Несмотря на то, что материалов об ипотеке сейчас предостаточно, и любое средство массовой информации считает своим долгом более-менее регулярно просвещать свою аудиторию по этому вопросу, 80% людей слабо представляют себе, что же это такое. Более того, ипотека обросла домыслами, заблуждениями и мифами, которые приходится опровергать ипотечным брокерам - специалистам, занимающимся предоставлением услуг по кредитованию. Есть и реальные проблемы, которые мешают пока стать ипотеке более массовой и доступной.
Об этом нам рассказали генеральный директор ООО "Корпорация недвижимости "Партнер" Владимир Иванович Снажин и начальник отдела жилищного кредитования Светлана Юрьевна Захарова. Каждая третья сделка в этом агентстве недвижимости сейчас проходит с помощью ипотечного кредитования.
- Владимир Иванович, Светлана Юрьевна, с какими ошибочными представлениями об ипотеке вам чаще всего приходится сталкиваться в своей работе?
Их много.
Например, Заблуждение №1. Ипотека - это обдираловка.
Многие считают, что ипотека - это ловушка, западня, обман, названный красивым словом. Люди сами просчитывают проценты по ипотечному кредиту и видят достаточно большие цифры. Например, берется кредит на 300 тысяч рублей, а возвращать через 20 лет надо 700-800 тысяч рублей. "Квартирка-то будет золотой, переплата более чем в 2 раза. Обдираловка!" - решают они для себя и отказываются брать ипотечный кредит.
Однако на самом деле это просто финансово-экономическое заблуждение граждан. Они не учитывают такое понятие, как стоимость денег во времени. Одно дело 300 тысяч рублей сегодня и совершенно другое через 20 лет. Это вполне нормально, что через 20 лет 300 тыс. руб. превратятся в 800 тысяч.
Давайте поразмыслим. Сегодня можно получить кредит под 11,5 % годовых (ипотечных программ сейчас много, они конкурируют между собой, и постоянно происходит снижение процентных ставок). Как вы думаете, во сколько раз подорожает жилье за 20 лет? С 2000г. цены на недвижимость растут на 25-30 % в год. А в этом году, начиная с марта, цены увеличиваются на 5-8% в месяц. Если предположить, что рост продолжится, то по сравнению с 2005 годом в 2006 году они вырастут на 50%! Вообще специалисты прогнозируют рост цен в течение 20-25 лет. Поэтому получается, что взять ипотечный кредит на 20 лет сейчас - супервыгодно. Если переплата по кредиту в 2 раза, то цена квартиры возрастет в 6 и более раз! Плюс дополнительные выгоды: люди, которые приобретают квартиру по ипотеке, могут жить в собственной квартире прямо сейчас. Если раньше они снимали жилье и платили арендную плату, то теперь сопоставимую сумму они будут платить, живя в своей квартире.
Заблуждение №2. "Проценты по ипотеке постоянно снижаются. Мы подождем еще&"
Мы бы не советовали ждать дальнейшего снижения процентов по кредиту. См. пункт №1. Каждый день - это потеря денег и возможности уже сейчас жить в своей квартире. Не задумывайтесь и берите кредит как можно скорее!
Заблуждение №3. Ипотека - доступна для всех, это почти бесплатный кредит.
Есть категория людей, которая считает, что платежи по ипотечному кредиту меньше, чем платежи по любому другому виду кредитов. На вопрос: "Сколько вы предполагали платить?", они называют сумму раза в 2 ниже реальной.
Заблуждение №4. Страховка для ипотеки - это очень дорого и невыгодно. Это выброшенные на ветер деньги.
При оформлении ипотечного кредита непременным условием банка является заключение заемщиком договора страхования жизни, здоровья. Требования банка понятны, выдавая кредит, банк должен быть уверен, что вернет его. А за 20 лет может произойти все, что угодно, заемщик может заболеть, потерять трудоспособность, не дай Бог, умереть. В таких случаях страховая компания возьмет на себя обязанность по выплате кредита.
Вероятно, недоверие к страхованию связано с нашим менталитетом и представлениями о страховании, сложившимися еще в советское время. Наши люди пока не верят, что при определенных обстоятельствах, страховая компания им действительно поможет, и этот скептицизм достаточно сложно перебороть.
Страховая компания придет на помощь при потере трудоспособности. А если вы просто потеряете работу? Банки, когда оценивают финансовые возможности заемщика, обращают также внимание на его трудовой стаж, образование, наличие каких-либо дополнительных квалификационных навыков, для того, чтобы убедиться, что человек достаточно быстро найдет другое место работы.
Заблуждение №5. "Я не пройду по возрасту!"
Средний возраст большинства заемщиков около 30 лет. Наверное, потому что у них меньше сложившихся стереотипов, они не боятся брать ипотечный кредит.
Люди более старшего возраста чаще подвержены всевозможным страхам по поводу ипотеки. Конечно, при выдаче ипотечных кредитов есть определенные ограничения по возрасту. Чем старше предполагаемый заемщик, тем сложнее ему будет получить кредит. Но есть определенный набор профессий, обладателям которых дают кредиты, не обращая внимания на возраст, если банк убедится, что человек имеет постоянный доход. Например, женщина за 60 легко получила кредит на 20 лет. Она получает доходы от патентов на изобретения, они у нее пожизненные и будут унаследованы детьми и внуками. Справедливости ради, скажем, что не все банки стали бы даже рассматривать эту ситуацию. Но с каждым днем кредитные организации все лояльнее относятся к клиентам и вполне возможны подвижки и в этом вопросе.
Заблуждение №6. Продавать квартиру по ипотечному кредиту опасно. Лучше дождаться "чистого" покупателя.
Сейчас, когда цены быстро растут, некоторые продавцы опасаются иметь дело с покупателями, которые берут ипотечный кредит. Они не хотят ждать денег, которые получат только после государственной регистрации перехода права собственности. Здесь срабатывает стереотип, что регистрация происходит в течение месяца, хотя на самом деле сейчас ипотеку регистрируют за 7 дней. Более того, при слаженной работе банка и риэлторской компании, этот срок может быть сокращен до 4-5 дней.
Конечно, сложностей с оформлением ипотечного кредита еще много, и есть над чем поработать как банкам, так и риэлторским компаниям. На наш взгляд, очень велики сроки оформления кредита - стандартный процесс может растянуться до 3-х недель. Это почти нереально в обстановке роста цен. Сюда входит оценка платежеспособности клиента, изучение документов на квартиру, работа оценщика, страховщика. В Москве ситуация более благоприятная, банки понимают, что надо работать оперативно и охотно идут на контакт с ведущими риэлторскими компаниями. Там на проверку всех необходимых документов в среднем уходит 2 дня. От момента обращения заемщика в банк до регистрации договора и выплаты денег проходит всего 7 дней.
Таким образом, ключевым критерием при выборе ипотечной программы в настоящий момент является даже не процентная ставка, не наличие или отсутствие стартового взноса у клиента, а именно срок рассмотрения кредита и возможность его быстрого получения. В плане оперативности и желания идти на контакт в интересах клиентов, мы бы отметили "ДельтаКредит" и "НБД-банк". За 2-3 дня здесь реально получить разрешение на получение кредита и вместе с регистрацией договора весь процесс займет 7-8 дней.
Но и этот минимальный срок не всегда устраивает продавцов, особенно при совершении альтернативной сделки. Поэтому, учитывая специфику нашего рынка, когда основной расчет происходит не после государственной регистрации, а в момент передачи документов на регистрацию, прогрессивным ходом является схема, разработанная "НБД-Банком" и "Корпорацией недвижимости "Партнер".
"НБД -банк" выдает деньги при подписании договора купли-продажи квартиры под поручительство "Корпорации недвижимости "Партнер".
Заблуждение №7. "Я сам оформлю ипотечный кредит".
При условии, что вы обладаете экономическим образованием и сможете недели на две, на три оставить свою работу, можно попытаться походить по банкам и поискать наиболее подходящую программу кредитования. Не факт, что Вам это удастся. Сейчас достаточно большое количество банков работает с ипотекой, и у каждого по несколько программ. Программы постоянно модифицируются, и угнаться за всеми изменениями неспециалисту трудно, почти невозможно. По опыту знаем, что самостоятельно выбрать наилучший вариант, который подходил бы именно Вам, да еще при этом устроил бы банк - очень сложно. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые отслеживают всю ситуацию на рынке. Например, мы работаем с 37 основными конкурентоспособными программами. В процессе работы нами были отсеяны еще несколько десятков программ, как невыгодные для клиентов. Есть масса нюансов, которые нужно учитывать при подборе оптимальной программы: финансовые возможности и желания клиента, технология совершения сделки по ипотеке, сроки рассмотрения кредита и т.д. Наше глубокое убеждение, этим должны заниматься только специалисты!
Кроме того, в процессе оформления документов и получения кредита могут возникнуть непредвиденные обстоятельства.
В связи с этим вспоминается курьезный случай, когда в интересах нашего клиента, нам пришлось покупать& бетон.
Клиент покупал новостройку под залог имеющейся квартиры. Один из банков обещал выдать кредит к определенному сроку, но допустил ошибку в договоре, и в результате деньги не были предоставлены вовремя. Продавец квартиры не хотел ждать. Сложилась очень напряженная ситуация. Наш клиент мог не успеть купить понравившуюся ему квартиру. Для того, чтобы спасти сделку, мы вынуждены были изыскивать финансовые средства и заключать с продавцом договор поставки бетона. Когда ошибка была исправлена и кредит получен, мы расторгли договор о поставке бетона.
Мы стараемся добиться от банков определенных конструктивных подвижек, чтобы ипотека действительно стала более доступной и удобной для людей; сотрудничаем только с надежными банками, ориентированными на клиентов, с теми, кто более открыт, с кем легче найти точки соприкосновения.
И банкам выгодно сотрудничать с агентствами, поскольку они поставляют им практически готовых клиентов. Приходите к нам на консультацию. Клиенты, которым специалисты нашего отдела жилищного кредитования подберут программу, могут быть уверены, что получат вовремя именно ту сумму, на которую рассчитывали.
Записала Елена Лаптева
