Время, когда ставки шагали в ногу, прошло: теперь одни банки ставки повышают, другие понижают. В целом на рынок это влияет мало: средневзвешенная ставка медленно, но растет. Первичный рынок по условиям кредитования обогнал вторичный, а весна принесла очень мало сезонных акций
Настроения на рынке очень разные. Одни – подчеркнуто оптимистичные, другие – не очень. К первым относятся выводы аналитиков, порожденные статистикой: как пишет «РБК daily», число ипотечных заемщиков за первые два месяца нового года выросло в столице на 6%. По словам экспертов, это общероссийская тенденция: темпы ипотечного кредитования и дальше будут расти, несмотря на рост ставок. Аналитический центр DeltaCredit, например, прогнозировал прирост российского рынка ипотеки в марте 2013 года на 11%.
Кроме того, по данным экспертов, в последнее время значительно возросло число сделок по покупке апартаментов и элитных объектов с привлечением ипотеки. Если раньше для покупки элитной недвижимости ипотека привлекалась крайне редко, то теперь это становится обычным делом: покупателю, который зачастую является владельцем бизнеса, проще взять краткосрочный кредит, нежели «вынимать» недостающую для покупки жилья сумму из бизнеса.
Еще одну хорошую новость принес ВТБ24. Согласно исследованию, проведенному банком, ипотека повышает рождаемость: у каждой пятой семейной пары, оформившей ипотеку в банке, за последние три года родился ребенок, еще 4% заемщиков ожидают прибавления в ближайшие месяцы. Также выяснилось, что специально планирует рождение ребенка сразу после получения ипотеки каждая четвертая семья. Однако и это еще не все. Оказалось, что у 63% ипотечных заемщиков существенно увеличивается зарплата. Кроме того, они реже меняют семейное положение. А поскольку большая часть ипотечных заемщиков состоит в браке, речь идет о снижении числа разводов.
Ставки будут расти
Впрочем, не все прогнозы и анализы были такими оптимистичными. Так, портал banki.ru приводит свежий обзор Центрального банка, в котором говорится, что в ближайшее время банки могут ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов. При этом сами кредиторы в обиде не останутся: согласно обзору, российские банки в этом году смогут получить прибыль на уровне рекордного показателя 2012 года – 1 трлн рублей.
Кроме того, как пишет «Коммерсантъ», ЦБ зафиксировал значительное снижение темпов роста ипотечного кредитования в январе этого года. Темпы роста выдачи ипотеки, по данным Центробанка, в январе снизились по сравнению с аналогичным периодом 2012 года почти втрое, а по сравнению с январем 2011 года – впятеро.
Также, по данным АИЖК, в I квартале 2013 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам составит 12,6-12,9%, а за год она не поднимется выше 13,5% – цифры, которую многие аналитики называют критической отметкой, после которой число заявок на ипотеку резко падает.
Ну и напоследок прогнозируемо пессимистичный опрос провел журнал «Коммерсантъ. Деньги». Эксперты пытались ответить на вопрос «Когда ставки по ипотеке упадут до обещанных Путиным 4-5%?» Стоит ли говорить, что спикеры отвечали в лучшем случае «не в этом десятилетии», но называли разные причины. Одни считают, что для этого нужна сильнейшая господдержка, другие – что снижение инфляции, третьи – что необходим допуск на российский рынок иностранных банков.
Сбербанк исправил ошибки
В начале марта ипотечный рынок потрясла революционная на первый взгляд новость: флагман ипотечного кредитования, Сбербанк, на 1% понизил свои ставки. Аналитики стали гадать: неужели оттепель на рынке наступила раньше календарной? И не поспешат ли за Сбербанком остальные банки снижать свои ставки?
«Так как Сбербанк – лидер рынка, все остальные банки последуют за ним, чтобы не проигрывать в конкуренции за клиентов», – приводит портал banki.ru слова аналитика Райффайзенбанка Дениса Порывай. «Новые известия» в связи с этой новостью приводят слова вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева: «Снижение ставок не только не происходит, более того, происходит повышение. Это связано с тем, что лидер рынка – Сбербанк – повысил ставки по ипотеке в прошлом году. Какая-то часть банков последовала за ним, какая-то – наоборот… В этом году Сбербанк понял, что теряет часть рынка, принял меры по обратному снижению процентной ставки. Я думаю, что в следующем квартале это повлияет на темпы роста рынка ипотеки, но значительного снижения ставок в ближайшее время ждать не нужно».
Справедливости ради заметим, что даже нынешние, сниженные, ставки Сбербанка далеко не самые низкие на рынке, да и прочие условия (например, срок работы на последнем месте от полугода) не самые мягкие. Однако, учитывая авторитет банка, эти действия, скорее всего, привлекут ему новых заемщиков, а некоторые более мелкие банки пересмотрят свои ставки.
Выбор расширяется
Вслед за флагманом ипотечные ставки снизили и некоторые другие банки. Например, с 1 марта на 1 процентный пункт снизил ставки по ипотеке РосЕвроБанк. Правда, коснулось это лишь тех клиентов, которые располагают небольшим первоначальным взносом. Так, при покупке жилья на вторичном рынке с первоначальным взносом от 15% до 20% процентная ставка по кредитам в рублях снижается с 14,5% до 13,5%, по кредитам в долларах США и евро – с 10,5% до 9,5%. Для тех клиентов, которые приобретают квартиры в строящихся домах и располагают аналогичным первоначальным взносом, рублевые процентные ставки снижаются на 1,5%, а ставки по кредитам в долларах США и евро снижаются на 1%, что составляет 15,5% и 11,5% соответственно.
С начала марта улучшил условия ипотечного кредитования и банк «Санкт-Петербург». Он предложил целый ряд изменений в условиях своего ипотечного кредитования. Например, была добавлена возможность переуступки на первичном рынке в рамках 214-ФЗ от физических или юридических лиц по всем аккредитованным банком объектам, а также возможность перехода с рассрочки на ипотеку, причем вне зависимости от схемы продажи строящегося объекта – также по всем аккредитованным банком объектам. На этом список не заканчивается. Банк увеличил максимальную сумму ипотечного кредита по большинству своих программ с 12 до 30 млн рублей, однако кредиты от 12 млн рублей будут рассматриваться в индивидуальном порядке, на оговоренных условиях. Также банк начал предоставлять ипотечные кредиты на пригодные для постоянного проживания жилые дома, расположенные на сельскохозяйственных землях. Кроме этого, в банке отмечают, что сократили список документов не только по заемщикам, но и по объектам недвижимости.
Программы и партнерство
Новых заметных программ от банков в марте на рынок не вышло. Из хорошо забытого старого можно отметить Связь-банк, который с начала месяца приступил к выдаче военной ипотеки на покупку квартир в новостройках. Максимальная сумма кредита по программе составляет 2,2 млн рублей, ставка по кредиту на период строительства составит 11,3-11,5% годовых, после окончания строительства и оформления права собственности на квартиру – 10,5% годовых. Также, в отличие от условий других своих кредитных продуктов, по данной программе банк отменил все комиссии и дополнительные платежи, в том числе и комиссии за выдачу кредита.
Партнерских программ банков с застройщиками в марте тоже было немного. В середине марта банк «Санкт-Петербург» аккредитовал smart-дом «Legenda на Оптиков, 34». Условия традиционны: минимальный первоначальный взнос – от 15%, максимальный срок кредитования – до 25 лет, ставка – от 12,9% годовых в рублях до регистрации квартиры в собственность и от 11,9% – после. Дом будет сдан во II квартале 2015 года.
Филиал ОАО «Газпромбанк» в Санкт-Петербурге включил в список аккредитованных объектов три корпуса ЖК «Невский стиль», расположенного возле Удельного парка. Теперь покупателям квартир в этом комплексе стала доступна ипотека с государственной поддержкой по ставкам от 11% годовых в рублях.
В начале марта банк «Санкт-Петербург» выступил с новостью о том, что им был выдан первый ипотечный кредит клиенту компании «СПб Реновация». При помощи этого кредита заемщик купил однокомнатную квартиру в ЖК «Сандэй» стоимостью около 2,8 млн рублей. Для подобных клиентов банк готов предоставить ипотечный кредит уже на нулевой стадии строительства в рамках программы «Стандарт», максимальный срок кредитования по которой составляет 25 лет, минимальная процентная ставка – 11,9% годовых, а минимальный первоначальный взнос – 15% от стоимости приобретаемого жилья. Банк предлагает ипотеку не только покупателям квартир, но и жителям домов, проходящих по программе реновации, которые хотели бы купить дополнительные метры в новых объектах компании «СПб Реновация».
Акции месяца
Весенние акции в этом году банки предлагают неохотно. С начала марта действуют всего две акции. Первая – акция компании ЦДС вместе с банками ВТБ24 и «Санкт-Петербург». В рамках программы «Победа над формальностями» банк ВТБ24 до 15 апреля предлагает клиентам ЦДС оформление покупки квартиры в ипотеку всего за три дня. За это время банк не только рассмотрит заявку, но и проведет оценку объекта при помощи независимого оценщика. Акция действует при наличии у клиента первоначального взноса в размере 35% от стоимости квартиры.
Также с марта в рамках программы «Стандарт» банк «Санкт-Петербург» предоставляет клиентам ЦДС возможность купить квартиру, заплатив первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья. Предложение действительно при подаче анкеты на получение ипотечного кредита до 1 июля.
Напомним, что с 1 марта по 1 сентября акцию «Сделай новоселье приятным!» предлагает Северо-Западный банк Сбербанка России. Клиенты банка, заключившие кредитный договор на приобретение жилья в течение 30 дней с момента одобрения банком кредитной заявки, получат дисконтные карты СТД «Петрович», по которым можно приобрести товары со скидкой.
Еще одна заявленная ранее акция – «9,99%» от банка DeltaCredit: заемщики, которые подтверждают доход справкой по форме 2-НДФЛ, имеют 50% первоначального взноса и берут ипотечный кредит на срок 6-7 лет, получают фиксированную процентную ставку в рублях на первые пять лет в размере 9,99%. Одобрение своей заявки заемщик должен получить в период с 1 февраля по 31 мая этого года.
Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:
Март был примечателен одной очень интересной тенденцией, которая в перспективе может привести к существенным изменениям на рынке ипотечного кредитования. В то время как большинство банков практически ничего не изменили в своей стратегической ценовой политике, Сбербанк понизил свою ставку на 1%. Общеизвестно, что два основные игрока на рынке ипотеки – это Сбербанк и ВТБ, причем ВТБ пока опережает Сбербанк по объемам кредитования. Мы считаем, что данное понижение ставки есть желание Сбербанка скорректировать сложившуюся ситуацию в свою пользу. Мы не удивимся, если данный шаг окажется первым в целой цепи событий. ВТБ вынужден будет отвечать, да и остальные банки вряд ли останутся безучастными к происходящему. Пока ждем дальнейшего развития событий. Если в апреле Сбербанк не предпримет следующих шагов, то, по нашим прогнозам, ничего значительного не произойдет до лета.
Однако пока рост ставок по-прежнему происходит. Это общая тенденция, которая слегка корректируется весенними акциями от некоторых банков.
Елена Дятел, руководитель ипотечного направления NAI Becar в Санкт-Петербурге:
В течение марта рост ставок по ипотеке не наблюдался, других существенных изменений на этом рынке также не было. В связи с нынешней экономической ситуацией в стране ипотечный рынок будет находиться в выжидательной позиции вплоть до мая, а летом, скорее всего, банки снова предложат очередные акции и программы лояльности.
В марте свои ставки снизил Сбербанк. Его мотивация к снижению ставки объясняется стремлением банка быть «в рынке».
В целом же ипотечные программы сегодня наиболее популярны среди покупателей квартир в областных многоэтажных домах – в Мурино, Кудрово. При покупке квартиры в ипотеку клиенты отталкиваются либо от ипотечной программы, то есть выбирают непосредственно банк, либо от квартиры, и в таком случае выбирают у застройщика один из аккредитованных банков. Большинство банков создают новые программы кредитования, чтобы привлекать новых клиентов, поэтому у покупателя сегодня достаточно большой выбор.
