Жилищная ипотека уже давно не является новинкой для российского рынка недвижимости. Но, не смотря на это, ипотечный рынок в нашей стране развит очень слабо и по-прежнему является сильно дифференцированным. Еще до недавнего времени львиная доля ипотечных кредитов выдавалась в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Однако уже сейчас становится заметно, что остальные регионы России постепенно начинают догонять города федерального значения. Если в 2004-2005 годах на неразвитость ипотеки в регионах оказывало влияние отсутствие предложения, то сейчас на региональный рынок постоянно выходят все новые игроки, как местные, так и федеральные банки, за счет этого объемы ипотечного кредитования в регионах значительно выросли.
Ипотека в цифрах
Жилищная проблема на сегодняшний день является самой актуальной для большинства населения нашей страны. Но, ипотека, как инструмент, позволяющий решить эту проблему, популярностью у населения не пользуется. Мало того, большинство россиян даже не знают, что такое ипотека и как ею можно воспользоваться. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного в феврале 2008 года Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). Исследование проводится уже не первый год, но результаты особо не меняются. В этом году доля тех, кто вообще ничего не знает об ипотеке, составила 15%, еще 36% слышали об этом кредитном продукте «краем уха». Итого получается 51% граждан, которые не имеют представления о том, что с помощью ипотеки они могут улучшить свои жилищные условия. Эти цифры отражают ситуацию в целом по стране. Если в Москве ответить на вопрос «что такое ипотека?» сможет даже школьник, то в регионах с жилищным кредитованием все обстоит гораздо сложнее. И осведомленность граждан об ипотеке – это только часть проблемы. При изучении показателей по объемам выданных кредитов на душу населения ситуация выглядит еще более удручающе. Самым «отстающим» регионом в этом плане является Южный федеральный округ. По данным Ассоциации российских банков в ЮФО сумма ипотечных кредитов на душу населения составляет всего 10 евро. В Дальневосточном округе не намного больше – 16 евро. Лидером по федеральным округам страны является Урал, там эта цифра составляет 48 евро на человека. В Москве этот показатель ровно в 2 раза выше – 95 евро, но даже столице России далеко до остального мира. К примеру, в США на каждого жителя приходится по 212 тыс. евро. Но банкиров такое положение вещей ни сколько не смущает, скорее наоборот. «Мы считаем, что в то время как Москва продолжает оставаться самым большим рынком с точки зрения ипотеки, регионы России представляют наибольший потенциал роста для рынка ипотечного кредитования. В связи с этим наш банк, например, делает значительный упор на активное развитие именно в регионах», - говорит Елена Шилина, старший вице-президент ИпоТек Банка.
Ипотечное равноправие
На сегодняшний день практически все федеральные банки запустили ипотечные программы в регионах России. Выход на региональный рынок крупных игроков привел к тому, что особых отличий по условиям кредитования нет. Процентные ставки, первоначальные взносы и сроки везде одинаковые. Основные различия между столичной ипотекой и региональной состоят таких характеристиках, как сумма и валюта кредита. Московское жилье традиционно более дорогое, чем в регионах, а валюту москвичи предпочитают американскую, в то время как в остальной России превалируют рубли. Кроме того, в каждом регионе есть индивидуальные отличия, касающиеся проведения сделок с недвижимостью, отмечает Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитования» Альфа-Банка. «Каждый регион имеет свою специфику, например, сложившаяся практика проведения сделок на рынке недвижимости, работа государственных органов, непосредственно связанных с недвижимостью, таких как Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Федеральная регистрационная служба (ФРС). Разнятся и состояние жилого фонда, темпы строительства», - говорит он. ИпоТек Банк приводит еще одно интересное отличие. По оценкам экспертов, Продолжительность первой консультации клиента в регионах в 2-3 раза больше, чем в Москве, а количество встреч клиента с представителем банка до подачи пакета документов на ипотечный кредит также в 2-3 раза больше. Что касается требований к заемщику, то для большинства федеральных банков нет никакой разницы, где выдается кредит, в столице или в регионах – андеррайтинг проводится по международным стандартам. Особняком стоят кредитные организации, которые выдают кредиты по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. У АИЖК более жесткие требования по подтверждению дохода, а если сумма кредита более 1,5 млн. рублей (чуть более $60 тыс.), то размер первоначального взноса должен составлять не менее 20%.
Госстандарт в ипотеке
Если рассматривать региональную ипотеку более пристально, то рано или поздно сталкиваешься с аббревиатурой АИЖК. Учитывая тот факт, что половина населения страны не знает что такое ипотека, то об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию слышали вообще единицы. А между тем, львиная доля всех кредитов на покупку жилья, так или иначе, связана с этой организацией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Его целью является создание условий для того, чтобы все граждане России, вне зависимости от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации имели равные возможности получения ипотечного кредита. Специалистами АИЖК был разработан единый стандарт выдачи кредитов, в основу которого лег анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования. Он включает в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка: региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям. Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов включают:
1. Оценку платёжеспособности заемщика.
2. Проверку дохода заемщика.
3. Расчёт максимальной суммы кредита.
4. Формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита.
По Уставу АИЖК все выглядит очень привлекательно, но есть деятельности организации одна статья, которая заставляет задуматься. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию занимается также займами, процентная ставка или аннуитетные платежи по которым субсидируются из региональных бюджетов. Грубо говоря, ипотекой для льготных категорий граждан. Такие кредиты принято относить к категории с неопределенной степенью риска. По сути, юридически обязательство бюджета ограничено одним бюджетным годом, а кредит выдается, к примеру, сроком на 20 лет. Экономика нашей страны, не смотря на все заявления властей, еще не является стабильной. С каждым годом число заемщиков растет, а значит, растет и финансовое бремя регионов. В практике АИЖК уже были случаи дефолтов, когда денег в местной казне не оказывалось и субсидию приходилось платить самой компании. По мнению генерального директора Агентства Александра Семеняки, выход из ситуации есть. «Для снижения степени риска возникновения дефолтов по данным кредитам необходимо распространить режим «защиты» на те статьи бюджетов всех уровней, в которых установлены размеры обязательств субъектов Федерации по субсидированию процентных ставок или аннуитетных платежей. Необходимо требовать обеспечение обязательств бюджета в виде залога земли или субфедеральной собственности, в этом случае у субъекта РФ возникает экономическая мотивация, и статьи бюджета защищены», - говорит он. Учитывая то, что АИЖК принадлежит государству, которое заинтересовано в полноценной работе Агентства, вероятность того, что механизм защиты от подобных дефолтов будет разработан в ближайшее время, очень велика.
Отголоски кризиса
Разговоры о последствиях американского ипотечного кризиса уже давно набили оскомину всем. Можно долго спорить, повлиял он или нет на российскую ипотеку, но тот факт, что многие банки стали поднимать ставки и ужесточать требования к заемщикам, говорит о многом. «Определенное количество кредитных организаций оказались ограниченными в ресурсах, кроме того, некоторые из них переживают кризис ликвидности. Сделки по секъюритизации ипотечных активов приостановлены, их возобновление по оптимистичным прогнозам ожидается во втором полугодии 2008 года. Кроме того, внутренний рынок рефинансирования пулов закладных так же крайне пассивен, поэтому ряд банков сокращает темпы роста своих ипотечных портфелей и ужесточили требования андеррайтинга заемщиков», - поясняет Заместитель Председателя Правления «Юниаструм Банка» Сергей Бессонов. По оценкам специалистов, кризис в большей степени затронет как раз региональную ипотеку. Наиболее вероятные пагубные последствия будут у небольших банков из регионов России. Снижение ими объемов кредитования и приостановка ипотечных программ наиболее очевидна. Также существует высокая вероятность увеличения числа слияний и поглощений небольших банков более крупными финансовыми структурами, в том числе и с иностранным участием. Но эксперты АИЖК все же склонны смотреть на сложившуюся ситуацию с оптимизмом. В аналитическом отчете Агентства за январь 2008 года говорится, что российской ипотечной системе дефолты не грозят: «Риск наступления неплатежей по ипотечным кредитам у заемщиков отсутствует. Рост реальных и номинальных доходов при фиксированных платежах не повлияет на увеличение вероятности наступления дефолтов. Повышение процентных ставок на 1-2% на фоне роста денежных доходов существенно не отразится на снижении доступности ипотечного кредитования, и снизит риски банковской системы», - уверены аналитики.
В целом у рынка ипотеки в регионах России неплохие перспективы развития. По самым умеренным прогнозам специалистов размер рынка к 2010 году достигнет $45 млрд. На сегодняшний день ипотека в нашей стране составляет порядка 4% от ВВП, в то время как в ряде стран Европы этот показатель достигает 50-80%, так что сомнений в дальнейшем росте ни у кого не возникает. Уже сейчас показатели регионального жилищного кредитования догоняют столичные. К примеру, один из крупнейших федеральных банков, предоставляющих ипотечные займы – Альфа-Банк – в прошлом году сравнял объем кредитов в Москве и регионах. Объем ипотечного портфеля банка на конец 2007 года в Москве составил $110 млн., на такую же сумму выдали кредитов и его региональные филиалы. При этом количество заемщиков Альфа-Банка в остальной России превысило московский показатель почти на 80% - 1250 против 700. И такую же тенденцию можно проследить у остальных игроков рынка ипотечного рынка. В ситуации, когда на фоне кризиса процентные ставки пока не собираются снижаться, эти цифры дают понять, что спрос на ипотеку в регионах высок, и в дальнейшем он будет только расти.
