Конкуренция на ипотечном рынке достаточно жесткая, и большинство ведущих игроков будет снижать процентные ставки вслед за снижением Центробанком ключевой ставки. При этом риски граждан, решившихся взять жилищный кредит в кризис, будут только возрастать.
Перед майскими праздниками произошло два значимых для ипотечного рынка события. Во-первых, снизил ключевую ставку с 14 до 12,5% годовых Банк России. Во-вторых, государство начало оказывать помощь должникам.
Большие гонки
«За последние пару месяцев существенно укрепился рубль, снизились инфляционные ожидания. Поэтому сейчас самое время для смягчения кредитно-денежной политики, – уверен заместитель председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Николай Журавлев. – Это позволит снизить стоимость кредитов и стимулировать значительно упавший спрос на рынке кредитования».
Можно ожидать, что в течение мая большинство ведущих участников ипотечного рынка пересмотрят свои продукты с учетом снижения ключевой ставки. Поскольку в настоящее время доля продаж в сегментах «несубсидируемой ипотеки» незначительна, игроки будут снижать ставки по максимуму.
Правда, в непростых макроэкономических условиях существенная часть банков негласно прекратила кредитование по всем ипотечным программам, за исключением ипотеки с господдержкой. Заявки не одобряются без объяснения причин. И этим банкам что-либо менять нет смысла.
Иначе говоря, можно ожидать, что по таким продуктам, как «ипотека на ЖСК», «ипотека на апартаменты», «ипотека на вторичном рынке» и прочим к концу мая средневзвешенная процентная ставка изменится не пропорционально снижению ключевой (1,5 п. п.), а заметно меньше. Ориентировочно – на 0,5 п. п. Пока же, согласно Индексу «БН-Ипотека», такие ставки находятся в пределах 17-18% (см. табл. 1, 2).
Шире круг
Среди продуктов, которые будут дешеветь, самым массовым является ипотека на вторичку. При этом даже при максимально высокой ключевой ставке большинство выбирающих этот продукт потенциальных заемщиков не меняли свои предпочтения. «Преимущественная часть покупателей вторички ориентируется на приобретение квартиры, уже пригодной для проживания, с возможностью прописки сразу после покупки», – констатирует руководитель Аналитического центра SRG Марат Абдуллин.
И снижение в мае ставок по ипотеке без господдержки может для таких заемщиков служить своеобразным индикатором. Иначе говоря, подсказкой, что данный банк действительно рассматривает заявки, а не сохраняет продукт в товарной линейке для видимости.
Впрочем, действия Банка России имеют косвенное влияние и для субсидируемой ипотеки. Конечно, сам продукт дешеветь не будет. Однако снижаются средние затраты на каждую субсидию.
Напомним, что согласно правительственному постановлению «субсидии предоставляются до уровня ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на 3,5 п. п., вследствие предоставления скидок при выдаче физическим лицам (приобретении) кредитов (займов) по ставке 12% годовых».
То есть если прежде государство субсидировало 5,5 п. п. ставки, то теперь будет финансировать 4 п. п. Выделенных 20 млрд руб. хватит на гораздо большее число соискателей.
Американская мечта
Впрочем, как отмечает научный сотрудник Института Гайдара Анна Киюцевская, последствия стимулирования ипотечного кредитования могут быть не только положительными, но и отрицательными. Ипотечный кризис в США как раз это подтверждает.
Негативные макроэкономические эффекты, подкосившие сферу ипотечного кредитования в США, распространялись по трем основным каналам: снижение цен на жилье и прочие активы, уменьшение доступности заемных средств, сокращение доходов граждан. В результате уменьшение благосостояния населения и обесценивание залогового обеспечения по ранее предоставленным кредитам привели к печальным последствиям.
«Заметим, что предкризисный кредитный бум сопровождался не только устойчивым ростом реальных денежных доходов, но и существенным расширением перечня кредитных ресурсов, – уточняет эксперт. – Ситуация в российской экономике отличается от предкризисной американской в худшую сторону. А высокая степень неопределенности относительно продолжительности и глубины спада усиливает не только сегодняшние, но и долгосрочные риски».
Специалист напоминает, что кредиты представляют собой механизм увеличения текущих и инвестиционных расходов, если речь идет, например, о приобретении жилья за счет доходов в будущем. «Далеко не факт, что в кризисных условиях доходы населения будут соответствовать ранее взятым финансовым обязательствам», – подчеркивает аналитик.
Цены же на потребительские товары продолжат рост. Таким образом, физические лица, даже с учетом государственной поддержки, принимают на себя ипотечные обязательства по явно завышенным процентным ставкам. Соответственно, стимулируя ипотеку, государство должно думать, как спасать граждан, рискнувших взять кредит в кризис, но не рассчитавших силы.
При этом сами банки делать поблажки безнадежным должникам не готовы в принципе. «С точки зрения права экономический кризис, а тем более рецессия, не являются форс-мажорными обстоятельствами. Поэтому правовая среда взаимоотношений между банками и их клиентами не изменилась», – подчеркивает президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
Таким образом, запуск АИЖК государственной программы помощи проблемным заемщикам является вторым по важности событием конца апреля.
Кот наплакал
«Программа помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации» была утверждена 20 апреля 2015 года Постановлением Правительства РФ № 373. АИЖК назначено основным оператором Программы помощи. Для ее реализации в уставный капитал АИЖК из федерального бюджета выделяется 4,5 млрд руб.
«Заемщикам, испытывающим проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, необходимо обращаться за реструктуризацией к банкам-кредиторам, – уточняют в АИЖК. – Они смогут это сделать уже в мае. Программа позволит оказать помощь не менее 22,5 тысячи граждан вне зависимости от валюты, в которой оформлен ипотечный кредит» (см. справку).
Справка БН
Программа помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации
Требования к ипотечному кредиту и доходам заемщика
Рублевые заемщики смогут рассчитывать на помощь, если их доходы снизились более чем на 30%. Те, у кого кредит в иностранной валюте, попадают в программу, если вследствие падения курса рубля их платежи по кредиту выросли более чем на 30%. Совокупный ежемесячный доход заемщика после выплаты платежа по ипотечному кредиту не может превышать 1,5 прожиточного минимума (на каждого члена семьи). А задолженность – составлять не менее 30 и не более 120 дней. Ипотечный кредит должен быть оформлен до 1 января 2015 года. Просрочка по кредиту – от 30 до 120 дней на дату подачи заявления о реструктуризации кредита.
Механизм реструктуризацииДля рублевых кредитов механизмы реструктуризации предполагают введение моратория на погашение основного долга по кредиту в течение периода помощи заемщику (от 6 до 12 месяцев). Процентная ставка по кредиту устанавливается банком не выше 12% до конца срока выплаты кредита.
Валютная ипотека конвертируется банком в рубли по курсу ЦБ на дату реструктуризации. При этом 50% убытка возместит АИЖК, а 50% примет на себя кредитор. Реструктуризация проводится по ставке не выше процентной по текущему кредиту. Предельная сумма возмещения со стороны АИЖК части недополученных доходов либо убытка по кредиту (займу) составляет максимум 200 тыс. руб. Таким образом, максимальный размер списания основного долга для такого заемщика составит 400 тыс. руб.
Вне зависимости от валюты кредита, заемщикам предоставляется право не платить основной долг по кредиту в течение периода помощи. При этом соответствующие платежи по основному долгу будут перенесены на более поздние периоды. Комиссия за реструктуризацию кредита не взимается.
Источник: АИЖК
Впрочем, объявленных мер господдержки явно недостаточно. «Лучше, чем ничего. Но, мягко скажем, это очень скромная помощь, – сообщил БН финансовый омбудсмен Ассоциации российских банков Павел Медведев. – Конечно, небольшой размер поддержки объясним – у правительства денег кот наплакал».
Проще говоря, гражданам не следует возлагать слишком большие надежды на то, что при усилении кризиса государство будет брать их долги на себя.
ИНДЕКСЫ «БН-ИПОТЕКА»
Таблица
Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет, первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества (без учета ипотеки с господдержкой)
Период
Справка по форме 2-НДФЛ
Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка
вторичный рынок, %
первичный рынок, %
вторичный рынок, %
первичный рынок, %
На конец марта 2015 года
18,49
17,61
18,80
17,88
На конец апреля 2015 года
18,19
17,42
18,48
17,70
Изменения
–0,30
–0,19
–0,32
–0,18
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
