Ипотека: Перспективы развития `коммерческой ипотеки`

Октябрьское заседание Международного ипотечного клуба (МИК) было посвящено обсуждению темы `Ипотека как бизнес`. Коммерческая ипотека - одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

В отличие от лизинга ее безусловным плюсом является то, что предметом залога может стать не просто здание, но и земельный участок. Однако все существующие сегодня на рынке схемы, по мнению участников МИКа, сложны и неудобны. Но проблема заключается не в том, чтобы их упростить, а в том, чтобы общая инвестиционная политика и соответствующее законодательство поменяли придуманные схемы на цивилизованные.

Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков заявил на заседании клуба: `Ипотечный рынок испытывает сегодня огромное влияние рынка недвижимости со всеми его проблемами, в том числе непрозрачностью и недостатками кредитования новостроек. Банки и риэлторы пока довлеют, а заемщик вынужден выступать в роли просителя, особенно если его доходы официально не подтверждены`. Что и говорить, мало кто из столичных застройщиков может похвастаться, что бухгалтерский учет у него ведется в открытую, по четким и ясным правилам, принятым в международной практике. Поэтому только минимальное количество банков готово выдавать кредиты под залог офисов, заводов и прочее (как существующих, так тем более строящихся).

Председатель Совета правления Потребительского ипотечного кооператива (ПИК) `Строим вместе` Елена Дворяшина предложила `в помощь банку` использовать кооперативный механизм. По ее мнению, банк может кредитовать, к примеру, члена кооператива: ведь любая недвижимость, в том числе и коммерческая, может быть оформлена в залог ПИК. Долевыми собственниками, таким образом, оказываются физлица-пайщики, которые смогут гарантировать банку возврат кредита.

Однако пока этого не произошло. Поэтому Московский ипотечный центр (МИЦ) выступил с новым проектом развития коммерческой ипотеки. Проект разработан специалистами центра и уже прошел сертификацию. Как рассказал Сергей Киприянов, руководитель проекта Коммерческая ипотека МИЦ, предложенная схема включает несколько составляющих. Во-первых, новый способ проведения аукционов. Суть его в том, что он представляет собой компиляцию двух известных моделей: торги ведутся многовариантно - и на понижение цены, и на ее увеличение. Во-вторых, сама коммерческая ипотека. То есть получение кредитных ресурсов под залог офисов, больших объемов жилищного строительства и т.д. В-третьих, страхование банковских рисков. И наконец, срочный выкуп объекта недвижимости по максимальной цене: к примеру, чтобы расплатиться за банковский кредит. Пока что МИЦ нашел единственный банк, который дал согласие работать по данной схеме. Это Национальный залоговый банк.

Условия коммерческого ипотечного кредитования сегодня таковы: кредит выдается максимум на 5 лет, под 12-13% годовых в рублях, или до 9% в валюте. Заемщик обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку. К тому же он должен не только иметь гарантированный источник погашения кредита, но и иметь возможность обосновать его юридическую чистоту. `Коммерческую ипотеку зарегистрировать сложно, - признался С. Киприянов, - мы специально придумывали и изворачивались, чтобы в рамках нашей схемы происходила нормальная регистрация. Риски кредитования банками юридических лиц под залог недвижимости много выше, чем когда они выдают ипотечные кредиты под залог квартиры. К тому же банки не хотят связываться с реализацией коммерческой недвижимости в случае дефолта заемщика`.

В общем, как обычно, будем ждать. Пока на этот раз коммерческая ипотека не будет объявлена общенациональным проектом, и банкам настоятельно порекомендуют в нее массово пойти.