная причина неприлично большой доли просроченных кредитов, как утверждают эксперты, имеет не столько экономический, сколько политический характер. Рыночные законы пасовали перед необходимостью выполнять национальный проект «Доступные жилье». Местные банки, не желая ссориться с властями, снижали требования к платежеспособности заемщиков, чтобы выдать побольше кредитов. Впрочем, будучи контрагентами АИЖК, они могли себе позволить не задумываться о последствиях. Государство исправно выделяло средства на выкуп кредитов, а на их несоответствие установленным требованиям до поры до времени закрывали глаза.
Но все же рост дефолтов по кредитам было бы неправильно связывать только с излишним рвением к реализации национального проекта «Доступное жилье». Многим региональным банкам было просто не под силу на должном уровне осуществлять проверку платежеспособности претендентов на кредит. Отсюда и большое количество ненадежных заемщиков, допускающих просрочки или вовсе прекративших вносить платежи по кредитам.
Однако ситуация, возможно, не так уж плоха, ведь большинство нерадивых заемщиков не отказываются гасить свой долг, им просто не по карману существующие платежи: либо не рассчитали свои возможности, либо финансовое положение пострадало вместе с экономической ситуацией в стране. А в этом случае еще есть шанс разрешить проблему неплатежей путем рассрочки кредита на более длительный срок, была бы на то добрая воля кредитора.
Продолжение обзора рынка ипотечного кредитования читайте в следующей статье.
Фото: Agent 002
