Построить квартиру в новом доме, взяв ипотечный кредит в банке, еще не значит автоматически стать полноправным собственником сданного жилья. Порой для того, чтобы оформить свидетельство собственности, новоселу приходится обить немало порогов. Почему так происходит? Что сделать для того, чтобы облегчить процедуру вступления в права собственности? Читайте советы человека, вступившего в этот марафон.
Сегодня, оформляя приобретаемую квартиру в залог, многие думают, что недвижимость находится в собственности у банка. Это не так. Квартира находится в собственности заемщика, но он ограничен в праве распоряжаться недвижимостью до момента полной выплаты долга. То есть, человек может жить в своей квартире, но не может ее продать, обменять, сдать в аренду и найм, представлять для проживания другим лицам без письменного согласия банка или каким-либо образом обременять. Так же заемщик обязан застраховать квартиру от повреждений и утраты прав собственности, что, разумеется, увеличит его ежемесячные расходы.
Собственность обеспечивает заемщику своеобразную защиту и независимость, скажем, от политических перемен. Что, например, будет с вашей «недокупленной» квартирой, если повторится август 98-го, от чего мы не застрахованы? Может так случиться, что вернуть кредит вы не сможете, банк, в свою очередь, не сможет вернуть вам вами же заплаченные деньги. Что до квартиры, то она, будучи в вашей собственности, а не в собственности банка, остается единственным гарантом ваших вложений. В таком случае кредитор может получить удовлетворение своих претензий из ее стоимости, но не более.
Так ли легко стать собственником пусть даже обремененной ипотекой квартиры? В случае если вы покупаете готовое жилье на средства, полученные в кредит под залог покупаемой недвижимости, процедура оформления собственности представляет собой следующее. Вы заключаете трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки с банком и продавцом. После перечисления денег по этому договору вы автоматически становитесь собственником квартиры (однако не можете ее продать, сдать в аренду и т.д.). После того, как кредит будет погашен, банк направляет в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о выполнении вами обязательств и снятии залога. Только с этого момента вы становитесь полноправным собственником купленной квартиры.
Чтобы стать собственником квартиры в строящемся доме, нужно иметь большее терпение и постоянно укреплять нервную систему. На этапе стройки квадратный метр жилья стоит дешевле, но получить ипотеку в таком случае достаточно проблематично. Дело в том, что если при покупке готовой квартиры банк получает гарантии в виде залога этой самой квартиры, то при покупке жилья в строящемся доме предмета залога как такового пока нет – есть лишь права инвестора на будущую квартиру. Банк разделяет риск с заемщиком, так как никто не может гарантировать, что строительство будет завершено должным образом и в обозначенные сроки. Причем, за риск банка платит заемщик – процентная ставка здесь обычно выше на 2-3 процента, чем в случае с готовым жильем. Заключая ипотечный договор с банком, следует обратить внимание на наличие пункта, содержащего информацию о снижении процентной ставки за пользование кредитом после окончания строительства и оформления квартиры в собственность. Если такого пункта в договоре нет, банк оставляет за собой право снижать процентную ставку только по своему усмотрению.
После того как застройщик сдаст дом, а Государственная комиссия его примет, можно говорить об оформлении в собственность купленной квартиры. Как правило, процедурой оформления занимается юрист, представляющий интересы компании-застройщика. Покупатель заверяет у нотариуса доверенность на имя юриста, которому предстоит зарегистрировать право собственности клиента на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы и получить свидетельство о государственной регистрации права на его имя. Будущему собственнику нужно оплатить услуги юриста (в среднем, 2 000 рублей) и подготовить все необходимые для регистрации документы.
Особое внимание нужно уделить кредитному договору, заключенному между банком и покупателем. Договор должен быть составлен в четырех экземплярах, из которых один передается заемщику, два – поручителю (застройщику), два – кредитору. Для оформления права собственности у застройщика должны быть оригиналы этого договора. На практике это случается далеко не всегда: либо представители застройщика не доставили свои экземпляры в компанию, либо банк их не отправил, либо с почтой что-то не так. Крайне непродуктивно выяснять, кто в таком случае плохо сработал. Если документов у застройщика на момент регистрации права не окажется, напрягаться все равно придется покупателю квартиры. Устранить такую погрешность можно еще на этапе заключения договора с банком, предложив свои услуги по доставке документов в офис компании-застройщика. Если этого не произошло, вероятнее всего заемщику придется лишний раз встретиться со своим кредитором и настоять на том, чтобы представители банка заверили копии кредитного договора банковской печатью и лично привезти документы застройщику. Тогда у застройщика не будет шанса отказаться от регистрации прав собственности, а заемщик будет стремиться к полноправному владению новой квартирой, месяц за месяцем погашая кредит до полной выплаты.
Фото: NERS.Ru
