Ипотека под залог недвижимости – это один из вариантов кредитования, при котором в качестве обеспечения займа выступает уже имеющееся жилье или иное помещение. Такая схема страхует риски банка и позволяет заемщику получить более крупную сумму на выгодных условиях без продажи своей недвижимости. Новострой-М рассказывает, как взять ипотеку под залог квартиры, в чем особенности этой схемы и кому она подходит.
Что такое ипотека под залог недвижимости и почему она популярна
Строго говоря, любая ипотека – это банковский заем, обеспечением по которому становится недвижимость, в том числе строящаяся.
Однако ипотека под залог недвижимости – это кредит, где залогом является квартира, дом или иное имущество, уже находящееся в собственности заемщика. Банк получает право на недвижимость как гарантию возврата средств, но сам объект остается в распоряжении владельца. Им можно пользоваться, сдавать в аренду и даже продавать, но с согласия кредитора.
Этот вид кредитования набирает все большую популярность у россиян.
По данным ЦБ РФ, только в первом квартале 2025 года объем выдачи кредитов под залог жилья возрос на 13% и составил 142 млрд руб. – если сравнивать с аналогичным периодом в 2024 году. Средний размер кредита достиг 4,1 млн руб.
Повышенный интерес россиян объясняется просто: при оформлении ипотеки под залог имеющегося жилья банки предлагают более низкие процентные ставки и значительно чаще, нежели в других случаях, дают положительный ответ. Так, одобрение по «стандартной» ипотеке без обеспечения ее недвижимостью в среднем составляет порядка 35-45%, в то время при наличии «материального» залога эта цифра доходит почти до 70%.
Кроме того, ипотека под залог имеющейся недвижимости дает заемщику больший спектр возможностей. Полученные средства можно использовать в качестве первоначального взноса на квартиру или даже полностью оплатить ими покупку нового жилья, а можно пустить в ход без указания целевого использования, потратив на обучение, ремонт, лечение или развитие бизнеса.
В этом случае кредит будет считаться ипотечным, но нецелевым. Срок действия по нему будет меньше, а процентная ставка выше.
Требования к объекту недвижимости
Банки позволяют взять ипотеку под залог квартиры или дома, но при соблюдении определенных условий:
- недвижимость должна быть ликвидной, находиться в хорошем состоянии и не располагаться в аварийном доме;
- у залогового объекта не должно быть обременений и обязательств, которые могут воспрепятствовать его взысканию;
- у заемщика должна иметься официальная занятость и подтвержденный доход;
- в квартире, что выступает в качестве залога, не могут быть прописаны граждане определенных категорий: инвалиды, заключенные, военнослужащие;
- всего в квартире должно быть прописано не более 5 человек, и каждый из них должен быть готов подтвердить свое согласие на сделку в письменном виде.
Какие объекты подходят под залог
При оформлении ипотеки под залог недвижимости, в качестве «депозита» могут выступать следующие объекты:
- квартиры в новостройках и на вторичном рынке;
- частные дома с земельным участком;
- апартаменты (если они подходят под условия конкретного банка);
- машино-места в подземных паркингах.
По отдельным программам кредитования в качестве залога может быть использована коммерческая недвижимость.
Сама ипотека под залог объекта может оформляться как на жилое, так и на нежилое помещение, но банк будет оценивать риски в зависимости от типа недвижимости.
Условия ипотеки под залог имеющейся недвижимости
Условия по ипотеке под залог недвижимости зависят от конкретного банка, но есть общие универсальные моменты. Так, пока недвижимость находится в залоге, ею нельзя свободно распоряжаться. Не получится сдать ее в аренду, подарить или продать без ведома финансовой организации. Если заемщик не сможет исполнять обязательства по обслуживанию ипотечного кредита, банк имеет право продать квартиру и направить вырученные средства на погашение задолженности.
Получить ипотеку под залог квартиры проще: нужен меньший пакет документов. В отдельных случаях не понадобится даже справка о доходах; потребуется лишь паспорт и выписка из ЕГРН на объект недвижимости. Сумма кредита к выдаче составляет обычно не более 60–80% от оценочной стоимости объекта на срок не более 30 лет. При этом, обязательная страховка жизни и залогового имущества. Также возможны дополнительные комиссии за оценку, нотариуса и оформление залога.
Перед тем как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, имеет смысл запросить предварительный расчет полной стоимости кредита и сравнить предложения разных банков.
Преимущества и недостатки
Плюсы ипотеки под залог недвижимости:
- возможность получить крупную сумму под относительно низкий процент;
- длительный срок кредитования;
- возможность использовать кредит на любые цели.
Минусы:
- риск потери имеющегося жилья при просрочке платежей;
- дополнительные расходы на оформление и страхование;
- запрет на проведение сделок с залоговой недвижимостью.
Как взять ипотеку под залог: пошагово
Оформить ипотеку под залог жилья можно в несколько этапов:
Этап 1. Выбор банка и программы кредитования.
Этап 2. Оценка недвижимости: нужно убедиться, что она подходит под требования банка.
Этап 3. Сбор и подача документов.
Этап 4. Оформление страховки.
Этап 5. Подписание договора и регистрация залога в Росреестре.
Этап 6. Получение денежных средств (на счет или наличными).
