Поводом к оптимистичным прогнозам послужило удешевление всех кредитных продуктов, объявленное в середине июня Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Сразу после этого риэлторы заговорили о том, что примеру АИЖК последуют и другие банки – но не сразу, а постепенно. А к осени ожидают и оживления покупательской активности на квартирном рынке.
Ипотечная сегментация
Рынок ипотеки применительно к вторичному жилью «ушел в спячку» еще в конце прошлого года, и ощутимого пробуждения пока не произошло. Но его ожидают со дня на день. Повышение ключевой ставки Центробанка РФ до 17% сделало кредитные продукты временно невостребованными, и ряд банков в начале 2015 года даже свернул часть своих кредитных программ. В начале года с ипотекой работали главным образом крупнейшие игроки рынка. Конкурентов стало меньше, но и число заемщиков сократилось в разы. За первые пять месяцев 2015 года российские банки выдали кредитов в три раза меньше по сравнению с прошлым годом. Это рекордное падение за последние пять лет.
Впрочем, нельзя сказать, что хороших новостей в сфере жилищного кредитования в этом году не было совсем. Так, в марте стартовала программа господдержки ипотеки на первичном рынке, по которой сегодня, по данным ЦБ РФ, работают 40 российских кредитных учреждений. Банкам, предоставляющим кредиты по низкой ставке, государство компенсирует часть расходов. Таким образом, ставки на первичном рынке опустились до 12%, а в ряде случаев и ниже. Но льготная ипотека работает только применительно к квартирам в строящихся домах, а сумма выдаваемого в одни руки кредита в Петербурге не превышает 8 млн рублей, в Ленобласти – 3 млн рублей. Зато требования к первоначальному взносу выглядят вполне щадяще: 20% от стоимости квартиры.
Первичный рынок программа подстегнула неплохо: в первую неделю после запуска крупнейшие банки страны приняли в совокупности несколько тысяч заявок на льготную ипотеку, а недавно Минстрой РФ, подсчитав количество освоенных денег, официально отрапортовал о 30 тысячах выданных кредитов на сумму 52 млн рублей. Бюджетных средств пока хватает: заложенный лимит выбран только на 13%.
Итак, замерший было в начале года первичный рынок ожил, и девелоперы вздохнули с облегчением. Но на «вторичке» все осталось по-прежнему: высокие ставки и низкая активность покупателей. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составляет 14,4%. Но в некоторых банках ставки достигают 18% и более.
Грядут перемены
В начале июня снижение ставок по ипотечным продуктам АИЖК в первую очередь, конечно, коснулось «первички». Снижение составило примерно 0,6%, минимальная ставка по кредиту для социально приоритетных категорий россиян оказалась на уровне от 10,3% до 11,4% годовых, а при покупке квартир в рамках госпрограммы субсидирования ипотеки – 11,4%. По классической ипотеке АИЖК, в том числе на покупку жилья на вторичном рынке, ставка все еще колеблется от 13,9% до 14,9% годовых, в зависимости от суммы кредита и размера первоначального взноса.
Эксперты говорят, что пока заемщики не могут позволить себе брать ипотеку для покупки вторичных квартир столь же активно, как, например, в прошлом году или хотя бы как на «первичке». Петербургские риэлторы на просьбу проанализировать долю ипотечных покупателей в общем потоке сделок с квартирами на вторичном рынке реагируют сдержанно.
«Знаете, сделок в целом на вторичном рынке в принципе сейчас совершается мало, а тем более с ипотекой. Высокие ставки отпугивают. Мы ожидаем оживления осенью 2015 года», – говорит Сергей Баранов, директор отделения «Адвекс на Ланском».
«Как и прежде, треть сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением ипотеки. В свое время – в апреле – господдержка перераспределила рынок. Когда государство принудительно опустило ставки по кредитам на строящееся жилье до 12%, в тот момент многие из сомневающихся клиентов переориентировались именно на первичный рынок и купили жилье там. Но в конце мая мы вновь увидели оживление. Объективности ради стоит сказать, что все-таки вторичный рынок в реальности демонстрирует чуть более высокие процентные ставки, чем заявляются. На практике это ближе к 14%, но в любом случае это не 18% и не 20%, с которыми мы встретили новый 2015 год. Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что пик кризиса и нестабильности мы прошли», – считает Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», член Клуба лидеров при президенте РФ.
По данным АРИН, сегодня большая часть ипотечных сделок совершается в условиях того, что у клиента есть половина и больше собственных средств (50-70%), и меньшую недостающую часть он берет в кредит. Участники рынка говорят, что ипотечные сделки совершаются во всех ценовых сегментах рынка.
Рынок ждет осени
Между прочим, в 2015 году ЦБ снижал ключевую ставку уже трижды: 2 февраля с 17% до 15% годовых, 16 марта – с 15% до 14%, 5 мая – с 14% до 12,5%. И, наконец, совсем недавно, с 16 июня, Центробанк понизил ставку до 11,5% годовых. Многие участники рынка надеются на то, что к концу года ипотечные кредиты на вторичном рынке ощутимо подешевеют, а отложенный спрос сработает в пользу продавцов: рынок оживет.
«В настоящее время рынок вторичного жилья ищет равновесие между спросом и предложением. Лето, скорее всего, пройдет спокойно, потому что, как показывает практика, после всплесков активности обычно наступает период затишья. Возросший объем предложения и снижение доли ипотеки являются теми факторами, которые стимулируют мотивированных продавцов идти на снижение цен на свои объекты. Вполне возможно, что в скором времени на рынке появятся покупатели с валютными сбережениями, то есть те покупатели, которые хотели приобрести недвижимость в прошлом году, но по каким-то причинам этого не сделали и перевели сбережения в валюту. В настоящий момент рубль укрепляется, и, чтобы не потерять накопления, они, вероятно, все-таки реализуют свои планы по приобретению недвижимости. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от экономической обстановки в целом и от действий государства в области ипотечного кредитования. Мы надеемся, что в скором времени банки предложат клиентам ипотечные кредиты по более комфортным ставкам, тем самым простимулировав покупательский спрос на недвижимость», – говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости».
В принципе, банки и в самом деле медленно, но неуклонно удешевляют кредиты на вторичном рынке. Например, в начале июня сразу шесть игроков рынка – ВТБ24, Райффайзенбанк, «Открытие», «Абсолют Банк», «Банк Москвы» и Газпромбанк – заявили о снижении ставок на величину от 0,95 до 2,45 процентного пункта.
Некоторые эксперты, видя сегментацию спроса, советуют приверженцам покупки на первичном рынке действовать в ближайшие месяцы, пока действует программа льготной ипотеки с господдержкой. А вот любители вторичного рынка могут пока не спешить – по крайней мере до осени, когда рынок более точно расставит акценты. Впрочем, есть и такие прогнозы: осенью, вслед за более доступной ипотекой и активизацией покупателей, пойдут вверх и цены на вторичном рынке.
