Ипотечный сектор пока еще далек от своего докризисного уровня: несмотря на оживление рынка в целом, российская ипотека не по карману среднему заемщику. Впрочем, она была ему не по карману и до кризиса, признают эксперты.
Государство по-прежнему делает ставку на ипотеку, подтвердил вице-премьер Александр Жуков. Стратегическая цель правительства, по словам Жукова - обеспечить доступность ипотеки для 60% граждан страны. Эксперты, впрочем, считают эту стратегическую цель скорее мечтой: ипотечный сектор хоть и показывает признаки оживления, но по-прежнему далек от аналогичных секторов в Европе и США. И почти так же далек от основной массы нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян.
Кризис привел к сокращению ипотечного кредитования. За прошедшие годы ипотека показывала признаки оживления, однако удар был слишком серьезным - сейчас ипотечное кредитование сконцентрировалось в руках нескольких игроков. В основном, кредитуют покупателей жилья государственные банки, которые не боятся рисковать своим кредитным портфелем.
Говорить о восстановления рынка до докризисного уровня пока слишком рано: даже оптимистичные прогнозы выдачи — это около 50-60% от показателей 2008 г., говорится в обзоре госбанка. Да и докризисный уровень процентных ставок по жилищным кредитам еще не достигнут.
Тем не менее, первые шаги к восстановлению рынка уже сделаны: количество сделок с использованием ипотечного кредитования растет, а ставки по кредитам снижаются. СКБ-банк, к примеру, решил снизить ставки задним числом - по уже выданным кредитам. Председатель правления СКБ-банка Владимир Пухов объясняет это решение приведением ставок по ранее выданным кредитам к современному, рыночному уровню. В кризис ставки в банке достигали 18%, а сейчас банк дает ипотеку под 12%, отмечает он. По его оценке, снижение коснется нескольких сотен кредитов, а как сократится процентный доход — в банке «не считали».
Сотрудники колл-центра обзванивали заемщиков с кредитами дороже 13,9% годовых и сообщали о пересмотре их договоров. «Люди выслушивали, вешали трубку, а потом перезванивали и говорили: «Нам тут были подозрительные звонки якобы от СКБ-банка, — описывает реакцию клиентов Пухов. — Не верили сразу в такое».
Пытается внести лепту в развитие рынка и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, разрешив разрешив по новым стандартам гасить ипотечный кредит сразу после его получения. Теперь, по новым стандартам АИЖК, заемщик сможет гасить кредит в течение первых шести месяцев после его получения. Очевидно, что все банки, работающие по стандартам АИЖК, будут вынуждены также изменить свои правила. В официальном пресс-релизе агентства в качестве причины подобных изменений заявлено желание повысить доступность кредитных программ и либерализовать кредиты для населения. Как правило, банки вводят штраф за досрочное погашение в течение 3-12 месяцев после получения кредита, причем штраф может составить в среднем около 2% всей суммы.
"По-моему, подобная мера бессмысленна. Объем досрочных погашений обычно мизерный, он не превышает 10% всех кредитов. Кроме того, эта мера не способствует развитию рынка ипотеки", - говорит руководитель департамента розничных продаж Промсвязьбанка Егор Шкерин. Банкиры признаются, что подобное решение АИЖК окажет влияние на все коммерческие банки: даже если у заемщика нет возможности погасить кредит досрочно, он может выбрать банк, который эту услугу предоставляет - как более либеральный.
Движение в сторону либерализации станет основным трендом на рынке ипотечного кредитования, уверены эксперты. И если банкам не под силу добиться либерализации самым простым и естественным способом, то есть понижением ставки и первоначального взноса, они могут придумать другие методы, которые и станут своего рода привлекательной оберткой для клиентов. Однако с помощью "обертки" ипотеку не оживить, тут нужны более серьезные меры.
"Одними из главных факторов, определяющими рост обращений горожан, являются низкая процентная ставка ( в том числе отсутствие дополнительных расходов ) и размер первоначального взноса - это факторы доступности кредита, - говорит управляющий Уральским филиалом ВТБ-24 Сергей Кульпин .- Первостепенное значение для заемщика имеет размер процентной ставки.На фоне падения цен на недвижимость в 2009 году многие заемщики боялись брать крупные суммы ипотечных кредитов и не приобретали новое жилье, а улучшали жилищные условия, меняя однокомнатные квартиры на двух- и трехкомнатные с доплатой за счет средств ипотечного кредита".
Иными словами, вернуть ипотеке привлекательность можно, только уменьшив ставки и размеры взноса. Этот способ не нов, давно всем известен и абсолютно непопулярен у отечественных банков. Однако в итоге именно к этому и придут все участники рынка - другой альтернативы у них просто нет.
