В условиях роста цен и перегретого рынка недвижимости купить квартиру «за наличные» становится все труднее, и не только гражданам среднего достатка, но и более обеспеченным россиянам. Особенно сложно заполучить квартиру в Москве – цена заветных квадратов уже давно пугает даже самих продавцов недвижимости. В такой ситуации ипотека – единственный реальный способ обзавестись жильем...
Правда, проценты и первоначальный взнос – вполне весомые суммы. Однако с развитием рынка ипотечного кредитования ставки понижаются, а некоторые банки рискуют давать кредиты даже без первоначального взноса.
Тенденции рынка
Дмитрий Медведев уверен, что очень скоро российские ипотечные ставки достигнут европейского уровня в 3-4%. Если учесть, что несколько лет назад о существовании ипотечных кредитов на жилье знал только узкий круг заинтересованных лиц, предоставляли их всего несколько крупных банков, а ставки достигали 25% – это смелое предположение и серьезный задел на будущее. Но рынок, похоже, действительно движется в этом направлении – сейчас ипотечные ставки в отдельных банках составляют 10% и продолжают снижаться.
Недавно Центральный банк РФ заявил о намерении снизить требования к достаточности собственных средств коммерческих банков при выпуске ипотечных облигаций с 14 до 10%. Это даст кредитным организациям возможность получить еще больший доступ к долгосрочному и дешевому финансированию ипотечных программ и увеличит количество банков, предлагающих своим клиентам ипотечные программы. По данным Центробанка, на 1 апреля 2007 года ипотечных кредитов было выдано на сумму 289,2 млрд рублей.
Разумеется, изолированного развития ипотеки не будет – при всех уступках, на которые идут банки сейчас, более 70% жителей России по-прежнему не могут позволить себе ипотеку. Стабильный и быстрый рост этому сегменту кредитования может обеспечить только рост доходов граждан.
Кроме того, раньше у банков просто не хватало оборотных средств, чтобы предложить клиентам долгосрочную ипотеку по низким ставкам. Для решения этой проблемы Правительством были созданы законодательные условия для выпуска ипотечных ценных бумаг, позволяющих банкам привлекать средства частных инвесторов на открытом рынке, тем самым, способствуя повышению доступности первичных кредитов для населения. Так по итогам первого полугодия 2007 года ипотечные портфели некоторых российских банков выросли в 3-4 раза.
30 июля ЦБ сообщил, что рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, в 2006 году вырос в 4,2 раза, до 52,1 млрд руб. (2 млрд долл.). Из данных, приведенных в обзоре ЦБ, следует, что банки «перепродали» каждого четвертого заемщика. В этом году спрос на права требования по ипотечным кредитам будет еще больше: аппетит на ипотечные закладные появился у госбанков и компаний с иностранным капиталом.
Источники пермен
В ближайшее время структура рынка может радикально измениться: за ипотечных заемщиков миллиарды долларов готовы выложить специализированные организации. Так, гендиректор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк заявил РБК daily, что на сегодняшний день портфель прав требования по ипотечным кредитам составляет более 300 млн долл., при этом трехлетняя программа развития компании предусматривает его рост до 1,5 млрд долл. А гендиректор Русской ипотечной акцептной компании (RuMac) Владимир Пономарев заявил, что компания уже заключила с несколькими десятками региональных банков соглашения о рефинансировании — по мере роста их портфелей, в рамках ипотечного кондуита. К середине 2007 года RuMac заключила с банками договоры о рефинансировании на сумму 2 млрд долл.
По данным ЦБ, объем ипотечных закладных, выкупленных у банков рефинансирующими организациями, за 2006 год вырос с 12,5 млрд до 52,1 млрд руб. Эти данные содержатся в опубликованном вчера обзоре «О досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов». При этом первичный рынок выдачи ипотечных кредитов заемщикам рос аналогичными темпами: количество выданных банками ипотечных кредитов выросло в 4,4 раза, до 234 млрд руб. Стремительный рост ипотечного кредитования в прошлом году был поддержан коммерческими организациями, рефинансирующими ипотеку, которые уверенно заявили о себе как о крупнейших игроках вторичного рынка, пишет РБК daily.
Темные пятна светлого будущего
В то же время, являясь практически безвариантным способом получения жилья для граждан среднего достатка, ипотека таит в себе опасности и риски – и чем дешевле, доступнее она становится, тем больше рисков, связанных с невозвратами, появляется у этого сегмента.
Ярким примером глобального ипотечного кризиса можно назвать кризис в США. Там ипотечное кредитование было общедоступным и дешевым – люди с низким уровнем доходов могли брать кредиты без первого взноса. Повышение плавающей ипотечной ставки привело к тому, что оплачивать ипотечный кредит стало попросту невыгодно. Отсутствие первоначального взноса привело к тому, что заемщики предпочли оставить квартиры, купленные полностью за счет кредита, банку-кредитору. Кризис неплатежей привел к финансовым потрясениям на рынке – многочисленные инвестиционные фонды, которые рефинансировали ипотечные кредиты, оказались «на мели».
Уже сейчас многие специалисты предрекают России аналогичный кризис.
Первопричины кризиса – низкие ставки и отсутствие первоначального взноса – уже начали складываться в кредитных предложениях отдельных банков Москвы.
Ситуацию осложняет низкая по сравнению с другими кредитами маржа в ипотеке. Как рассказал председатель правления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин, ставка по потребкредиту дает прибыль до 40 процентных пунктов, по ипотеке всего 0,5 пункта. Он также отметил, что возможное падение цен на недвижимость может усугубить ситуацию. И не отрицает возможности возникновения системного кризиса неплатежей в ипотеке. Правда, лет через пять, когда вырастут объемы кредитования и доля долгов, которые никто не собирается гасить.
Впрочем, с этим мнением согласны не все. Категорически возражает Кузину генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка: «В России существуют другие условия, и предпосылок на сегодняшний день нет никаких. У нас рубль крепнет, у них валюта становится слабее. Процентные ставки у нас снижаются, у них последнее время наблюдается устойчивый рост процентных ставок. И это, собственно, было одной из причин, спровоцировавших большое количество невозвратов в Соединенных Штатах. Потому что у нас разные условия кредитования по ипотеке. У нас фиксируется ставка на длинный срок, то есть до погашения кредита ставка фиксирована, на период, к примеру, 20-30 лет. А в США в этом сегменте возникли проблемы: там ставка плавающая, она пересчитывается с определенной периодичностью – раз в квартал, раз в год, и она привязана к учетной ставке Федеральной резервной системы».
Тем не менее, вопреки прогнозам оптимистов, американский ипотечный кризис уже пришел в Россию - правда, в несколько ином обличье. Кризис на рынке жилья в США повлиял на интерес инвесторов к российским ценным бумагам. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», вкладчики активно переводят средства из развивающихся рынков в казначейские облигации США с низкими рисками. Котировки наиболее ликвидных еврооблигаций компаний России снизились за неделю на 2-3 процента.
Кризисные же явления в США продолжают набирать обороты. Из сегмента высокорискованных кредитов он «перекинулся» на более надежные сегменты. Ипотечному инвестиционному трастовому фонду American Home Mortgage Investment Corp. (AHM), предоставлявшему кредиты заемщикам с первоклассным и близким к первоклассному рейтингами, грозит банкротство.
После объявления о том, что выплаты квартальных дивидендов фонда задерживаются, акции AHM упали на 45 процентов. Поскольку компания должна была пустить большую часть прибыли на выплату дивидендов, в настоящий момент AHM испытывает проблемы с ликвидностью. Фонду принадлежало 2,5 процента рынка ипотеки США.
Вместо заключения...
В целом можно констатировать, что государственные чиновники придерживаются официального курса, провозглашенного первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, а именно – курса на повышение доступности ипотеки для граждан России. Разговоры о близящемся ипотечном кризисе – провокация, утверждают они. Первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Владимир Гусев заявил прессе, что кризиса ипотечного рынка России не будет. «Подобные слухи распускают те, кому выгодны непомерные цены на жилье и высокие проценты от ипотеки. Рассуждения о кризисе ипотечного рынка – это провокация, реакция на попытку сделать жилье более доступным для населения. Ипотека сегодня практически недоступна для большинства жителей России, так как необходимо выплачивать огромный первоначальный взнос, высокие проценты по кредиту. Такое положение дальше оставаться не может. Ситуацию необходимо менять, а это многих не устраивает, поэтому и возникли предположения о грядущем кризисе», – сказал он.
Более осторожную оценку перспективам ипотечного рынка дает председатель Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности, Оганес Оганян – он считает, что риски для отдельных банков существуют, но глобального кризиса не будет.
«В России в любом случае не будет такого масштабного кризиса ипотечного рынка, как в Америке, так как объем ипотечного кредитования в нашей стране пока далек от каких-то глобальных цифр, которые могли бы сильно повлиять на рынок ипотечного жилья. Объем заимствований и невозвратов гражданами ипотечных кредитов еще не превысил той критической массы, которая могла бы повлечь за собой серьезные последствия. Отдельные банки могут разориться из-за невыплат гражданами по кредитам, но кризис в масштабах всей страны вряд ли произойдет», – заявил Оганян.
Впрочем, один из возможных рисков признан всеми участниками ипотечного рынка: строительство не успевает за растущими потребностями страны, и недалек тот час, когда развитие и доступность ипотеки станут вторичным фактором роста цен на жилье.
Фото: sxc.hu
