Эксперты пророчат повышение ставок во второй половине лета
Весь май аналитики гадали: вырастут или нет ипотечные ставки с 1 июня. Сейчас уже можно сказать точно – нет, массового роста ставок не произошло. Несмотря на то, что Банк России повысил ключевую процентную ставку в марте с 5,5% до 7%, а в апреле – с 7% до 7,5%, ипотечные ставки пока держатся на прежнем уровне. По данным портала banki.ru, средневзвешенная ставка по выданным с начала года жилищным кредитам составила 12,2%, что на порядок ниже, чем год назад – разница составляет целых 0,6%. Данные АИЖК подтверждают эти цифры, агентство также сообщает о ставке 12,2%. Однако еще не вечер, говорят эксперты. И ждут повышения ставок во второй половине лета.
Рост и прогнозы
Несмотря на пессимистичные прогнозы, рост ипотечного рынка продолжается: нестабильность в экономике и шаткое положение рубля заставляют россиян инвестировать в жилье. Первоначальный взнос по ипотеке – популярное сегодня вложение свободных средств. К тому же в долларовом эквиваленте цены заметно упали.
По данным АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов в России в первом квартале 2014 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,39 раза в количественном и в 1,47 раза в денежном выражении, до 334,7 миллиарда рублей. Суммарный ипотечный портфель на балансах российских банков продолжает расти и составляет уже около 2,8 трлн рублей. Качество этого портфеля также оценивается высоко: доля просроченных платежей составила на начало апреля всего 1,45%, тогда как общий объем ипотечных ссуд вовсе без просроченных платежей – более 95%.
Однако, по данным РИА «Новости», АИЖК оценивает вероятность роста ставок как достаточно существенную из-за значительного повышения Банком России ключевой ставки.
Еще одна тенденция прошедшей весны – рост спроса на ипотеку в элитном сегменте жилья. В эконом-классе это понятно и объяснимо, при помощи ипотеки совершается более половины сделок. Но от покупателя жилья в других сегментах такого роста спроса на ипотеку никто не ожидал. РБК приводит данные директора управления стратегического маркетинга и исследований компании RBI Веры Сережиной: сегодня каждая пятая покупка жилья бизнес-класса в Петербурге совершается с привлечением ипотеки, тогда как еще 7 лет назад доля таких сделок стремилась к нулю, а всего 3 года назад была в 4 раза меньше, около 5%. Эксперты объясняют такую тенденцию в том числе и диверсификацией рисков: обеспеченные люди тоже хотят сохранить средства и тоже вкладывают их в недвижимость. Но здесь играет роль и общая «привычность» ипотеки, а также большой объем предложения, вышедшего на рынок после долгого затишья.
Правила меняются
Несколько новостей в мае коснулись введения новых правил, используемых на ипотечном рынке. Как сообщает «Российская газета», правительство разрешило использовать материнский капитал для оплаты процентов и основного тела кредита при покупке жилья по договору займа. Постановление «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» опубликовано на сайте кабинета министров. Средства можно направить на эти цели, только если лицо, получившее сертификат, подтвердит получение займа.
Кроме того, как сообщает АСН, в конце мая Госдума приняла во втором чтении законопроект, оговаривающий условия страхования имущества, заложенного по ипотечному договору. Также проект определяет условия страхования ответственности заемщика и финансового риска кредитора.
Согласно документу, «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества» заемщик обязуется застраховать его за свой счет от рисков утраты и повреждения как минимум на сумму обеспеченного ипотекой обязательства. То есть законопроект юридически оговаривает негласное правило, уже давно существующее на ипотечном рынке.
Говорится в законопроекте и о праве заемщика застраховать свою ответственность перед банком в случае неисполнения обязательств. Банк тоже может застраховать свои финансовые риски в случае убытков из-за недостаточной для погашения долга стоимости заложенного имущества.
Новое на рынке
О снижении ставок в мае объявил только банк МТС: в среднем на 0,5%. Изменения процентной ставки коснулись большинства ипотечных программ банка. Максимальное снижение произошло по программе «Квартира на вторичном рынке» – в среднем на 0,7%. По программам «Квартира в новостройке», «Квартира в новостройке. Единая ставка» и «Рефинансирование» ставки снизились в среднем на 0,4%.
Теперь ставки по программам «Квартира на вторичном рынке» и «Квартира в новостройке» составляют от 11,75% годовых, по программе «Квартира в новостройке. Единая ставка» и «Рефинансирование» – от 12,75% и 12,25% годовых соответственно.
Также снижены ставки и по ипотечной программе «Два документа» (оформление кредита по паспорту и любому другому документу, удостоверяющему личность). Минимальная ставка по этой программе теперь составляет 12,75% годовых.
В мае было выведено на рынок несколько новых программ. Инвестторгбанк представил свою программу «Капитальный» – кредит для физических лиц на покупку апартаментов и коммерческой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Ставка по кредиту составляет от 14,5%, срок кредитования – до 10 лет. Апартаменты можно приобрести в том числе и на стадии строительства и реконструкции.
Ипотечную программу «Стандарт – 1 документ» по одному документу, паспорту, предложил в мае банк «Санкт-Петербург». Ставки составляют от 12,25% в рублях, срок кредитования – до 25 лет. Первоначальный взнос – от 35% стоимости жилья.
Специальные условия ипотечного кредитования на покупку построенного жилья по ставке 10,9% годовых в рублях предложил банк «Открытие». Заемщики должны подтвердить доход справкой по форме 2-НДФЛ. Срок кредита – до 7 лет, первоначальный взнос – от 50% стоимости приобретаемого жилья.
Акции месяца
1 июня запустил акцию «Лето – время экономить» «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Отменены комиссии за подготовку ипотечной сделки, рублевые ставки по кредитам сохранены на уровне от 11,5%, первоначальный взнос от 20% стоимости жилья, также кредитная организация обещает гибкий подход к подтверждению дохода и снижение ставки на 1% при рождении ребенка по программе «Ипотека – Молодая семья». Сроки акции ограничены, но пока не названы.
Совместную акцию на покупку квартир в ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово) запустили Северо-Западный банк Сбербанка и строительная компания «Отделстрой». При подаче заявки на получение ипотеки до 30 июня процентная ставка устанавливается на уровне от 11,5% годовых в рублях. В рамках специального предложения для всех категорий заемщиков первоначальный взнос составляет от 15% стоимости жилья, ставка при сроке кредитования до 10 лет – 11,5% годовых, при сроке кредитования от 10 лет до 20 лет – 12% годовых, при сроке от 20 до 30 лет – 12,25% годовых в рублях. Надбавки к процентной ставке до регистрации ипотеки нет.
ВТБ24 совместно со своим стратегическим партнером, компанией «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», также запустил сезонную акцию, в рамках которой заемщики могут оформить ипотеку по более выгодным процентным ставкам: скидка составляет 0,5% от базовых ставок.
Вышли в мае и необычные акции. Так, например, акцию «Приведи друга!» проводит Мираф-банк. Согласно ее условиям, за каждого друга, который станет клиентом банка, можно получить подарок: 0,5% от суммы вклада, внесенного другом (но не более 4000 рублей) и 0,3% от суммы кредита, выданного другу (но также не более 4000 рублей). Акция действует до 20 июня.
Напомним и об акциях, которые действуют не первый месяц. Это две акции от банка DeltaCredit. Первая – акция «1 документ – 1 день» для покупки жилья на первичном рынке. Согласно ее условиям, решение о выдаче кредита банк принимает за 1 рабочий день, ознакомившись лишь с паспортом заявителя. Срок действия акции – до 30 сентября 2014 года. Вторая акция банка DeltaCredit – «13-14-15». Согласно ее условиям, оформить ипотеку на покупку жилья в новостройке на срок до 15 лет по ставке 13% годовых в рублях можно с первоначальным взносом от 14%. При этом доход необходимо подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ, иначе ставка вырастет на 0,5%. Акция действует до 8 июля.
«Процент в подарок» – акция для малого бизнеса от Ханты-Мансийского банка, которая действует до 30 июня. Бизнесмены могут оформить кредит, в том числе и ипотечный, со скидкой до 2%.
Несколько акций действуют и в Северо-Западном банке Сбербанка. Это акция «12-12-30», согласно условиям которой клиенты партнеров банка могут оформить кредит на покупку строящегося или построенного жилья по ставке 12% годовых в рублях с первоначальным взносом 12% на срок до 30 лет.
Подать заявку на получение кредита в офисе партнера банка нужно до 30 июня. В акции участвуют более 50 застройщиков и агентств недвижимости.
До 30 июня можно успеть поучаствовать в акциях Сбербанка с застройщиками «Главстрой-СПб» и «Арсенал-Недвижимость». Согласно условиям этих акций, покупатели жилья в ЖК «Юнтолово», «Девяткино», «Флагман» и «Солнечный» могут оформить ипотеку в Сбербанке со ставкой от 11,5% годовых в рублях.
Также напомним, что до конца года действует акция банка DeltaCredit, по которой минимальная ипотечная ставка составляет 9,75%. Это ставка на первые 5 лет после оформления кредита для заемщиков, взявших ипотеку сроком на 6 или 7 лет с комбинированной процентной ставкой и располагающих первоначальным взносом в размере 50% от стоимости жилья. Подтвердить свой доход необходимо справкой по форме 2-НДФЛ.
Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:
За последние пару месяцев на политической арене произошли важные события, повлиявшие на экономический климат Европы и всего мира. Отрасль экономики, связанная с банками и кредитами, – не исключение. Проблемы с Visa и MasterCard, возможное удорожание западных кредитов, многочисленные санкции в отношении крупных бизнесменов и политиков должны каким-то образом отразиться на российском кредитовании. Должны, но пока не отразились.
Более того, попытки филиалов и представительств иностранных банков в России ужесточить свою кредитную политику в отношении российских клиентов неминуемо приведут эти банковские структуры к быстрой потере доли финансового рынка вообще и рынка ипотечного кредитования в частности. Так что политика – политикой, а бизнес – бизнесом. Лакмусовой бумажкой для нас будет служить кредитная политика Росбанка и Райфайзенбанка, как наиболее «иностранных» игроков рынка ипотеки.
Влияние на ипотечное кредитование изменения ключевой ставки ЦБ пока не прослеживается, но оно возможно в дальнейшем, если экономическая ситуация в стране ухудшится.
Андрей Рублев, управляющий филиалом Абсолют-банка в Санкт-Петербурге:
Летом на ипотечном рынке традиционно наблюдается замедление активности, но это исключительно сезонное явление, поэтому рынок вновь активизируется ближе к августу-сентябрю.
Не думаю, что влияние на ипотечные ставки сложных отношений России и Запада, а также введение так называемых санкций будет существенным. На ипотечные ставки скорее может повлиять некоторое удорожание фондирования на российском рынке. Однако на данный момент мы не видим серьезных предпосылок к росту ставок. Нельзя не учитывать, что ипотека сегодня является драйвером розничного банковского бизнеса и самым быстрорастущим сегментом рынка, поэтому конкуренция за заемщиков наблюдается довольно серьезная. В таких условиях игроки рынка стараются предлагать клиентам максимально интересные и конкурентные ставки.
Думаю, что если ожидать изменений ипотечных ставок на фоне повышения Центробанком ключевой ставки, то они произойдут лишь в июле-августе этого года.
