В настоящее время покупка недвижимости в Германии, будь то квартира, дом или коммерческое помещение, рассматривается в качестве надежных инвестиций в будущее.
Для российских граждан покупка недвижимости в Германии привлекательна географической близостью, оптимальным транспортным сообщением, наличием крупной русской диаспоры, развитой сетью русскоязычных предприятий и бизнеса, а также высоким уровнем жизни.
По оценкам экспертов, покупка недвижимости с привлечением ипотеки в Германии сейчас как никогда является выгодной не только для местных жителей, но и для иностранных граждан.
Спрос на приобретение недвижимости с помощью ипотеки растет благодаря сочетанию низких процентных ставок, возможности досрочной выплаты в некоторых случаях кредитования, а также различным вариантам рефинансирования кредита через другие банки.
Эксперты считают, что в Германии, особенно в Берлине, недвижимость недооценена. Сейчас ее стоимость постоянно растет и, согласно прогнозам, цены будут подниматься дальше, поэтому инвестировать в немецкий рынок недвижимости сейчас довольно выгодно.
Ипотеку в Германии можно получить на строящиеся объекты, на коммерческую или на жилую недвижимость. Что касается жилой недвижимости, то сейчас нахождение объекта в аренде является необязательным условием.
В случае согласия банка на выдачу ипотеки на построенную коммерческую или жилую недвижимость вся сумма выдается заемщику сразу. На строящиеся объекты средства выделяются поэтапно, то есть при закладке фундамента выдается одна часть кредита, для завершения строительства основной части здания и крыши – очередная доля займа, а когда будет выполняться отделка – выплачивается последняя часть кредита.
Ипотека в Германии для иностранцев
В последнее время процедура получения ипотеки для нерезидентов в некоторых банках Германии несколько усложнилась. Обусловлено это несколькими причинами.
Прежде всего, это увеличение спроса на получение ипотеки со стороны резидентов Германии. Увеличение арендных ставок на жилье и низкий процент по ипотечным кредитам стимулируют коренных жителей Германии к приобретению собственного жилья.
Так как Россия не входит в единое европейское пространство, определенных стандартов документации нет. Поэтому иногда довольно затруднительно сопоставить российские документы с немецкими стандартными бумагами. Кроме того, проблематично оценить платежеспособность заемщика, находящегося не в Германии и не на территории Евросоюза. Именно поэтому для некоторых банков обязательным условием финансирования является наличие ВНЖ - разрешение на бессрочное пребывание на территории Германии (unbefristete Aufenthaltserlaubnis). Отсутствие такого разрешения может стать основным ограничением на получение ипотеки для нерезидентов.
Существуют банки, которые специализируются на кредитовании именно русскоязычных клиентов. В таких банках наличие вида на жительство не обязательно.
Для нерезидентов рекомендуется иметь первоначальный взнос в размере 50%, чем выше сумма первоначального взноса, тем выгоднее условия для заемщика. Процентная ставка по кредиту составит 3-5%, минимальная сумма финансирования - от 50 000 евро. Это значит, что объект должен стоить не менее примерно 100 000 евро.
При этом стоит помнить, что условия у всех немецких банков различны - одни могут выдавать кредит без наличия ВНЖ, но от 50 000 евро, другие же рассматривают возможность кредитования при наличии ВНЖ уже от суммы 25 000 евро.
При покупке недвижимости в Германии российские покупатели могут брать ипотеку только в банках Германии. Исключения составляют случаи, когда покупатель является клиентом филиала немецкого банка. Тогда необходимо узнать условия выдачи кредита в филиале этого банка и, возможно, покупатель сможет получить кредит, не выезжая из страны.
Общие требования банков и сроки принятия решения
После выбора объекта недвижимости все необходимые документы предоставляются банку и нотариусу. Необходимо заранее узнавать условия по каждому конкретному заявлению в нескольких банках, чтобы заемщик мог выбрать наиболее оптимальные условия.
Получение ипотеки рассматривается в каждом случае индивидуально. Однако существуют общие требования, которых придерживаются крупные банки Германии. При этом надо отметить, что требования банков разных федеральных земель могут несколько отличаться.
Существуют две категории лиц, получающих кредит: частные и юридические. Учитывая специфику каждой категории, требования для них различаются.
Для подачи заявления на получение кредита от частного лица необходимы следующие документы:
- заграничный паспорт;
- подтверждение получения зарплаты (необходимы подтверждающие это документы из банка за последние три месяца);
- справка с места работы о размере зарплаты за последние три месяца;
- последняя налоговая декларация о доходах;
- данные об объекте (описание).
Если приобретаемая недвижимость сдана в аренду, то 75% от холодной аренды (Kaltmiete) прибавляется к зарплате или доходам. (Холодная аренда - это то, что получает владелец от арендатора за проживание в его квартире, но это не чистый доход, так как арендодатель еще платит определенную сумму за услуги управляющего и т. д.)
Юридическое лицо должно предоставить в банк:
- бухгалтерский баланс за последние два года;
- последнюю налоговую декларацию;
- оценку бизнеса на текущую дату – производственно-экономический анализ (Betriebswirtschaftliche Auswertung, сокращенно BWA);
- данные об объекте (описание).
Предпочтительно, чтобы ежегодный доход заемщика составлял от 20 000 евро в год, то есть примерно от 1500 евро в месяц. Минимальная сумма ипотечного кредита в некоторых немецких банках составляет от 25 000 евро.
Ежемесячные взносы по кредиту перечисляются на специальный счет в банке, который будет открыт специально для заемщика. Данные банка и счета указаны в договоре по кредиту. При этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от ежемесячного дохода заемщика.
Рассмотрение решения о выдаче кредита занимает примерно две недели, в отдельных случаях - менее двух недель.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости
При покупке недвижимости в Германии оплачиваются следующие дополнительные расходы:
- налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в каждой федеральной земле разный и варьируется от 3,5% до 5% от стоимости объекта;
- комиссионный сбор риелтора (Maklercourtage) – от 3,57% до 7,14% от стоимости объекта;
- гонорар нотариуса (Notarkosten) – около 1,5% от стоимости объекта.
При этом следует отметить, что данные затраты не финансируются банком, то есть в случае согласия банка о выдаче кредита, покупатель сам оплачивает эти расходы.
Оценку объекта недвижимости стоимостью до 500 000 евро многие немецкие банки производят бесплатно сами. Если нужно оценить недвижимость стоимостью более 500 000 евро, то привлекается оценщик, и стоимость его услуг в таком случае составит в среднем 300-600 евро.
Алена Штольце, исполнительный директор агентства недвижимости West Realtor
West Realtor - агентство недвижимости в Германии, специализирующееся на продаже жилой и коммерческой недвижимости. Оказывает полный комплекс услуг по приобретению недвижимости на территории Германии, в том числе с привлечением ипотечного кредитования.
