Ипотека: Как наказывают неплательщиков?

`Собираюсь вступать в ипотеку и переживаю: вдруг работы лишусь, фирма закроется, заболею... Что будет, если вовремя не внесешь платеж? В каких случаях отбирают квартиру?`

Все эти условия определяются в кредитном договоре с банком. Чаще всего применяется следующая схема.

Если заемщик нарушил срок внесения платежей более трех раз в течение года (необязательно подряд), то банк может потребовать досрочного погашения кредита. Чтобы не тратить время-деньги-нервы на судебные разбирательства, должнику сначала предлагается добровольно продать квартиру и расплатиться с банком из вырученных денег. И лишь если решить дело миром не удается, то кредитор обращается в суд.

Там гражданин-заемщик вправе попросить об отсрочке продажи заложенного имущества (ст. 54 Закона `Об ипотеке`). Суд может предоставить отсрочку до одного года, если должник находится в тяжелой жизненной ситуации (болезнь, потеря работы и т. п.) и не может своевременно вносить платежи по уважительным причинам. Если до конца отсрочки заемщик не погасит кредит, то суд может вынести решение о продаже заложенной квартиры с публичных торгов. Из выручки выплачивается долг банку, вычитаются издержки на исполнение судебного решения, а остаток передается бывшему заемщику.

Кстати, имейте в виду, что за каждый день просрочки внесения платежей по ипотечному кредиту банк взимает пеню. Ее размер определяется договором. Во Внешторгбанке, например, пеня равна 0,1% от суммы просроченного платежа.

Когда за кредит рассчитываются поручители?

`Коллега по работе собирается оформлять ипотечный кредит и просит стать его поручителем. Объясните, пожалуйста: когда поручителя могут заставить расплачиваться по кредиту?`

По Гражданскому кодексу РФ заемщик с поручителем несут так называемую солидарную ответственность (ст. 363 ГК РФ). Это значит, что банк, не получив необходимый платеж от заемщика, вправе тут же потребовать деньги с поручителя. Правда, ГК позволяет предусмотреть в кредитном договоре и другую схему: когда поручитель `призывается к ответу` лишь при отсутствии средств у заемщика-должника (это называется `субсидиарная`, или дополнительная, ответственность поручителя). Разумеется, договор на таких условиях гораздо благоприятнее для поручителя. Однако большинство банков сейчас предлагают договоры с солидарной ответственностью (см. выше).

Если заемщик серьезно просрочивает возврат кредита (обычно так считается, если не внесено 2 - 3 платежа), а поручитель игнорирует требование банка `помочь` должнику, то проблема может быть передана на рассмотрение суда. Там, как правило, средства на погашение кредита первым делом изыскиваются у заемщика: налагается взыскание на его имущество, в т. ч. квартиру. Если же для расплаты с банком имущества должника не хватает, то недостающую часть взыскивают с поручителя.

По Гражданскому кодексу поручитель, расплатившийся за должника, получает право требовать от него возврата своих денег и возмещения иных убытков (ст. 365 ГК).

Вправе ли банк изменить процентную ставку?

`Ипотечный кредит дают на большие сроки, и меня волнует: не сможет ли банк, ссылаясь на какой-нибудь очередной экономический кризис, поднять процентную ставку?`

Это возможно, если вы подписали кредитный договор, в котором есть пункт о праве банка изменять процентную ставку. В иных случаях самостоятельно, в одностороннем порядке изменять размер процентов за пользование кредитом банк не имеет права.

Что выгоднее: ипотека или кооператив?

Если у вас нет возможности сразу внести полную стоимость квартиры, то можно попытаться взять ипотечный кредит. А можно приобрести жилье в рассрочку с помощью кооператива. Чем отличаются эти способы? Разъясняет наш эксперт Зоя ПШИНКО - начальник юридического отдела потребительского кооператива `Центральный`.

- Вступить в жилищный кооператив и получить с его помощью квартиру гораздо проще, чем включиться в ипотеку. От вас не потребуют подтверждения размера и источника доходов. Да и размер членских взносов в кооперативе (фактически это аналог процентов по ипотеке) ниже ставок по ипотечным кредитам более чем на 80%.

Следует отличать жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) и потребительские кооперативы (ПК). Цель деятельности ПК и ЖНК одна: помочь гражданам приобрести жилье путем объединения средств членов кооператива для покупки квартир. Однако деятельность ЖНК сейчас очень жестко регламентирована: с 1 марта этого года вступил в действие специальный федеральный закон о таких кооперативах, который расписал все `от и до`. Поэтому у ЖНК нет возможности маневрировать, приобретать своим участникам квартиры, учитывая особенности рынка жилья в том или ином регионе. Закон позволяет кооперативу приобретать жилье для своих членов не ранее чем через два года после вступления в ЖНК. При этом сразу требуется самостоятельно оплатить не менее 30% стоимости квартиры, а кооператив может `добавить` за вас всего не более 30% от стоимости жилья.

Потребительский кооператив обладает гораздо большими возможностями действий и может предложить разные схемы и условия приобретения квартиры. Один из вариантов, когда жилье сразу оформляется в собственность члена ПК, а кооператив сохраняет право залога до полной выплаты пая (т. е. стоимости квартиры). Возможно приобретение квартиры в собственность кооператива и передача ее в пользование члену ПК на срок до выплаты пая (после этого она также становится собственностью пайщика). Рассрочка по выплате пая может длиться у нас от 2 до 12 лет.

В отличие от нескольких лет ожидания в ЖНК в потребительском кооперативе есть возможность получить жилье уже через 3 - 6 месяцев после вступления в кооператив. При этом размер суммы, которую ПК `добавляет` при покупке вашей квартиры, может составить до 70%.

Впрочем, и у ЖНК, и у ПК есть опасность превращения в `пирамиду`. Выбирая кооператив, надо тщательно и вдумчиво анализировать предложения, советоваться со специалистами, чтобы не попасться на удочку аферистов либо экономически неграмотных деятелей.