Конкуренция с ипотекой на новостройки сдерживает ставки на покупку «вторички»
После «черного вторника» в декабре 2014 года рынок недвижимости стал особенно сильно ощущать на себе экономические потрясения в стране, и основным фактором, конечно, стало увеличение ставок по ипотеке, которое резко отразилось на показателях продаж. Впрочем, уже весной текущего года правительство ввело субсидирование ипотеки на покупку квартиры, что позволило снизить ставки и вернуть интерес к жилищному кредитованию. Но проблема заключается в том, что госпрограмма распространяется только на первичный рынок жилья, а вот ставки на «вторичку», резко увеличившись на рубеже 2014-2015 годов, не вернулись к приемлемому докризисному уровню. Это вызвало нестабильность на рынке, поскольку множество людей не могут одновременно выплачивать ипотеку за новостройку и платить за арендуемое жилье в ожидании сдачи дома. И если раньше они могли пойти на вторичный рынок, то сейчас, скорее всего, им придется отложить покупку до лучших времен.
Пример новостроек
В текущих условиях банки оказались в очень конкурентной среде. «Среди банков началась гонка за клиентом. Клиент, который планировал приобрести жилье на вторичном рынке, теперь начал задумываться о приобретении жилья на первичном рынке. Уже нет разделения по ставке до и после регистрации недвижимости и передачи ее в залог, как это еще недавно наблюдалось, – рассказывает директор по развитию розничного бизнеса АО «Банк Финсервис» Юрий Дьячков. – Все подталкивает клиента к тому, чтобы приобрести жилье на этапе строительства и тем самым поддержать рынок строительства, что будет способствовать не сокращению, а, может быть, даже росту рабочих мест в отраслях, близких к строительству (бетон, ЖБИ и прочее). В сегменте кредитования новостроек ставки сейчас упали и приблизились к докризисным. На вторичном рынке ситуация кардинально другая: сделок у риэлторов нет (рынок так и не выровнялся по сравнению с прошлым годом). Ставки банки снижают неохотно, да в этом и нет смысла, если у клиента данные сделки не пользуются спросом».
Президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш уверяет, что при базовой ставке 12% в реальности диапазон открывается вплоть до 14%. Бурного развития ипотеки, по мнению эксперта, ожидать не придется, скорее, такая ставка возвращает ипотеку на новостройки в докризисную действительность. Кроме того, ипотека с поддержкой государства имеет ограниченный срок действия – до 1 марта 2016 года. Однако на самом деле, считает г-н Тетыш, деньги по программе могут закончиться уже в августе, об этом говорит рост количества обращений от клиентов.
Смерть или жизнь «вторички»?
На вторичном рынке, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксаны Викуловой, на данный момент процентные ставки по ипотеке составляют 15,5-15,95% и выше. За год они выросли на 2 процентных пункта – в I квартале прошлого года средняя ставка находилась в районе 13,5%. В то же время в декабре средние ставки на «вторичке» были на уровне 19-20%. По мнению Оксаны Викуловой, тенденция к плавному снижению будет сохраняться, и до конца года ставки «сползут» еще на 1-2 пункта. Помимо ставок, ухудшение условий коснулось первоначального взноса. Если раньше можно было внести 10% от стоимости квартиры, то сейчас уже не меньше 20%.
Впрочем, как считает специалист по ипотечному кредитованию компании «Гарант-Кредит» (корпорация «Адвекс. Недвижимость») Екатерина Яковенко, на «вторичке» банки достаточно активно ведут борьбу за клиентов. В Сбербанке, например, снижены ставки для молодых семей и зарплатных клиентов, действует весенняя акция для кредитов сроком до 8 лет. Многие банки вводят специальные акции по снижению процентной ставки (правда, эту опцию необходимо дополнительно оплатить). Другие снижают процентную ставку для клиентов с положительной кредитной историей и первоначальным взносом более 50%.
Банки, в свою очередь, говорят о том, что спрос на ипотеку на «вторичку» есть. Как отмечает заместитель управляющего филиалом «Санкт-Петербургский» банка ИТБ Юлия Смолянинова, существует ряд программ, которые остаются востребованными на вторичном рынке, в их числе, например, «Комнатная ипотека» банка ИТБ, предлагающая кредит на приобретение отдельных комнат или долей. По статистике филиала «Санкт-Петербургский» банка ИТБ, на данный момент каждый третий клиент, подающий заявку на ипотеку, желает приобрести именно комнату. «По нашим наблюдениям, большая часть клиентов в данном сегменте нацелена на улучшение жилищных условий, то есть уже имеет какую-то недвижимость в собственности, – поясняет Юлия Смолянинова. – Как правило, такие клиенты не готовы ждать, пока объект будет достроен и сдан. Они стремятся получить новую квартиру, что называется, здесь и сейчас. Зачастую, продав прежнюю жилплощадь, они используют вырученные средства в качестве первоначального взноса по кредиту на “вторичку”, чтобы, не теряя времени, тут же осуществить переезд и отпраздновать новоселье».
Ставки не рухнут
Как рассказывает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса ЗАО КБ «Эксперт Банк» Наталья Холина, в «Эксперт Банке» с 19 марта 2015 года действуют новые ставки по ипотечному кредитованию. Клиентам банка, решившим воспользоваться ипотечным продуктом «Готовое жилье» с фиксированной процентной ставкой, доступна ипотека от 14,75% годовых. Для тех, кто выбирает вариант ипотечного кредитования с комбинированной процентной ставкой (фиксированная ставка первые 5 лет и переменная на оставшийся срок кредита), минимальная ставка может составить 14,25% годовых на период действия фиксированной ставки. Требования к заемщикам не изменились: оформить ипотеку могут граждане России или иностранные граждане, являющиеся налоговыми резидентами, в возрасте от 21 года до 65 лет (на момент окончания кредита), – поясняет Наталья Холина. – Трудовой стаж – не менее 6 месяцев, но допускается меньший при наличии непрерывного стажа 1 год в рамках одной сферы деятельности или в рамках одной профессии в сходной с текущей сфере. Число заемщиков по одному кредитному договору не может превышать четырех человек. Доход подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ либо справкой по форме банка за последние 12 месяцев».
Директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева отмечает, что в начале 2015 года наблюдалось временное ужесточение требований к заемщикам (к возрасту, стажу, доходу). К примеру, если заемщик предоставлял справку о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка, то банк мог увеличить для него процентную ставку в пределах 1%. С введением программы субсидирования первичного рынка банки вновь стали демонстрировать лояльность к клиентам, приведя свои требования в соответствие с условиями, действующими до увеличения ключевой ставки.
«Если это приведет к снижению цен на вторичном рынке жилья, то клиент, возможно, и готов будет повернуться к вторичному рынку. Вообще, необходимо понимать, что ситуация у каждого клиента разная: не все имеют возможность покупать новую квартиру, есть достаточно большой пул клиентов, которым необходимо расшириться (поменять “однушку” на “двушку”, “двушку” на “трешку”, квартиру на дом или вообще переехать в другой город, перевезти родителей), – рассуждает Юрий Дьячков. – И вот тут и начинается история “вторички”. Сейчас этот клиент выжидает. Но рано или поздно рынок восстановится».
«На рынке строящегося жилья ставки по кредитам стагнируют. Среди банков будет борьба за клиента, которая в целом приведет лишь к колебанию ставки 12-10%, но при этом будут акционные предложения у отдельных застройщиков и со ставкой ниже. На рынке “вторички” во втором полугодии ставки могут начать снижаться, но уровень ставок будет выше ставок на первичном рынке», – прогнозирует Юрий Дьячков.
«Кардинального перетекания покупательского спроса со “вторички” на “первичку” мы не наблюдаем. Если у клиента критическая ситуация и ему негде жить, то он в любом случае будет приобретать готовое жилье, а не новостройку, – говорит Оксана Викулова. – Размер процентных ставок не повлияет на его решение. Другая ситуация, когда квартира приобретается на будущее и есть возможность подождать, тогда, конечно, выбор падает на первичное жилье».
По оценкам NAI Becar, ставки по ипотеке в течение 2015 года сохранятся на прежнем уровне, что приведет к росту спроса на квартиры первичного рынка в пределах 10-20%. Выход на докризисные показатели по уровню спроса возможен только после стабилизации экономической ситуации в стране, когда россияне почувствуют уверенность в завтрашнем дне и перестанут опасаться взять на себя кредитные обязательства в условиях кризиса на рынке труда.
