На растущем рынке ипотечные кредиты люди брали очень охотно. Но как только рынок встал, так уменьшилось и число желающих. С чем это связано? Как влияет стагнация на жилищном рынке на ипотеку? Эти вопросы волнуют сегодня многих участников рынка недвижимости.
«Стагнация на рынке недвижимости, безусловно, влияет на развитие ипотеки, – говорит Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). – Раз стало меньше желающих купить квартиру, естественно и стали меньше брать ипотечных кредитов». И это не просто слова. Статистика говорит, что на сегодня темпы прироста выдачи ипотечных кредитов в сравнении с аналогичным периодом прошлого года упали в 3 раза.
И хотя количество совершенных ипотечных сделок, по мнению Владимира Мильдзихова, руководителя направления ипотечного кредитования «МИАН – агентство недвижимости», уменьшилось пропорционально сжатию рынка, но при этом доля их от общего количества сделок осталась неизменной (на вторичном рынке – около 40%, на первичном – около 30%). Такая ситуация значительно способствует обострению конкурентной борьбы между банками, которые, стремясь выполнить планы по объему кредитного портфеля, используют для этого все доступные им инструменты. Демпинг могут позволить себе немногие, поэтому в ход идут маркетинговые приемы, сотрудничество с риелторами, наращивание сервисной составляющей и т. д.
Однако при всем этом наблюдается парадоксальная на первый взгляд ситуация: количество обращений к услугам ипотечных брокеров не уменьшается! Дело в том, что значительная часть клиентов предпочитают получать (как правило, с помощью ипотечных брокеров) одобрение банка на предоставление кредита и ждать подходящего момента, когда цена на интересующую их квартиру снизится еще сильнее.
«Все это так, – считает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой». – Но все же влияние стагнации на жилищном рынке на ипотеку нельзя однозначно охарактеризовать как положительное или отрицательное. С одной стороны, продавцы сейчас охотно соглашаются продавать квартиры покупателям-ипотечникам без каких-либо ущемляющих интересы заемщика условий (в период ажиотажного спроса одно только упоминание об ипотеке взвинчивало цену на квартиру тысяч на десять)».
Спокойная ситуация на рынке жилой недвижимости позволяет проводить альтернативные сделки (а их около 60-70% от общего числа) с привлечением ипотечных кредитов. В сложившихся условиях, когда цены практически не меняются, на рынке достаточно предложений и вариантов для составления альтернативных цепочек, покупатели без лишних ажиотажных настроений спокойно получают одобрение банка и фиксируют выбранные квартиры. «В условиях ажиотажного спроса в 2006 году многие такие сделки просто разваливались. Но с другой стороны, высокие цены на жилую недвижимость сделали ипотеку для многих недоступной», – добавляет Хуснулина.
Но только ли высокие цены затормозили ипотеку? Разнобой в предсказаниях аналитиков тоже явно влияет на позицию покупателей. Аналитики дают порой прямо противоположные сценарии развития событий на рынке недвижимости в обозримом будущем, считает Вячеслав Печаткин, менеджер центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс-Недвижимость» (Санкт-Петербург). Одни прогнозируют резкий рост цен к осени текущего года, другие с той же степенью убедительности и достоверности предрекают стагнацию и падение цен на 10-20% в течение года. Такая противоречивость заставляет людей задуматься и подождать с покупкой.
Активность покупателей резко снизилась, да вот только не все продавцы успели это осознать. Небольшие подвижки есть: хозяева квартир перестают «бояться» ипотечных покупателей, и уже 50% предложений выставляются с пометкой «ипотека» (увы, не все, на чем написано «мед», им является – далеко не все квартиры прошли аккредитацию банка, который готов под них предоставить кредит). Но в то же время покупатели в массовом порядке еще не готовы покупать по установившимся после прошлогоднего ажиотажа ценам, а продавцы пока «держат» цены.
Но как бы там ни было, ситуация сегодня для ипотечников складывается благоприятная. «Если еще год назад, в условиях непрерывного роста цен, зачастую приходилось покупать то, что не очень нравилось, лишь бы уложиться в выделенный бюджет, то сейчас картина совершенно другая», – говорит Светлана Жданова, эксперт по ипотеке агентства недвижимости «Кутузовский проспект». Сегодня продавцы квартир готовы идти на уступки в цене, особенно если квартира продается с условием одновременной покупки другого жилья, добавляет она. Тем более что многие банки увеличили сроки, выделяемые для подбора объекта недвижимости после одобрения кредита, вплоть до шести месяцев.
«Я считаю, – говорит Елена Хуснулина, – что сейчас очень хорошее время для желающих приобрести жилье с использованием кредитных средств и особенно для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия с использованием ипотеки. Сейчас рынок недвижимости спокоен, и в этих условиях легче выбрать именно ту квартиру, которая устроит и покупателя, и банк, и спокойно провести ипотечную сделку». Летом этого года и кредиты можно взять на более льготных условиях. Одно но поджидает покупателя: оценочные компании оценивают стоимость жилья с учетом возможного падения цен, а это уменьшает размер выдаваемого банком кредита. Но при грамотном подходе это можно использовать как еще один аргумент для торга.
Фото: GI
