Базовые знания об ипотечном кредитовании помогут заключить сделку без опасений
Ипотека является одним из наиболее востребованных банковских продуктов. Популярность ее с каждым годом увеличивается: сегодня каждая четвертая сделка купли-продажи жилья заключается с участием кредита. Однако многие до сих пор предвзято относятся к ипотеке. Множество слухов возникает из-за недостатка информации. Чего же в основном опасаются потенциальные заемщики?
До пенсии не расплатиться
Сегодня срок ипотеки доходит до 50 лет. Есть повод задуматься. Однако брать кредит на максимальный срок банк не обязывает – заемщик сам выбирает приемлемые условия. Некоторые предпочитают подстраховаться и растянуть срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. В этом есть своя логика: инфляция в стране растет, платеж, который сегодня является значительным, через несколько лет может стать не таким ощутимым. Однако специалисты не советуют брать кредит на срок более 15 лет, поскольку изменения в размере ежемесячного платежа будут незначительными.
Стоит отметить, что внутренняя статистика банков о фактическом среднем сроке ипотечного кредита пугающей совсем не является. Как правило, этот срок составляет 5-7 лет. Никто не выплачивает ипотеку на протяжении всей жизни. Заемщики предпочитают при первой возможности закрыть кредит досрочно, что по закону можно сделать без штрафов и мораториев.
Ипотека не для всех
Суммы выплат по ипотечному кредиту зачастую сильно озадачивают будущих заемщиков. Достаточно популярным является мнение, что ипотека – это кабала. Однако следует признать, что размер платежа зависит прежде всего от суммы займа, которая обусловлена высокой стоимостью объектов недвижимости. То же самое касается и установления уровня процентных ставок. На это влияет состояние экономики страны. Часто слышны разговоры о процентных ставках по ипотеке в 3-4 % в Европе. Но ведь в этих странах нет российской инфляции. В силу множества экономических причин европейские банки могут себе позволить такие процентные ставки, а отечественные пока далеки от этого уровня.
Объект недвижимости нужно подбирать по силам. Многие в условиях ограниченных средств предпочитают купить квартиру на первичном рынке, который становится все более популярным. Цены ниже, а строительство ведется достаточно быстро. Квартиры в новостройках постоянно растут в цене. Когда объект достроен, он, как правило, стоит намного дороже. Его можно продать и купить себе более комфортабельное жилье.
Снизить размер переплаты по ипотеке можно, используя различные инструменты. Одним из них является размер первоначального взноса. Как правило, банки уменьшают процентную ставку при увеличении первоначального взноса.
Ежемесячный платеж может быть аннуитетным или дифференцированным. В первом случае в течение всего срока кредита платеж будет одинаковым. Во втором сумма ежемесячных выплат составляется из части основного долга, которая делится на количество месяцев, и процентов, начисленных на остаток долга. Таким образом, в начале срока ипотеки платеж наибольший, впоследствии он снижается. В случае дифференцированного платежа сумма реальной переплаты по кредиту будет меньше.
Еще одним инструментом снижения полной стоимости кредита является комплексное ипотечное страхование (объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика, права собственности). Оно существенно снижает процентную ставку и риски заемщика. Страхование оплачивается раз в год. Сумма эта постоянно снижается, так как рассчитывается исходя из размера кредита. Часто через 3 года пользования кредитом банк дает возможность отменить титульное страхование.
Не следует забывать о специальных программах и акциях банков. Чем меньше срок и сумма кредита, тем ниже будет процентная ставка. Специальные условия кредитования часто предусмотрены для постоянных клиентов банка, держателей зарплатных карт и ответственных заемщиков. Не стоит списывать со счетов и различные социальные программы: военная ипотека, жилье для молодой семьи, расселение коммунальных квартир и т.д.
Размер ежемесячного платежа должен быть в первую очередь реальным для заемщика. Некоторые банки дают возможность платить до 60% от заработной платы. Однако, по мнению специалистов, комфортным является платеж, не превышающий 30% дохода.
Если делать выбор между арендой и ипотекой, то преимущества последней очевидны. Во-первых, при наличии у заемщика хотя бы 30%-го первоначального взноса ежемесячный платеж по кредиту будет примерно равнозначен арендному, только платить нужно будет уже за свою квартиру. Во-вторых, цены на съемное жилье постоянно растут, а выплата по ипотечному кредиту (в случае фиксированной процентной ставки и аннуитетной схемы платежей) будет постоянной.
Банк повысит ставку
Ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной, плавающей или комбинированной. Фиксированная процентная ставка устанавливается кредитным договором и может быть увеличена только в случае нарушения условий ее установления. Внимательное изучение всех подписываемых документов убережет заемщика от непредвиденных ситуаций.
Плавающая ставка состоит из двух частей: фиксированной ставки банка и ставки на межбанковском рынке. Для рублевых кредитов это MosPrime или ставка рефинансирования ЦБ РФ, для кредитов в долларах – Libor, в евро – Euribor. Изменения экономической ситуации сказываются на ставках на межбанковском рынке. Это, в свою очередь, ведет к повышению или понижению размера ежемесячного платежа по ипотеке. Периодичность подобных изменений прописана в кредитном договоре.
Все вышеописанное относится и к комбинированной ставке с одним отличием: она будет фиксированной в течение определенного времени (от 3 до 7 лет в зависимости от программы).
В любом случае изменения плавающей и комбинированной ставок обусловлены реалиями рынка, а не волеизъявлением банка. Периодичность их прописана в кредитном договоре.
Квартиру могут отобрать
Пока заемщик исправно выполняет условия кредитного договора, никто не будет предъявлять к нему претензий и претендовать на недвижимость. Однако экономическая и политическая ситуации постоянно меняются, в жизни заемщика могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства, которые не позволят аккуратно возвращать кредит. Комплексное ипотечное страхование предусматривает пусть и не все, но многие неожиданности. Многие заемщики предпочитают самостоятельно сохранять определенную сумму (3-6 ежемесячных платежей) на случай непредвиденных обстоятельств.
Продажа квартир не является основным видом деятельности банка: он зарабатывает на совершении финансовых операций, а не на реализации объектов недвижимости. В случае ипотеки банки практически всегда идут навстречу своим заемщикам: предоставляют кредитные каникулы, предлагают рефинансирование.
Поведение заемщика во многом обуславливает действия банка в случае возникновения проблем с возвратом кредита. Если договориться никак не получается и ситуация долгое время не меняется, то суд неизбежен. Однако жесткие меры применяются только в безнадежных случаях.
Подводя итоги, отметим, что решение по поводу взятия ипотечного кредита заемщик принимает самостоятельно. Оно должно быть тщательно обдумано и взвешено. Риски лучше предусмотреть, чтобы не попасть в неожиданные и неприятные ситуации. Вся необходимая для этого информация находится в открытом доступе. Радость от приобретения собственной квартиры, уверенность в своих силах и завтрашнем дне во многом зависят от того, насколько грамотно заемщик может ее использовать.
