Ипотечные новости похожи на фронтовые сводки. Вот один банк заявил, что больше не будет выдавать кредиты на жилье, вот другой повысил проценты, вот третий обратился за помощью к коллекторским агентствам, чтобы «выбить» долги. Растут ставки, первоначальные взносы, сокращаются сроки кредитования. Да еще к заемщику предъявляют какие-то непомерные требования. А возможно ли вообще взять сегодня кредит, каким должен быть современный герой-заемщик - этим вопросом озаботился Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru и переадресовал его экспертам рынка недвижимости.
Летом еще никто и не мог подумать, что Новый год мы будем встречать уже в другой стране. И до нас теперь докатилась кризисная волна. Кстати, если кто уже забыл, то в нынешнем финансовом кризисе виновата ипотека. Правда, не наша, а американская. Зато первый кнут у нас достался ей. Под удар попали банки. В Москве, по оценкам наших экспертов уцелело примерно от десяти до двадцати банков, которые реально выдают ипотечные кредиты (остальные просто декларируют ипотеку, но на самом деле работают только с выданными кредитами).
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в среднем рублевые ставки достигли 16%. Что касается средних долларовых ставок, то согласно отчету компании «Фосборн Хоум» они составляют 14–15%. То есть ставки вернулись к показателям 2002-2003 гг.
Так что перепало и заемщикам, хотя они – наши заемщики - в отличие от американских, расшатавших и обрушивших кредитную пирамиду, - ни в чем не виноваты.
Но к прочим бедам, к нашему заемщику стали относиться как к преступнику и злоумышленнику. Например, законодатели предлагают сажать должников в тюрьму и продавать их квартиры на торгах без санкции суда. Правда, справедливости ради, стоит заметить, что параллельно обсуждаются и другие проекты, - о замораживании выплат по кредитам для уволенных заемщиков.
Что касается банков, то они стали более внимательно относиться к тем отраслям, где сегодня происходят сокращения. То есть, бывшие прежде «хлебные» профессии – строители, представители металлургической промышленности, - теперь у кредиторов не в чести. Более того – даже сами сотрудники банков не могут сегодня получить кредиты. С подозрением относятся и к частным предпринимателям. Так что банки стали ограничивать заемщиков в том числе и по профессиональному признаку.
Итак, кем надо быть, чтобы сегодня суметь получить ипотеку и на каких условиях? Чтобы это выяснить, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru задал экспертам следующие вопросы:
1. Каким профессиям кандидатов в заемщики отдают предпочтение банки?
2. Какой должен быть стаж работы претендента и его доход?
Предлагаем вашему вниманию ответы экспертов:
Татьяна Невская, начальник Управления по продажам и дистрибуции блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
Мы смотрим на профессию заемщика, образование и стаж работы в данной отрасли/по данной профессии. Оцениваем состояние отрасли на сегодня и делаем прогноз на будущее в ситуации финансового кризиса, например, более рисковыми на сегодня считаются строительный и риэлторский бизнесы.
Если заемщик исправно платит по кредиту – не предъявляем требований по досрочному погашению кредита, вне зависимости от того где работает наш заемщик.
Стаж работы должен быть минимум 12 месяцев, и не менее 4-х по последнему месту работы – мы должны убедиться, что заемщик прошел испытательный срок в компании и продолжает работать в ней.
Доход заемщика может быть подтвержден: справкой 2-НДФЛ, справкой по форме Банка, бухгалтерской или налоговой отчетностью и данными управленческого отчета
Минимально допустимый уровень дохода после налогообложения — от 1 500 долларов США для Москвы, 1000 долларов США для Санкт-Петербурга, 700 долларов США для иных регионов. Эта сумма может включать доход созаемщика — супруга.
Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений «КРЕДИТ МАКС»:
Да, сейчас внимательно смотрят на то, в какой области или отрасли работает потенциальный заемщик. «Перестали любить» работников банковского сектора, брокерские компании, компании, связанные с арендой и куплей продажей недвижимости, строительством, сферой PR-услуг. Появились неподтвержденные пока сведения, что не будут в полной мере учитывать доход работников металлургии. Какая отрасль попадет под прицел далее – неизвестно. Но во время кризиса рискует остаться без стабильного дохода каждый. Именно по этой причине сейчас в банках допустимое значение платеж/доход - 40% (в отличие от 50-60% до кризиса.)
Требования по общему стажу мало изменились. Требования по стажу на последнем месте работы стали строже. Например, требуют, чтобы на момент подачи заявки, претендент должен проработать в отрасли не менее 1,5 года. Если совместительство совпадает по сфере деятельности с основной работой, то стаж по совместительству – от 6 мес, если не совпадает – от 1,5 лет.
В большинстве банков, выдающих ипотечные кредиты, сейчас выдвигаются требования по подтверждению доходов только официальной отчетностью. С владельцами бизнеса многие банки не берутся работать, а те, кто работает, проводят глубокий анализ этого бизнеса, при этом мало кто смотрит на управленческую отчетность или смотрят, но доход существенно урезают.
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель»:
Одни отрасли ощутили влияние кризиса в большей степени, другие - в меньшей. Однако если сотрудник остался на рабочем месте после прокатившейся волны сокращений, значит это действительно сильный специалист, который будет востребован на любом рынке, не только растущем, и его привлекательность для банка будет достаточно высокой.
Ужесточив требования к заемщикам, банки также подняли планку минимального первоначального взноса. Кроме того, снизился уровень доверия к заемщикам с «серым» доходом. В то же время, расширился инструментарий за счет альтернативных кредитных продуктов, которые также можно использовать для покупки недвижимости. Например, некоторые ипотечные брокеры предлагают своим клиентам потребительские кредиты размером до 3 млн. рублей. В случае покупки квартиры в новостройке в ближнем Подмосковье, где уровень цен на 2-комнатные квартиры в объектах высокой стадии готовности начинается от 4,5 млн., этой суммы будет достаточно.
Гаянэ Арамян, начальник отдела рекламы и PR компании «БЭСТ Консалтинг»:
Предпочтительнее, если ипотечный заемщик работает госслужащим и в руководящей должности. Также очень хорошо, если он работает в сфере российского производства продуктов питания.
В целом требования к претенденту такие: общий стаж не менее 8 лет, а на одном месте не менее 1,5 года. Белая зарплата не менее 100 000 рублей в месяц.
Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов»:
В период наступления рецессии профессия заемщика, отрасль, компания в которой он работает, играют гораздо меньшую роль, чем раньше. Сокращения будут повсеместно, в том числе, и в государственных компаниях. В настоящее время паникой охвачены банковский сектор, строительство и ритейл.
Желательно чем больше стаж, тем лучше. В первую очередь попадут под сокращение сотрудники недавно устроившиеся на работу, т.к. работодатели сегодня испытывают избыток кадров.
Несколько источников дохода сегодня лучше воспринимаются, но в целом оценка качества заемщика осталась прежней. Все, как и раньше хотят видеть: «Заемщика с белым доходом по основному месту работы, с гарантией работодателя, что сотрудник имеет пожизненный рабочий контракт, также имеющий дополнительный ежемесячный доход, со значительным сберегательным счетом и берущим небольшой кредит, под залог солидного объекта недвижимости».
Сейчас идет резкое сокращение сроков кредитования и в ближайшее время следует ожидать пересмотра размеров первоначального взноса. Рынок недвижимости находится на пороге ценовой коррекции, а в этом менее всего заинтересованы банки-кредиторы. Сроки кредитования также уменьшаются, нет «длинных» денег, а модель «занял, перезанял» уже не работает. Мы движемся в направлении плавающих ставок, фиксировать неизменный процент при текущем положении сберегательных ставок и валютного рынка желающих немного.
Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Кредитор должен быть уверен, что заемщик сможет при необходимости найти не менее высокооплачиваемую работу в другой компании, что он конкурентоспособен на рынке труда.
Лучший вариант подтверждения финансовой состоятельности – официальная справка. Косвенными формами подтверждения могут быть выписки из банковского счета. Значительный «вес» потенциальному заемщику прибавляет наличие дорогого движимого или недвижимого имущества. Если вы в прошлом брали кредиты и погасили их, в этом случае следует отметить свою кредитную историю.
Артем Костюшин, генеральный директор ООО «СБС-Ипотека»:
Нельзя сказать, что сотрудникам каких-то профессий кредит однозначно не дадут. Многое зависит от суммы кредита, собственности клиента. Хотя и отрицать того, что заемщикам, задействованным в финансовой сфере, строительстве в связи с кризисом кредит стало получить намного сложнее, я не буду. Частных предпринимателей так же можно отнести к «проблемной категории». Правда для них получить ипотеку было более сложной задачей и до наступления кризиса. В данный момент количество предложений для них существенно снизилось.
Конечно, есть разница между декларируемыми условиями банков на сайтах и реальностью. Срок работы около года на последнем месте и порядка 3-5 лет общего стажа вполне приемлемо. К заемщикам с доходом полностью подтвержденными доходами по форме 2-НДФЛ банки, бесспорно, всегда относились лучше. Для клиентов со справками в свободной форме количество программ ограниченно, и, конечно же предусмотрены более высокие процентные ставки, однако и для них «дверь» не закрыта. Размер ежемесячного платежа по кредиту в среднем должен составлять порядка 40% от дохода.
После подачи документов в банк никто не даст вам гарантию, что этот банк не приостановит выдачу ипотеки. В целях исключения таких предновогодних «сюрпризов» советую по возможности подавать документы в несколько банков. И не забываем внимательно, заранее знакомиться с условиями договоров, в них так же возможны корректировки.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru:
Зря мы радовались, что стоимость метра идет на убыль. Если раньше ипотека была доступна немногим из-за стоимости жилья, то теперь она недоступна из-за ужесточающихся с каждым днем требований. Итак, с помощью экспертов мы набросали эскиз к портрету заемщика.
Лучше всего, если он работает высокооплачиваемым чиновником или в компании, связанной с производством продуктов питания.
Желательный стаж – не менее полутора лет работы на последнем месте службы. Общий стаж – 3-5 лет. Доход от 100 тыс. рублей, белый, то есть, - подтвержденный справкой 2-НДФЛ. Сумма собственных накоплений для первоначального взноса – не менее 30%. А ежемесячно отдавать придется около 40% дохода (раньше разрешали больше).
