В 2015 году значительная часть потенциальных заемщиков будет лишена возможности взять ипотеку. Обещанных правительством мер пока хватает лишь на поддержку 200 тысяч соискателей.
Выделенных российским Правительством 20 млрд руб. и снижения Центробанком ключевой ставки с 17% до 15% для вывода ипотечного рынка из кризиса недостаточно.
Господдержки много не бывает
На прошедшем в понедельник, 2 февраля, заседании Правительства РФ принято решение направить 20 млрд руб. на субсидирование процентной ставки по ипотеке. Деньги предполагается выделить из госпрограммы «Жилище» и антикризисного фонда правительства.
Субсидироваться будет только приобретение жилья в ипотеку на первичном рынке. То есть эта мера, кроме заемщиков, должна поддержать и застройщиков.
По условиям субсидирования граждане смогут брать жилищные кредиты со ставкой 13%. При этом, как отмечает руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг, сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам у крупнейших банков находится на уровне не ниже 15%. А многие предлагают ипотеку под 18% и даже 20%.
Со своей стороны, государство при нынешней ключевой ставке берется субсидировать до 5,5 процентных пунктов (п. п.) ипотеки. В дальнейшем, если ключевая ставка будет меняться, власть обещает взять на себя выплаты по формуле «ключевая ставка плюс 3,5 п. п. минус 13%».
Ранее АИЖК сообщало, что без господдержки выдача ипотеки сократится в 8,5 раза – с 1,7 трлн руб. в 2014 году до 200 млрд руб. в 2015-м. При среднем размере ипотечного кредита в стране порядка 2 млн руб. это составит около 100 тысяч займов.
Теперь, как подсчитали в АИЖК, выделенной суммы должно хватить на то, чтобы в 2015 году на льготных условиях было выдано около 400 млрд руб. Таким образом, меры поддержки способны помочь 200 тысяч потенциальных заемщиков. В сумме получается примерно 300 тысяч займов, тогда как в минувшем году было выдано свыше миллиона жилищных кредитов.
Иначе говоря, при обещанной господдержке рынок ипотеки сократится минимум в три раза.
Хорошую ставку три года ждут
Определенные надежды на оживление ипотечного рынка можно было бы связать с изменением ключевой ставки.
Напомним: после ее повышения в декабре прошлого года до 17% одни банки вообще прекратили выдавать ипотеку, другие же так ужесточили условия выдачи, что отступились сами потенциальные заемщики. Но 30 января Центральный Банк снизил ключевую ставку на 2 п. п.
Правда, этот шаг никто из игроков рынка не считает достаточным. «На мой взгляд, максимальный порог доступных ставок по кредитам для застройщиков и частных лиц – 12-13%», – прокомментировал инициативу регулятора генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Эксперты ожидают, что далее Центробанк будет снижать ключевую ставку постепенно. И только после того как стабилизируются курс рубля и мировые цены на нефть. Соответственно, на приемлемый уровень ключевая ставка быстро не опустится. Более того, при ухудшении макроэкономической ситуации она может не снизиться, а вырасти.
Кризис никого не пожалеет
Грядущее падение числа сделок чревато проблемами для всех участников ипотечного рынка.
По словам коммерческого директора московской консалтинговой компании «Миг-Недвижимость» Ольги Гусевой, застройщики уже начали притормаживать запуск новых проектов, поскольку ожидают трудности с привлечением финансирования.
Многие банкиры успели публично высказать опасения, что доступ к госсубсидиям будет иметь ограниченное число банков – 25-30 кредитных организаций. Впрочем, и им господдержка будет предоставляться под определенные обязательства. Как это, например, произошло с обещанной Агентством по страхованию вкладов (АСВ) докапитализацией 27 банков на 830 млрд руб.
При этом, по данным Агентства финансовой и правовой безопасности, среди должников банков самыми ответственными являются именно ипотечные заемщики. Просрочку платежей из них допускает лишь около 2,9%. Более того, из заемщиков, допустивших просрочку до 90 дней, около 98% гасит образовавшуюся задолженность.
Не удивительно, что у банкиров ипотека считается самым надежным видом розничного кредитования. Потеря этого источника доходов явно ухудшит положение любой, ранее присутствовавшей в этом сегменте, кредитной организации.
Между тем состояние российской банковской системы и без этого сегодня далеко от благополучного. Эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования подсчитали, что без государственной поддержки в 2015 году закроются около 200 банков, а в 2016-м – еще 160.
Конечно, не все специалисты согласны с такой оценкой. Например, президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян назвал данный прогноз словесной диверсией. «Те, кто инспирируют подобного рода заявления, не понимают, что эти «кликушничества» наносят ущерб абсолютно всем – люди забирают свои деньги из банков, уносят их под матрасы, выводят за рубеж. Эти деньги просто утекают из всей банковской системы, оголяют ее, – заявил Гарегин Тосунян. – Вкладчики же теряют на этом проценты и… нервы».
Тем не менее сворачивание ипотеки может стать той соломинкой, которая сломала спину верблюду.
Человеческий фактор
Не сулит сужение рынка ничего хорошего и потенциальным заемщикам. Во-первых, при оценке кредитоспособности соискателей кредиторы используют различные математические модели. По условиям одного банка претендент может быть достоин получения кредита, а по условиям другого – нет. Сокращение числа игроков автоматически оставляет за бортом часть кандидатов на получение займа.
Во-вторых, следует ожидать роста попыток мошенничества, в том числе могут вернутся популярные в прошлом схемы. Так, активизируются дельцы, предлагающие помощь в получении кредитов в обход официальных каналов. Скажем, распространенный прием у таких советчиков – подбить заемщика на подделку справки 2НДФЛ.
Председатель Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Дмитрий Курдюков уже отмечает резко возросшее число попыток предоставления в Сбербанк фальшивых документов, удостоверяющих личность. И теперь по инструкции операционисты обязаны проверять на подлинность все страницы паспортов.
Также на ипотечном рынке наверняка распространится практика якобы скупки долгов. Уточним, что по такому сценарию некая фирма обещает должнику гасить его долги, если он единовременно выплатит энную сумму. Обычно после получения денег эта фирма долги пару месяцев выплачивает, а потом исчезает.
Последняя надежда
Впрочем, троекратное сокращение ипотечного рынка может и не произойти.
В последних числах января первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, представляя в Государственной Думе антикризисный план, заявил, что правительство РФ должно направить до 200 млрд руб. нераспределенных АСВ средств на поддержку региональных банков, работающих с ипотекой.
Правильное расходование этих средств способно обезопасить российскую ипотеку от большинства кризисных потрясений.
Справка БН
Сознавая растущую угрозу потери ипотечных доходов, ряд банков стал предпринимать дополнительные шаги по привлечению заемщиков еще до того, как Центробанк снизил ставку. Так, например, в январе объявил о снижении ставок при покупке готового жилья банк «Уралсиб», а «Российский Кредит» снизил базовую ипотечную ставку на 0,5 п. п. Но, понятно, ставки остались выше ключевой.
