Предлагают ли сегодня банки программы по приобретению объектов недвижимости на первичном загородном рынке, в частности на покупку участков без подряда и участков с подрядом, и на каких условиях?
Сергей КИТАЕВ, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «ЮИТ Московия»:
Сегодня количество банковских программ по кредитованию загородной недвижимости на рынке довольно ограничено, тем не менее и в этом сегменте ипотека довольно популярна у покупателей. Порядка 20% сделок по готовым загородным объектам осуществляется по тем или иным ипотечным схемам.
С земельными участками сложнее: хотя получить ипотечный кредит на землю уже гораздо проще, чем раньше, его оформление может доставить покупателю головную боль.
Развитие ипотеки на земельные участки сдерживает отсутствие единой системы их оценки, а часто применяемый в других подгруппах метод аналогов, здесь может приводить к совершенно неверным выводам, что осложняет банкам работу с такого вида залогами.
Особенности программ банков зависят от целей приобретения земли, это влияет как на список документов, так и на условия кредитования.
На практике основная проблема, с которой сталкивается покупатель на рынке участков без подряда, заключается в том, что продавец может быть не готов раскрывать всю сумму сделки. В таком случае в договоре указывается минимальная сумма, например, сам участок оценивается в 100 тыс. руб., а остальные выплаты указываются как стоимость подключения коммуникаций. В подобном случае получить ипотечный кредит на покупку такого участка просто нельзя. Если продавец работает «по-белому», то чаще всего он сразу указывает, что поселок аккредитован в конкретном банке, — это означает, что заемщик может серьезно сэкономить себе время, так как у банка есть уже все документы по этому проекту, но вынужден обращаться именно к конкретному кредитору. Одним из лидеров в этом сегменте, как и в ипотеке в целом, остается Сбербанк, готовый выдавать кредиты на покупку земельного участия на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 15%.
Наталья КАРТАВЦЕВА, заместитель генерального директора по продажам компании «ОПИН»:
Сегодня банки демонстрируют более лояльную и открытую позицию к покупателям загородной недвижимости. Если еще несколько лет назад банки неохотно выдавали ипотечные кредиты на такие объекты из-за непрозрачности рынка и высоких рисков, то сейчас кредит можно получить даже на земельный участок. Тем не менее процентные ставки будут немного выше, чем при кредитовании коттеджа.
Стоит отметить, что в загородном элитном сегменте мы впервые вышли на ипотечные сделки в 2012 году, до этого у наших клиентов не было такой потребности. Однако портрет покупателя сильно изменился, и появились те, кто приобретает загородную недвижимость впервые.
Сегодня земельный участок можно приобрести в ипотеку с кредитной ставкой от 14% годовых, тогда как на коттедж она будет немного меньше – от 13%. Размер первоначального взноса для покупателей земельного участка составит от 15%, а за коттедж придется внести вдвое больше – минимум 30% от стоимости дома. Срок кредитования в среднем составляет десять лет как при покупке участка, так и дома.
Алексей КОМАРОВ, коммерческий директор компании «Родные земли»:
Рынок участков без подряда развивается, требования и возможности клиента ставятся на первое место, поэтому банки предлагают покупателям различные программы по приобретению земельных участков. Например, Россельхозбанк – один из крупнейших банков в России – предлагает клиентам программы кредитования на покупку участка и подведение коммуникаций к нему, а также на покупку участка и строительство дома.
Оба варианта кредитов имеют свои особенности получения, но основные его условия аналогичны: кредит в Россельхозбанке выдается на сумму до 20 млн руб. лицам от 21 года до 65 лет на момент погашения кредита без поручителей и без залога альтернативной недвижимости. Предметом залога становится приобретаемый участок. По сумме кредита до 3 млн руб. банк проводит кредитный комитет по утверждению заявки за один день.
Для оформления кредита необходимо пройти следующие этапы:
1) Предоставление в банк покупателем комплекта документов (справка 2 НДФЛ с места работы или аналогичный документ, заполненный по форме банка, копия трудовой книжки или копия трудового договора).
Важно, что покупатель должен работать на последнем месте работы не менее шести месяцев и иметь трудовой стаж за последние пять лет не менее года.
2) Одобрение кредита службой безопасности банка.
3) Заключение независимого оценщика по стоимости приобретаемого участка.
4) Проведение сделки.
5) Страхование сделки в страховой компании по представлению банка.
Дмитрий БАДАЕВ, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс»:
По сравнению с рынком городского жилья, доля ипотечных сделок на загородном рынке незначительна. По нашим данным, порядка 7-10% по рынку в зависимости от сегмента. Самые низкие показатели по элитному сегменту: как правило, покупатели элитной недвижимости приобретают жилье, не прибегая к займам, либо решают вопрос с привлечением финансирования до обращения к застройщику. В поселках Истринской долины с 2010 года действует совместная ипотечная программа со Сбербанком, доля ипотечных сделок находится на уровне 10-12%.
В целом Сбербанк является основным игроком на рынке загородной ипотеки. Кроме того, ряд банков (Открытие, Газпромбанк, Связьбанк) активно кредитует приобретение недвижимости в проектах, собственниками которых являются. Условия, предлагаемые Сбербанком, – ставка порядка 12-14% под залог приобретаемой недвижимости. Похожие условия и у банков, кредитующих покупки в поселках, являющихся их собственными активами (как правило, ставка в данном случае 14-16% годовых).
Кроме того есть возможность получения кредита на покупку загородной недвижимости под залог городской квартиры либо другого объекта недвижимости (т.е. приобретаемый объект в данном случае не выступает залогом). Такие программы предлагают крупные банки – ВТБ, Райффайзенбанк и др. В поселках Истринской долины были такие сделки: как правило, этот вариант выбирают покупатели, являющиеся многолетними клиентами банка-кредитора. Ставка по таким кредитам чаще всего несколько выше – порядка 15-16%.
