На днях Центробанк поднял ключевую ставку сразу на 1,5% до 9,5% годовых. Аналитики предупредили, что это неминуемо приведет к удорожанию ипотечных кредитов. Насколько ключевые банки-ипотечники поднимут ставки по жилищным кредитам, и как это скажется на ситуации на рынке недвижимости в целом?
Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК:
Повышение ключевой ставки Банка России приведет к повышению ставок по всему спектру финансовых инструментов, в том числе стоимости фондирования банковской системы.
Как показал опыт предыдущих повышений, ставки по ипотечным кредитам могут вырасти, но следует отметить, что психологически важной границей, после которой идет значительное сокращение спроса на ипотеку, является уровень в 15%, до которого еще довольно далеко, если говорить о среднем уровне ставок на рынке.
Сейчас ипотека является основным драйвером кредитования физических лиц, это наиболее качественный актив, поэтому банки будут стремиться удерживать ставки на приемлемом уровне, чтобы не допустить резкого падения спроса на ипотечные кредиты. Тем не менее мы ожидаем, что кредитные организации будут корректировать требования к заемщикам, отдавая предпочтение наиболее надежным. В целом мы ожидаем замедление роста объемов выдачи ипотечных кредитов в ближайшее время.
Елена ЗЕМЦОВА, управляющий партнер компании Delta estate:
Я думаю, что Центробанк еще не раз поднимет ставку вне зависимости от увеличения ставки рефинансирования. Это связано с нынешним кризисом ликвидности. Безусловно, все это способно серьезно повлиять на покупательский спрос. Я считаю, что в первую очередь от этого пострадает рынок жилья бизнес-класса, так как при дефиците денежных средств покупатель уходит либо в аренду, либо в эконом-класс. В перспективе повышение ставки скажется и на жилье эконом-класса, однако, не в такой значительной мере.
Константин ШИБЕЦКИЙ, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»:
Решение Центробанка, безусловно, будет иметь влияние на развитие рынка ипотечного кредитования. В краткосрочной перспективе вряд ли сразу все банки станут корректировать размер процентной ставки. Однако в долгосрочной перспективе увеличение размера процентной ставки предсказуемо. Дальнейший рост будет обусловлен не только мерой Центробанка, но и другими причинами, связанными с ситуацией в экономике нашей страны. В ближайшее время мы прогнозируем рост процентной ставки в пределах 2%.
Что касается влияния на рынок недвижимости, на сегодняшний день сделки заключаются, спрос на объекты недвижимости на первичном и вторичном рынке жилья держится на хорошем уровне. Около половины сделок на рынке новостроек заключается с использованием ипотечных кредитов. Если размер процентной ставки достигнет 15%, ипотека станет заградительной, желающих получить кредит под такой процент существенно уменьшится, что автоматически приведет к замедлению темпа развития рынка недвижимости.
Андрей ВОЛКОВ, директор группы маркетинга компании КРЕПС:
Цена, за которую главный банк страны дает деньги в займы корпоративным заемщикам, определяет дороговизну или дешевизну кредитов для всех в этой стране. Ниже ставка — выше спрос, выше ставка — ниже спрос. Любое повышение ключевой ставки негативно отражается на спросе.
К примеру, ставка рефинансирования в США сегодня находится на историческом минимуме 0,25%. А реальная ипотечная ставка для среднего покупателя дома в США колеблется вокруг 3,5%.
Во-первых, реальная ипотека приблизится или перескочит 15%. 15% — психологический показатель, тем более в условиях настоящей неопределенности, когда нет оснований для надежд на рост реальных доходов.
Во-вторых, по рабочим кредитам, у банков почти всегда есть возможность пересмотреть ставку в сторону увеличения. Посмотрите типовые договора внимательно, там есть подпункты в обоснование. Даже если граждане на стадии обсуждения условий ипотечного кредитования обращали внимание, просили исключить такие неприятные моменты, — кто их слушал?
Изменить договор по инициативе индивидуального заемщика в нашей стране очень трудно, почти невозможно. Поэтому некоторые банки повысят ставки по формальные основаниям по заключенным ранее договорам.
Если смотреть дальше, то для многих ипотека является единственным решением жилищного вопроса. Они не будут иметь иного выбора, как отложить мечту до лучших времен. Причем спрос снизится именно в первую очередь на компактное дешевое жилье, новостройки на границах города и области. Предоставлять жилье в рассрочку — это инструмент для рынка более дорогих квартир, застройщики панельных высоток такого себе позволить не могу даже при настоящих ценах на недвижимость. Даже год — это большой риск. Фондировать, фиксировать в инвалюте запрещает законодательство.
Резюмируя, в 2015 люди перестанут рассматривать ипотеку всерьез. Спасти положение может государство, если захочет облегчить ипотечное бремя для отдельных категорий граждан или отдельных регионов РФ.
