Нельзя сказать, что сегодняшняя система ипотечного кредитования являет собой образец идеальной ипотеки. Кредиты пока еще слишком высоки, и качество услуг пока что оставляет желать лучшего. Впрочем, несколько последних месяцев дали надежду на то, что рынок ипотечного кредитования сдвинулся с мертвой точки и постепенно начал набирать обороты, причем не только в крупных, но и более мелких промышленных городах России.
Сегодняшний рынок ипотечного кредитования составляет 110-115 млрд. рублей. По данным ЦБ, с 2003 по 2005 год объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раза, а за первое полугодие нынешнего года удвоился. Люди обратились к ипотеке, как к одному самому удачному варианту приобретения жилья. И хотя это еще не стало массовым явлением, рост ипотечного рынка на лицо. В частности, благодаря снижению процентов по выплате, а так же возможности рефинансирования ипотечных кредитов, по которым заемщики могут снизить изначально высокий процент и, хотя банкиры утверждают, что таких сделок на рынке пока что единицы, их рост в дальнейшем безусловен.
По оценке экспертов сегодня на рынке недвижимости 10% всех сделок происходит с помощью ипотечного кредитования. На российском рынке недвижимости сегодня сотни банков, предлагающих ипотечные кредиты. Лидер рынка – Сбербанк – по итогам первого полугодия выдал ипотечных кредитов на сумму свыше 1,5 млрд. рублей. Ипотечный портфель банка DeltaCredit превысил 350 млн. долл. Утроить объемы выдаваемых ипотечных кредитов в этом году намерен Абсолют Банк. На сегодня эта цифра составляет более 2,5 тыс. кредитов на сумму в 170 млн. долл.
Бум ипотечного кредитования связан с более лояльным отношением самих банков к заемщикам: большинство не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства. Планка ипотечных кредитов снизилась до 10% годовых, и продолжает снижаться. Одной из причин снижения годового процента можно назвать высокую конкуренцию, в рамках которой среди банков идет активная борьба за привлечение каждого нового потенциального заемщика.
Эксперты говорят о том, что через несколько лет российский рынок ипотечного кредитования придет к западной модели, где годовой процент составляет 3-5% по кредиту. А по словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, такая низкая ставка уже действует на территории Кемеровской области. Так же расширяется и линейка ипотечных программ. Все больше банков кредитуют покупку недвижимости не только на вторичном, но и на первичном рынке. И, в том числе, отменяют первичный взнос.
Обращаясь к перекредитованию можно увидеть, что подобную программу уже начали вводить многие банки. Рефинансирование ипотечных кредитов уже предлагает ММБ, Райффайзенбанк, Внешторгбанк 24, Абсолют-банк, ИМПЭКСБАНК, ИБ "КИТ Финанс". На подходе банк «Возрождение» и «Росбанк». Использование данной программы поможет сэкономить на ипотеке от 10 до 20 тысяч долларов. Сегодня вполне реально посредством программы рефинансирования снизить 14% ставку до 10%.
Как пишет «Независимая газета», другая тенденция последнего года – усиление специализации. С осени 2005 года началось активное развитие услуг ипотечных брокеров. «Городской первым запустил системную программу работы с ипотечными брокерами, подписав осенью 2005 года соглашения с ними сразу в нескольких регионах. Сегодня банк работает с целой сетью своих ипотечных брокеров», – говорит член правления Городского ипотечного банка, начальника департамента продаж Игорь Жигунов.
По оценкам экспертов, ипотечный рынок будет и дальше развиваться также динамично как в плане технологий, так и объемов. «К 2007 году стоит ожидать, что рынок ипотеки достигнет 4 млрд. долл. По оценкам международных экспертов, емкость его к 2010 году может составить порядка 26 млрд. долл., в свою очередь, российскими экспертами объем рынка оценивается до 50 млрд. долл.», – сообщил «НГ» Игорь Жигунов.
Напомним, что прирост объема ипотечных кредитов в России за 6 месяцев текущего года составил 52 млрд. рублей.
Мнение эксперта.
Комментарий старшего оценщика компании «Универсальный оценщик» Вадима Фридмана:
Да, в последнее время ипотека стала намного более популярна среди населения, чем даже год-полтора назад. Это обусловлено не только тем, что идет постоянный, пусть не очень серьезный, но все-таки рост доходов граждан, а также снижение ставок по ипотечным кредитам. Помимо этого, знания об ипотеке уже распространились на всю территорию России, люди поняли и разобрались в условиях.
Многих останавливает и страх: возьмешь кредит на 10 лет, а завтра потеряешь работу или попадешь в аварию – как выплачивать кредит? Отнимут ли квартиру? Что делать? Помимо этого, существует проблема справедливой оценки квартир, на которые берут кредит, или которые становятся обеспечением кредита. В ситуации быстрого роста цен на жилье, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, этот вопрос очень актуален.
Вот какие вопросы больше всего волнуют население. Именно эти моменты нужно объяснять и строить программы кредитования так, чтобы заемщик тоже был застрахован.
Однако в последнее время люди стали меньше бояться ипотеки, т.к. разобрались во всех ее плюсах и минусах. Это и повлияло на увеличение количества выданных ипотечных кредитов за последний год.
Такая же ситуация обстоит и с программами рефинансирования. Помимо объективных сложностей оформления этих программ: необходимости заново проходить весь процесс регистрации кредита, платить все комиссии и сборы, тратить время, а ведь еще есть риск не пройти «фейсконтроль» на доверие банка – все это имеет смысл пока только, если ставки кредитов понизятся на 2-3%. Однако большинство ипотечных кредитов в России были получены гражданами уже тогда, когда ставки их понизились, и в ближайшее время очередного серьезного снижения не ожидается. Конечно, банки будут дорабатывать свои ипотечные программы в соответствии с реалиями российской жизни, но не все сразу. Так помимо этих объективных моментов, население в большинстве своем ничего не знает о программах рефинансирования. Должно пройти какое-то время, чтобы информация об этом новом продукте дошла до всех, была принята и стала понятна. На это уйдет год-полтора. К тому моменту было бы неплохо, чтобы банки доработали свои программы, как ипотечные, так и рефинансирования. Необходимо еще снизить ставки по кредитам, а также упростить процедуры рефинансирования.
В любом случае, можно говорить, что программы рефинансирования будут пользоваться спросом у россиян.
