Потенциальному заемщику надо хорошо знать, по каким основаниям банк может отказать ему в кредите на покупку жилья
Растет количество заемщиков, которые воспользовались банковским кредитом, чтобы купить квартиру. И по мере роста благосостояния наших граждан ипотека будет становиться все более и более востребованной. Но это не означает, что банки станут менее внимательными при оценке рисков невозвращения кредитов.
О том, с какими «неожиданностями» могут сталкиваться желающие получить ипотечный кредит в банке, мы попросили рассказать сертифицированного ипотечного брокера ООО РК «Триумф» Валентину Невскую.
- Валентина Геннадьевна, когда потенциальный заемщик банка обращается вначале в агентство, по каким приметам специалисты агентства определяют, получит клиент кредит в банке или нет?
- Вначале клиент рассказывает, где он работает и кем, каков состав семьи. Также мы выясняем, каков его доход, а также какая ежемесячная сумма была бы для него комфортной при погашении кредита. С учетом этих данных делается расчет суммы, которую банк мог бы дать взаймы данному клиенту. Если эта сумма потенциального заемщика устраивает, мы знакомим его с перечнем документов, которые необходимо будет представить для формирования кредитного досье. Когда клиент принесет эти документы, вначале мы сверяем их с тем, что он рассказал о себе сам. Проводится первоначальный андеррайтинг. Теперь агентство может определить, какие банки по своим условиям лучше всего подходят этому человеку. Конкретный банк он выбирает сам.
Условия банков, хоть и в небольшой степени, но различаются. Например, некоторые банки требуют, чтобы стаж работы на последнем месте был не менее полугода, другим достаточно трех месяцев. Однако, если общий стаж работы менее года, кредит не выдаст ни один банк. Получит отказ и владелец частного бизнеса, если его действующий бизнес существует менее года.
Если человек пенсионного возраста он может получить кредит, если банк убедится, что у такого потенциального заемщика есть стабильная работа, и он будет иметь доход еще достаточное время. В противном случае пенсионер встретит отказ. Разумеется, надо понимать, что процентная ставка по договорам страхования для заемщика пенсионного возраста будет повышенной.
На одну и ту же сумму доходов разные банки дают все же разные по величине кредиты. Не зная этого, можно получить отказ в получении займа на требуемую сумму. Разные требования у банков и по сумме первоначального взноса. В некоторых отечественных банках он может составлять всего 10 процентов суммы кредита. Однако клиентам надо понимать, что чем меньше первоначальный ипотечный взнос, тем выше ставка по кредиту. Если клиент оплачивает не менее 30-50 процентов общей стоимости квартиры, то процентная ставка будет ниже, чем в ином случае. Дополнительные расходы по кредиту также различаются в разных банках, и клиенту лучше всего знать об этом заранее, чтобы не возникало ненужных стрессовых ситуаций, которые могут вызвать конфликтную ситуацию и затруднят получение кредита. Ведь и банки вправе надеяться, что клиенты будут к ним лояльны.
У ипотечного брокера есть вся необходимая информация, и он советует клиенту, в каких банках у того есть шанс получить необходимую ему сумму денег, а в каких – нет, и почему.
- Итак, клиент прошел андеррайтинг в агентстве недвижимости. Может ли банк после этого отказать ему в займе?
- Ипотечный брокер объясняет клиенту, что по результатам проверки в агентстве, он «проходит», но гарантии получения кредита ни один брокер не даст. На следующем этапе оценки платежеспособности клиента уже банковские специалисты будут еще раз тщательно проверять все представленные документы. Естественно, клиенту лучше не пытаться что-либо скрыть. В проверке участвует служба безопасности банка. И, в принципе, любой клиент может получить отказ по обстоятельствам, о которых ни один банк посторонним сообщать не будет.
При оценке платежеспособности учитывается ряд показателей. После выплаты ежемесячного взноса и процентов у семьи должно оставаться достаточно средств для удовлетворения жизненных потребностей. Как правило, ориентиром здесь служит то, как банк оценит прожиточный минимум, который будет достаточен для семьи заемщика. При оценке платежеспособности клиента учитываются также его обязательства по иным выплатам (другие кредиты, алименты и тому подобное). Но бывает и так, что клиент, который по всем параметрам подходит банку в качестве заемщика, может получить отказ страховой компании, которая не возьмется застраховать его риски. Например, из-за проблем со здоровьем. Или откажется по тем или иным причинам застраховать объект недвижимости, который предлагается в залог под ипотечный кредит. Тогда и банк клиенту в конечном итоге откажет.
Если квартира приобретается на вторичном рынке, заемщика поджидают проблемы иного рода. После получения разрешения на кредит банк дает клиенту ограниченное время для поиска подходящей квартиры. Если срок, определенный для поиска пройдет, а квартира не будет найдена, придется договариваться с банком о продлении срока.
- В связи с кризисом на западном ипотечном рынке, вызванном массовым невозвращением ипотечных кредитов, труднее стало потенциальным заемщикам в России получить в банке ссуду на покупку квартиры?
- Конечно, ситуация на мировом рынке определенным образом повлияла на рынок ипотечного кредитования в нашей стране. Банки корректируют свои ипотечные программы, стремясь еще больше уменьшить риски. Более жестким стал банковский андеррайтинг. Более жесткие требования банки предъявляют к порядку подтверждения доходов. Почти не осталось таких ипотечных программ, для которых достаточно личного заявления потенциального заемщика о своих доходах. Подавляющее большинство банков требуют сегодня их подтверждения строго по справке банка.
Некоторые банки пересмотрели процентные ставки и величину первоначального взноса в сторону увеличения. В среднем процентная ставка выросла на 1-1,5 процента. Некоторые банки внесли изменения в свои программы как в части требований к предмету залога, так и в части работы с разными категориями заемщиков. Определенные изменения произошли и в отношении к первоначальному ипотечному взносу. Банки не отказались от выдачи кредитов без первоначального взноса, но процентные ставки по таким кредитам существенно повысились – приблизительно на 2 процента. Все это потенциальным заемщикам надо иметь в виду.
В целом, считаю, западная ситуация пошла нам только на пользу: банки скорректировали свои ипотечные программы в сторону уменьшения рисков, а значит, еще лучше защитили интересы обеих сторон – и свои, и своих клиентов. Несмотря на общее ужесточение условий кредитования, спрос на ипотечные кредиты, несомненно, будет продолжать расти.
- Некоторые банки перестали выдавать ипотечные кредиты.
- Да, ряд банков приостановили выдачу кредитов. Может быть, они осторожничают, хотят посмотреть, как будет вести себя рынок, а потом уже предпринимать какие-либо действия. Или вообще пересмотрели свой кредитный портфель. Банки, с которыми работает наше агентство, насколько мне известно, успешно продолжают свою деятельность на ипотечном рынке.
