Италия остаётся одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости, и всё больше иностранных граждан рассматривают возможность покупки жилья в кредит. Ипотечный рынок Италии открыт для нерезидентов: иностранцы могут получить финансирование в местных банках на условиях, схожих с теми, что предлагаются гражданам страны.
Среди ключевых преимуществ — сравнительно низкие процентные ставки, стабильная банковская система, возможность получить кредит до 60–70% от стоимости объекта, а также долгие сроки погашения — до 25–30 лет.
Ипотека позволяет зафиксировать выгодную цену недвижимости, диверсифицировать инвестиции и сохранить ликвидность.
Кто может получить ипотеку
Италия предлагает ипотечное кредитование как гражданам страны, так и иностранцам. Ипотека доступна как резидентам, проживающим на территории Италии на постоянной основе, так и нерезидентам — гражданам других стран, включая тех, кто не имеет вида на жительство. При этом условия для разных категорий заемщиков отличаются по размеру кредита, ставкам и требованиям к документам.
Независимо от статуса, возраст заемщика должен быть не младше 18 лет. К моменту полного погашения кредита заемщику должно быть не более 75 лет (иногда 70 — по условиям конкретного банка). Также важно наличие положительной кредитной истории — даже если она не в Италии, а в стране проживания.
Резиденты Италии
Резидентами считаются граждане Италии и иностранцы с официальной пропиской в стране и налоговым резидентством. Это могут быть владельцы ВНЖ, работающие по найму, предприниматели или пенсионеры, живущие в Италии.
Для резидентов ипотека предоставляется на более выгодных условиях. Банки могут профинансировать до 80–90% стоимости недвижимости. Ставки — как фиксированные, так и переменные — начинаются от 2,8–3,2% годовых. Максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.
Обязательные требования к заемщику-резиденту включают наличие итальянского налогового номера (Codice Fiscale), подтверждение стабильного дохода в стране (например, через справки busta paga, CUD или налоговую декларацию), а также официальная регистрация места жительства в Италии.
Нерезиденты Италии
Нерезидентами считаются иностранные граждане, не проживающие в Италии на постоянной основе. Это могут быть покупатели недвижимости из стран ЕС, Великобритании, США, СНГ или Ближнего Востока.
Для нерезидентов действуют более строгие условия. Максимальная сумма кредита составляет, как правило, 50–60% от стоимости приобретаемой недвижимости. Процентные ставки выше, чем для резидентов, — фиксированные от 3,2–3,5% годовых. Срок кредитования обычно ограничен 20–25 годами.
Заемщик должен подтвердить стабильный доход за рубежом, предоставить налоговый номер Codice Fiscale и открыть счет в итальянском банке. Все документы (паспорт, справки о доходах, банковские выписки, предварительный договор купли-продажи) необходимо перевести на итальянский язык и нотариально заверить.
Ипотека может быть оформлена на покупку как первичного, так и вторичного жилья, в том числе — под сдачу в аренду. Однако не все банки готовы кредитовать инвестиционную покупку: иногда требуется обязательство использования объекта как второго дома.
Виды ипотечного кредитования в Италии
Итальянская ипотечная система предлагает различные виды кредитов в зависимости от целей покупки, типа процентной ставки и статуса заемщика.
Вид ипотеки
Цель
Доступность
Особенности
Размер финансирования
Покупка жилья
Приобретение недвижимости
Резиденты и нерезиденты
Самый распространённый вид. Можно покупать для жизни или сдачи в аренду
До 90% (резиденты), до 60% (нерезиденты)
Строительство / реконструкция
Строительство или капитальный ремонт
В основном резиденты
Кредит выдаётся поэтапно. Требуются разрешения, смета и проектная документация
До 70–80% от подтверждённой стоимости работ
Рефинансирование
Замена действующей ипотеки
Резиденты и иностранные владельцы
Улучшение условий по текущему кредиту. Возможна консолидация других долгов
До 80–90% от стоимости объекта
Под залог недвижимости
Получение средств под залог
Резиденты (нерезиденты — ограничено)
Деньги на любые цели, не связаны с покупкой. Залог — уже имеющаяся недвижимость
До 50–70% от рыночной стоимости
Ипотека на покупку жилья (Mutuo per acquisto)
Это самый распространённый вид ипотеки, предназначенный для покупки готовой недвижимости — как на первичном, так и на вторичном рынке. Такой кредит может быть оформлен как резидентами, так и иностранцами без постоянного проживания в Италии.
Банки финансируют до 80–90% стоимости объекта для резидентов и до 50–60% — для нерезидентов. Ипотека может использоваться для покупки жилья как для личного проживания, так и для сдачи в аренду — при согласии кредитора.
Ипотека на строительство или реконструкцию (Mutuo per costruzione o ristrutturazione)
Этот тип ипотеки предназначен для строительства дома «с нуля» или капитального ремонта существующей недвижимости. Кредит выдаётся поэтапно (траншами), в соответствии с графиком строительных работ.
Банк требует предоставить разрешение на строительство, проектную документацию и смету расходов. Такая ипотека чаще доступна резидентам, однако возможна и для иностранных владельцев земли в Италии.
Ипотека на рефинансирование (Mutuo di rifinanziamento)
Рефинансирование позволяет заменить действующий кредит новым — с более выгодной ставкой или условиями. Это может быть полезно при снижении рыночных ставок или при необходимости изменить срок кредита.
Такой вариант доступен как итальянским резидентам, так и иностранным владельцам недвижимости в Италии. При этом важно, чтобы заемщик имел хорошую кредитную историю и положительную оценку объекта недвижимости.
Ипотека под залог недвижимости (Mutuo con garanzia ipotecaria)
Кредит под залог уже принадлежащей заемщику недвижимости позволяет получить деньги на любые цели — не обязательно связанные с покупкой жилья. Это может быть, например, ремонт, бизнес-проекты или рефинансирование других обязательств.
Такая ипотека обычно доступна только резидентам Италии. Для нерезидентов условия более ограничены и зависят от конкретного банка.
Типы процентной ставки
Тип ставки
Средний уровень (на 2025 год)
Комментарии
Фиксированная
3,2% — 3,8% годовых
Не меняется в течение всего срока кредита. Предсказуемые платежи.
Переменная
2,9% — 3,5% годовых
Привязана к EURIBOR + маржа банка. Может меняться каждые 3/6/12 месяцев.
Смешанная
3,0% — 3,6% (в начале фиксированная, потом — плавающая)
Гибкий формат: ставка меняется через 5–10 лет. Комбинирует стабильность и адаптивность.
Фиксированная ставка (tasso fisso)
остаётся неизменной в течение всего срока кредита. Это обеспечивает стабильность ежемесячных платежей и защищает от возможного роста рыночных ставок. Такой вариант предпочтителен для тех, кто хочет заранее знать все расходы. В 2025 году фиксированные ставки составляют около 3,28%.
Переменная ставка (tasso variabile)
Изменяется в зависимости от рыночных индикаторов (например, EURIBOR или ставки ЕЦБ). Она обычно ниже фиксированной на момент оформления, но может увеличиваться с течением времени. Переменная ставка подходит заемщикам, готовым к колебаниям и рассчитывающим на снижение ставок в будущем. В 2025 году переменные ставки — около 3,15%.
Смешанный тип ставки (tasso misto)
Смешанная ипотека сочетает фиксированную и переменную ставки. Например, в первые 5 лет действует фиксированная ставка, после чего она становится переменной. Некоторые банки также предлагают возможность смены типа ставки в процессе погашения кредита.
Требования банков и необходимые документы
Сравнительная таблица ипотечных условий для иностранцев в Италии
Банк
Минимальный первоначальный взнос
Максимальный LTV
Минимальная сумма кредита
Срок кредита
Процентные ставки
Особенности
Intesa Sanpaolo
40–50%
До 60%
От €100,000
До 25 лет
Фикс / перемен
Один из крупнейших банков Италии.
UniCredit
40–50%
До 60%
От €100,000
До 25 лет
Фикс / перемен
Второй по величине банк в Италии.
Banco BPM
40–50%
До 60%
От €100,000
До 25 лет
Фикс / перемен
Третий по величине банк в Италии.
BPER Banca
40–50%
До 60%
От €100,000
До 25 лет
Фикс / перемен
Крупный региональный банк.
Monte dei Paschi di Siena
40–50%
До 60%
От €100,000
До 25 лет
Фикс / перемен
Старейший банк в мире.
Необходимые документы
Для всех заемщиков (резидентов и нерезидентов):
- Заграничный паспорт.
- Codice Fiscale (итальянский налоговый номер).
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости.
- Документы на объект (выписка из кадастра, технический паспорт).
- Выписка с банковского счёта (итальянского, если уже открыт).
- Подтверждение источника первоначального взноса (банковская справка).
Дополнительно для резидентов:
- Справка о доходах (busta paga, CUD или налоговая декларация Modello 730).
- Контракт с работодателем или регистрация ИП.
- Выписка с итальянского банковского счёта.
Дополнительно для нерезидентов:
- Налоговая декларация из страны проживания (переведённая и заверенная).
- Справка о доходах (например, 2-НДФЛ или аналог).
- Трудовой договор или выписка из реестра юрлиц (если владелец бизнеса).
- Банковские выписки за последние 6–12 месяцев.
- Перевод всех документов на итальянский язык и апостиль.
Процесс подачи заявки на ипотеку
1. Получение Codice Fiscale (итальянского налогового номера).
Это обязательный документ для любых юридических и финансовых операций в Италии, включая открытие банковского счета и подписание договора купли-продажи. Его можно получить в налоговой службе (Agenzia delle Entrate) или при покупке недвижимости.
2. Открытие банковского счёта в Италии.
Для получения ипотеки и последующих расчетов с продавцом недвижимости потребуется итальянский банковский счёт. Он также нужен для перечисления первоначального взноса и внесения ежемесячных платежей по кредиту. Иностранцу можно открыть счёт при наличии Codice Fiscale и паспорта.
3. Предварительное одобрение кредита (pre-delibera).
Рекомендуется получить предварительное решение банка ещё до выбора недвижимости. Это повысит доверие продавца и даст чёткое понимание вашей платёжеспособности. Банк проводит первичный анализ доходов, документов и условий выдачи кредита.
4. Выбор недвижимости и подписание предварительного договора.
После одобрения вы выбираете объект, подходящий под бюджет и условия банка. С продавцом подписывается предварительный договор купли-продажи (Compromesso), в котором фиксируются основные условия сделки и сроки.
5. Сбор и подача полного пакета документов.
После подписания предварительного договора вы направляете в банк финальный комплект документов: личные документы (паспорт, Codice Fiscale), финансовые документы (справки о доходах, налоговые декларации, банковские выписки), документы на недвижимость (предварительный договор, кадастровые данные, план помещения).
6. Оценка недвижимости банком (perizia).
Банк заказывает независимую оценку стоимости выбранного объекта. Оценка влияет на размер кредита: сумма ипотеки не может превышать допустимый процент от оценочной стоимости (обычно 50–60% для нерезидентов).
7. Окончательное одобрение кредита и подписание у нотариуса.
После положительного результата оценки и проверки всех документов банк выносит окончательное решение. Далее заключается ипотечный договор и договор купли-продажи у нотариуса (Rogito). На этой стадии покупатель переводит остаток суммы, а банк перечисляет кредит продавцу. Недвижимость переходит в собственность покупателя, а в пользу банка оформляется обременение (ипотека).
Процесс получения ипотеки в Италии занимает в среднем 6–8 недель. При грамотной подготовке и поддержке брокера или юриста, все этапы проходят без осложнений — даже для иностранных покупателей без вида на жительство.
Расходы, комиссии и процентные ставки для нерезидентов
Процентные ставки для нерезидентов обычно выше на 0,3–0,8 п.п. по сравнению с резидентами, особенно при нестабильной валюте дохода или отсутствии налогового резидентства в ЕС.
Основные банковские комиссии и расходы
Расход
Сумма / Диапазон
Комментарий
Комиссия банка за оформление кредита
0,5% — 1,5% от суммы кредита
Иногда фиксированная (например, 1 000–3 000 евро).
Услуги ипотечного брокера
1,5% — 4% от суммы кредита
Обычно минимум 3 000 евро. Помощь в подборе банка, проверке документов, сопровождении.
Оценка недвижимости (perizia)
300 — 600 евро
Оплачивается отдельно, обязательная процедура.
Нотариальные расходы
2 000 — 4 000 евро
Включают регистрацию ипотеки, проверку юридической чистоты сделки.
Регистрационный сбор по ипотеке
0,25% — 2% от суммы кредита
Зависит от типа недвижимости (основное/второе жильё).
Государственная пошлина
200 — 500 евро
Единоразово при регистрации договора.
Страхование недвижимости
150 — 500 евро в год
Обязательное страхование объекта от базовых рисков.
Перевод и легализация документов
500 — 1 000 евро
Перевод на итальянский язык + нотариальное заверение / апостиль.
Дополнительные расходы:
- Услуги переводчика при подписании договора у нотариуса — обязательны, если покупатель не владеет итальянским.
Налог на ипотеку (Imposta sostitutiva) — 0,25% для основного жилья, 2% для инвестиционного объекта.
- Дополнительные комиссии за досрочное погашение — возможны (обычно до 1%).
Пример расчёта расходов
При покупке недвижимости стоимостью 300 000 евро с ипотекой на 60% (то есть 180 000 евро кредита), расходы на оформление могут составить:
- Банковская комиссия: 1 800 — 2 700 евро.
- Брокер: 3 000 — 7 000 евро.
- Оценка: 400 евро.
- Нотариус: 3 000 евро.
- Страхование: 300 евро.
- Прочие сборы: 1 000 — 2 000 евро.
Итого: ориентировочно 9 000 — 15 000 евро (без учёта налогов и регистрационных пошлин).
