Рост цен на недвижимость могут остановить банки. Сейчас ипотечный кредит и так не слишком распространен из-за высокой стоимости жилья и кредитов. Кроме того, до конца года проценты по ипотечным займам могут вырасти еще на 2%, достигнув 16% годовых, предупреждают эксперты. Покупка жилья в кредит на таких условиях станет доступной только богатым людям. Между тем без поддержки массового рынка цены на недвижимость могут рухнуть. Тем более что ведущие западные рынки подают в этом хороший пример.
Наиболее дальновидные банки, играющие на рынке ипотеки, начали реагировать на кризисные явления в недрах финансовой системы США еще год назад. "Мне уже в августе стал ясен расклад", - признается один из опытных банкиров.
Опосредованно североамериканский ипотечный кризис уже коснулся российской ипотечной системы: привлечение средств с западных рынков для последующей раздачи кредитов в России стало и труднее, и затратнее. 11 июля акции двух ипотечных агентств - Fannie Mae и Freddie Mac, которые занимают половину всего ипотечного рынка США ($6 трлн), упали в цене на 31 и 33% соответственно. Затем почти в два раза подешевели акции седьмого по величине ипотечного американского банка IndyMac. Понимая, чем это грозит, федеральные власти США моментально заявили о том, что берут банк под свой контроль, а агентствам будет оказана помощь.
Заместитель председателя правления Европейского трастового банка Сергей Гандзюк отмечает, что развитие кризиса во многом будет зависеть от дальнейших действий правительства США. По мнению вице-президента, кризис еще не достиг дна. Но ждать удешевления западных ресурсов для российских банков в ближайшее время не приходится. Более того. «Думаю, что при наблюдаемом уровне инфляции, которая в годовом исчислении выходит на уровень 12%, не будет ничего неожиданного в том, что банки поднимут ставки по ипотечным кредитам еще на 2%, - заявил Гандзюк корреспонденту "Газеты". - Понимают это и здравомыслящие заемщики. Они вынуждены будут пойти на новые условия кредитования».
Как поясняет вице-президент Ассоциации строителей России, директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки, председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев, ставка по ипотечным кредитам очень тесно связана с возможностью первичных кредиторов проводить сделки по рефинансированию своих ипотечных активов. "Кредитные организации сейчас очень сильно нуждаются в привлечении средств с финансового рынка, - отмечает он. - При нынешнем состоянии международных финансовых рынков ставка ипотечного кредитования в России должна быть на 2-3% выше даже поднявшегося полгода назад уровня 15-16%, так как цена привлекаемых в настоящее время денег - 12%".
По мнению большинства экспертов, зачаточное состояние российского рынке ипотечных кредитов защищает его от коллапса. По данным НАУИР, общая кредиторская задолженность на отечественном ипотечном рынке сейчас составляет 700 млрд рублей, а объем сделок по рефинансированию через выпуск ипотечных ценных бумаг - около 60 млрд рублей, или менее 10% суммарного национального ипотечного портфеля. "А должно быть не меньше половины, - утверждает Владимир Пономарев. - Тогда банки смогут опять выдавать кредиты".
О том, что, например, у заемщиков в Москве появились проблемы, говорят менеджеры даже крупных риэлторских компаний. "По сравнению с концом прошлого года доля ипотечных кредитов на рынке вторичного жилья Москвы снизилась с 45 до 40%", - уточняет руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН - агентства недвижимости" Владимир Мильдзихов. По его словам, в связи с возросшими за последние полгода требованиями банков к подтверждению дохода заемщиков платежеспособный спрос со стороны предпринимателей и владельцев бизнеса, а также клиентов с документально неподтверждаемыми доходами остается в значительной степени неудовлетворенным.
Представители всех опрошенных корреспондентом "Газеты" брокерских контор отмечают, что в России желающих воспользоваться ипотекой довольно много. Но помимо дефицита длинных дешевых денег, который отечественные эксперты списывают на трудности иностранных инвесторов (именно они в большей степени финансировали выдачу ипотечных кредитов в России), есть у отечественной ипотеки и свои болезни роста. В США и Европе цены на жилье падают настолько, что обслуживать ипотечные кредиты заемщикам просто невыгодно. Именно поэтому ипотека им не нужна. В России же массовый спрос на ипотеку сокращается из-за роста цен на жилье. Из категории платежеспособных банки вычеркивают все больше и больше потенциальных заемщиков. В результате, по словам Мильдзихова, покупка средней, без изысков, двухкомнатной квартиры в Москве стоимостью $350 тысяч при первоначальном взносе около 15% рыночной стоимости (или $70 тысяч, что равняется стоимости однокомнатной квартиры в 50 км от Москвы) потребует займа на 20 лет в $280 тысяч и ежемесячных платежей $3,1 тысячи при текущей ставке, например, 12,2% в рублях. Но главное, уточняет эксперт, текущий доход после налогообложения у заемщика должен составлять не менее $4,8 тысяч. «Опыт других стран показывает, что нормальный уровень ставки по ипотечному кредиту, которым могут пользоваться заемщики в массовом порядке, должен составлять от 3 до 7%, - рассуждает гендиректор информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин. - Думаю, что текущих доходов для обслуживания долга хватит не более чем у десятой части нуждающихся в приобретении новой или своей следующей квартиры».
В сложившейся ситуации, по мнению одного из экспертов, банки уже поменяли линейки своих ипотечных продуктов и будут вынуждены менять их в дальнейшем, повышая, в частности, уровень первоначального взноса. Они это сделают под влиянием требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Оно полгода назад объявило о прекращении выкупа у первичных кредиторов (банков) закладных, при выдаче которых от заемщика принимали менее 10% стоимости приобретаемого жилья, если сумма кредита составляла 1 млн рублей. "Выдавать-то кредиты мы научились, а вот обслуживать выданные кредиты еще предстоит научиться", - объяснил ситуацию на рынке российской ипотеки представитель одного из банков.
Впрочем, время, прошедшее с августа прошлого года, когда начался финансовый кризис, показало, что российские банкиры успешно борются с неплательщиками. Об этом свидетельствуют прокатившиеся по стране тысячи судов с исками банков к гражданам-неплательщикам. По словам одного из профучастников рынка, все эти иски были выиграны банками.
