Ипотечное кредитование в РФ началось, как ни странно, не с Москвы. Первые ипотечные кредиты ещё в середине 90х начал выдавать небольшой, ныне совершенно забытый банк (с участием австрийского капитала) “Полис-Банк”, и было это в Северной столице. Проценты тогда были “ломовые” – до 25% годовых, и максимальный срок кредита составлял 5 лет. С тех пор изменились и процентовки, и сроки, и география ипотеки, да и государство пытается регулировать рынок ипотечных кредитов; за последний год президент Медведев по крайней мере трижды высказывался об упорядочении этого рынка.
Изменилось всё; попытаемся сравнить развитость рынка в двух российских городах, близких по количеству населения, экономическому потенциалу – сравним Санкт-Петербург и Екатеринбург. Сразу оговоримся, что сравнивать с каким-либо городом Москву совершенно бессмысленно; являясь по закону равноправным регионом России, Москва живёт по своим правилам, и количество подзаконных актов, касающихся ипотечного рынка, столь велико, что московская мэрия может гордиться: в городе другая ипотека. Да и деньги, собственно, другие...
Ипотека в Екатеринбурге стала развиваться вместе с оживлением строительного рынка в самом конце 90-х, когда в городе уже сформировался костяк основных застройщиков. Однако, до 2000 года предложения об ипотечном кредитовании строящегося жилья были ещё редкостью: застройщик готов был предложить рассрочку, даже скидку при единовременной оплате – но не ипотеку. Банки Екатеринбурга также с опаской относились к ипотечным займам; собственно, оставалось ещё не менее 5 лет до создания в стране Бюро кредитных историй; банкиров можно понять.
Объём выдаваемых ипотечных кредитов в Екатеринбурге увеличился скачкообразно в 2005-2006 годах, когда в город “пришли” крупные московские застройщики. Схема ипотечного кредитования была ими к тому времени хорошо протестирована, кроме того, часть из них работала с “карманными” мелкими банками, офисы которых потянулись в Екатеринбург вслед за представителями девелоперов. В Петербурге схема была иной, но об этом чуть позже. Местные, екатеринбургские застройщики, предпочитавшие рассрочки и разбивки платежей, включились в ипотечную гонку, глядя на успехи продаж московских “варягов” и, в итоге, годом начала полноценного формирования рынка ипотеки в Екатеринбурге можно считать 2006-й.
В Петербурге схема была иной. Ипотека в Петербурге и формироваться начала раньше, и собственно, банков и застройщиков, заинтересованных в ипотечном кредитовании было больше, но это всё количественные показатели. Качественным же отличием было то, что рынок долевого строительства (основной поставщик клиентов на ипотечные программы банков) формировался до вполне самостоятельного, полностью развитого состояния без участия московского капитала. “Главстрой” Олега Дерипаски, пришедший в город в 2007-м году не в счёт; несмотря на гигантские финансовые возможности, эта компания встроилась в уже готовый рынок, не диктуя ему своих правил и не занимаясь ценовым демпингом – как часто бывало в долевом строительстве Екатеринбурга. Ипотека в Санкт-Петербурге развивалась самостоятельно, началом развития было привлечение местных небольших банков и банков со стопроцентным иностранным капиталом, москвичи же наблюдали и, в итоге, не смогли подмять под себя рынок.
Мало того, крупные петербургские игроки сами стали осваивать почти бесконечные московские просторы: “Строймонтаж” и “Возрождение Петербурга” ещё в середине 2000-х произвели экспансию сначала на московский земельный рынок, приобретя сразу по 10 участков под застройку жилья, а потом и привнесли в столицу свой тип ведения бизнеса, свои схемы и, в частности, проверенную схему ипотечного кредитования дольщиков.
С принятием 214-го федерального закона, регулирующего взаимоотношения участников долевых схем, развитие ипотеки пошло быстрее: стали понятны схемы привлечения денег на рынок долёвки, компании, имевшие “собственные”, выпестованные схемы, вынуждены были загонять их в рамки 21-го ФЗ – и самые бурные дебаты развернулись как раз вокруг займов и их легитимности в границах этого ФЗ. И в Екатеринбурге и в Петербурге схемы привлечения ипотечных денег выровнялись, разными остались только сами рынки долевого строительства: в Екатеринбурге бал правят москвичи и аффилированные с ними компании, Питер идёт, как обычно, своим путём...
Фото: www.rfn.spb.ru
