Очень много копий в Интернете сломано на тему, что лучше – ипотека или аренда. Попробуем взглянуть на соотношение этих двух понятий в другом ракурсе и посчитать, выгодно ли сейчас приобретать квартиру на кредитные средства с целью последующей сдачи в аренду.
Для начала рассмотрим усредненный пример. Ипотечный кредит берется в рублях на 15 лет под 13%. Первоначальный взнос – 10%. «Однокомнатная квартира в Москве, в которой надо сделать небольшой косметический ремонт (правда, не учитывается покупка или привоз не очень старой наборной мебели), стоит примерно 6 млн руб. Сдать такую квартиру можно максимум за 30 тыс. руб.», – рассказывает Сергей Калайтан, руководитель направления «Вторичная недвижимость» Национальной риелторской группы (NRG). Сумма кредита – 5,4 млн руб. Ежемесячный платеж составит 68 тыс. руб.
Вот более конкретные примеры. Однокомнатная квартира (40 кв. м, кухня 10 кв. м) с мебелью и техникой в 22-этажном доме в 10 минутах пешком от м. «Бабушкинская» сдается за 30 тыс. руб. Подобная квартира выставляется на продажу за 7,1 млн руб. Придется взять в кредит минимум 6,4 млн руб. и каждый месяц отдавать банку 77 тыс. руб. Аналогичная квартира в 5 минут пешком от м. «Ул. Горчакова» сдается за 28 тыс. руб., примерная цена продажи подобного жилья – 5,8 млн руб., а ежемесячный платеж составит 62 тыс. руб.
Может быть, с подмосковными квартирами ситуация иная? По словам первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Подмосковье сегодня составляет $600 в месяц. Это квартиры в Электростали, Подольске и Дмитрове со старым ремонтом или вовсе без него, без мебели и бытовой техники. Аренда квартир такого же качества (т. е. наиболее простых) в городах ближе к Москве (например, Химках или Одинцове) будет стоить $1200 в месяц. За $800-1000 в месяц можно снять однокомнатную квартиру со свежим ремонтом и мебелью, но без бытовой техники в Подольске или Красногорске.
Снова считаем. В Балашихе (микрорайон Южный, примерно в 30 минутах езды от м. «Шоссе Энтузиастов») отремонтированную квартиру в новостройке сдают в аренду за 25 тыс. руб. На вторичном рынке такая квартира (с оформленными правами собственности) выставляется за 5 млн руб., причем это квадратные метры без отделки. Ежемесячный платеж – 57 тыс. руб.
В Лобне (20-40 минут на электричке с Савеловского вокзала) снять однокомнатную квартиру в пятиэтажке можно примерно за 20 тыс. руб. Стоит такая квартира порядка 3,7 млн руб., ежемесячный платеж – 42 тыс. руб. В Подольске (30 минут транспортом от м. «Царицыно») за «однушку» с евроремонтом в новом доме просят порядка 25 тыс. руб. в месяц, такая квартира оценивается примерно в 4 млн руб., и ежемесячный платеж за нее по ипотеке составил бы 46 тыс. руб.
Как известно, в однокомнатных квартирах самый дорогой квадратный метр. Может быть, «двушки» в Подмосковье больше подходят для решения нашей задачи? Мария Жукова рассказывает, что стоимость двухкомнатных квартир стартует с $800 в месяц. За эту сумму можно снять самую простую двухкомнатную квартиру в Воскресенске, Пушкине, Красногорске. Средний диапазон ставок на двухкомнатные квартиры колеблется от $1500 до $1800 в месяц.
Снова пускаемся в подсчеты. Цена за аренду маленькой двухкомнатной квартиры (32 кв. м) в пятиэтажке в Одинцове – 25 тыс. руб. Такая квартира стоит примерно 4,6 млн руб. Ежемесячный платеж по кредиту – 55 тыс. руб.
В Красногорске (30 минут на транспорте от м. «Тушинская») двухкомнатная квартира (62 кв. м) с хорошей мебелью и техникой в 15-этажном доме сдается за 30 тыс. руб. Цена подобной квартиры – порядка 6,7 млн руб.; ежемесячный платеж в счет погашения ипотеки – 76 тыс. руб. Снять «двушку» (46 кв. м) в пятиэтажке, также с мебелью и техникой, можно за 28-30 тыс. руб. На вторичном рынке такие квартиры выставляются в продажу за 4,8 млн руб., ежемесячный платеж по ипотеке – 55 тыс. руб.
«Как помощь заемщику в выплате ипотечного кредита сдача в аренду хороша, но даже в ноль выйти не удастся», – говорит Кирилл Суслов, директор ипотечного брокера «Легкокредит». «Раньше квартира окупалась за 8 лет, и такой вариант был выгодным. При нынешних ценах квартира, приобретенная без привлечения кредитных средств, окупится примерно за 10-12 лет. Аренда «дополнительной» квартиры сейчас может лишь помочь выплачивать ипотечный кредит, если у заемщика возникли затруднения», – соглашается Сергей Калайтан. «Ставки по ипотеке в настоящее время растут, а рост цен на недвижимость замедлился и остается на уровне инфляции (порядка 1% в месяц). В целом на данный момент доходность покупки квартиры в ипотеку для сдачи внаем снизилась», – резюмирует Михаил Романов, руководитель Ипотечного центра МГСН.
К расходам нужно прибавить затраты на юридическое сопровождение сделки. Вряд ли удастся сразу купить квартиру, в которой не нужно делать ремонт, соответственно, потребуются вложения на обустройство, мебель и технику. К тому же во время ремонта жилье не будет приносить дохода. Нужно также учесть оплату страховки и жилищно-коммунальных услуг, налога на недвижимость, который может быть введен через несколько лет. Да и ремонт в этой квартире придется делать раз в несколько лет, напоминает Сергей Калайтан.
Впрочем, есть вариант, когда арендная плата за «однушку» в Московском регионе сразу окажется больше ежемесячного платежа по ипотеке, – если у вас на руках есть первоначальный взнос более 70%. В этом случае при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 6,5 млн руб. в кредит на 15 лет под 13% ежемесячный платеж составит 23 тыс. руб. Но этот вариант, мягко говоря, труднодоступен: для начала нужно иметь на руках свободные 4,5 млн руб.
Необходимо учесть и сложности при получении кредита и оформлении ипотечной сделки. «Крупные банки выдают кредиты, но требования ужесточаются. Некоторые кредитные организации уже не принимают справки о зарплате заемщика в свободной форме. Регулятор (ЦБ РФ) относит заемщиков с «серой» зарплатой к третьей категории качества (в этом случае обязателен резерв в 50% от суммы кредита, что невыгодно для банков). Мелкие банки сокращают выдачу кредитов. На ситуацию влияет и то, что с 15 сентября АИЖК существенно изменил условия выкупа закладных», – рассказывает Михаил Романов. Это означает, что получить одобрение на ипотечный кредит становится все сложнее. К тому же, как сообщил Кирилл Суслов, есть тенденция к увеличению минимального первоначального взноса до 20%, а это дополнительный барьер. Вместо 650 тыс. руб. потенциальному инвестору потребуется накопить 1,3 млн руб.
Кроме того, известны случаи, когда банк пересматривает условия по ранее сделанным одобрениям. Если ставка существенно возрастает, потенциальный заемщик сможет рассчитывать на меньшую сумму кредита. Именно из-за таких случаев покупатели стараются прописать возврат аванса «в случае невозможности выдачи кредита». Но, если продавец не соглашается включить такой пункт в договор, покупатель рискует потерять аванс, когда банк пересмотрит условия во время подготовки документов для сделки.
Инфляция, скорее всего, сделает свое дело, и со временем аренда квартир будет дорожать, в то время как ежемесячный платеж по ипотеке фиксируется в кредитном договоре на все 15 лет вперед. Но у такого инвестиционного шага есть риски, подчеркивает Романов. Планируется введение налога на недвижимость в 2010 году. Насколько он будет обременителен, пока неизвестно. Цена на жилищно-коммунальные услуги непременно будет расти. Рано или поздно рынок аренды станет цивилизованным, и владельцу придется платить налог с сумм, получаемых за аренду квартиры. Неизвестно, будет ли арендатор готов взять эти расходы на себя. А значит, трудно спрогнозировать, через сколько лет описанная стратегия начнет приносить доход.
Фото: JP
