В прошлом году доля ипотечных сделок по новостройкам по разным данным составляла от 3% в начале года до 20% - в конце. Спрос на ипотеку колоссальный, причем, как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Сейчас уже никто из них не может позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад.
По словам наших партнеров-застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90%. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам.
Несмотря на то, что сейчас около 30 банков предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге.
Банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность "недостроя" объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке, они часто не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом большинство банков признают, что кредитование "первички" - очень привлекательная тема, и заявляют о своем желании развивать это направление. В итоге, программы принимаются, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. В некоторых банках одобрение объектов занимает более двух месяцев, а список требуемых документов таков, что убедить застройщиков представить все необходимое, в особенности, финансовые документы, не представляется возможным.
Также нельзя не упомянуть о том, что практически все банки на сегодняшний день готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но, если в прошлом году по договорам инвестирования продавалось еще чуть ли не 60-70% всех новостроек, то сейчас подавляющее большинство реализуемых объектов подпадает под действие ФЗ № 214. Естественно, не все, мягко говоря, работают по этому закону. Застройщики, использующие вексельные схемы продажи испытывают большие трудности с аккредитацией, хотя есть банки, которые кредитуют и такие схемы.
Отдельная тема - кредитование загородной недвижимости на этапе строительства.
Здесь ситуация и вовсе печальная. Программ крайне мало, банки не могут четко сформулировать свои требования к таким объектам. Юристы до сих пор спорят, подпадают ли таунхаусы под действие ФЗ № 214 или нет, несмотря на то, что с момента его вступления в силу прошло уже два года. Часть банков, имеющих программы кредитования загородки, реально готовы кредитовать лишь объекты, в строительстве которых они участвуют сами.
Банки понять в какой-то степени тоже можно, кредитовать незнакомого застройщика страшно, кроме того, нет общепринятых критериев оценки застройщиков. Некоторые банки требуют от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. Сейчас на рынке работает уже несколько страховых компаний, страхующих риск недостроя. Идея в общем хорошая, она призвана снизить риски банков и упростить процедуру аккредитацию объектов. Но в том виде, в каком это существует сейчас, эффект прямо противоположный. Аккредитацию приходится проводить, по сути, дважды: в банке и в страховой компании. Причем требования к документам в банке и в страховой часто отличаются, а заемщик помимо повышенных на период строительства банковских ставок платит еще как минимум один процент страховой компании.
Конечно, было бы гораздо логичнее проводить одобрение объекта только в страховой компании, а затем просто обращаться за кредитом в любой банк, где аккредитована эта страховая, не представляя при этом документы по объекту на дополнительную экспертизу. Некоторые банки уже задумываются о переходе именно на такую схему работы, например, ICICI Банк Евразия, который в апреле планирует запустить программу кредитования на первичном рынке, собирается работать именно так. Они готовы выдавать кредит на покупку любых объектов, проверенных и одобренных страховой компанией.
Если и другие банки будут использовать такую систему работы, это позволит сделать рынок кредитования новостроек более цивилизованным.
Я думаю, в ближайшее время можно ожидать значительного увеличения объема ипотечных сделок на первичном рынке.
Наша компания считает это направление настолько перспективным, что в прошлом году был создан отдел, основной задачей которого является налаживание сотрудничества со строительными организациями в сфере ипотечного кредитования. Мы столкнулись с тем, что многие застройщики не умеют или не хотят самостоятельно заниматься организацией ипотеки.
Некоторые пытались где-то аккредитоваться, но безрезультатно, те же, кому это удалось, в большинстве своем выбирали банки широко известные, но, к сожалению, малоэффективные в работе. Это приводило к тому, что значительная часть заемщиков не могла получить там кредит. Некоторые застройщики начали создавать свои ипотечные отделы, но в большинстве случаев делается это непрофессионально. Что неудивительно - ведь сотрудники ипотечных отделов это почти всегда выходцы из отдела продаж, у которых нет для этого необходимых знаний. Кроме того, предлагаемые ими условия кредитования для заемщиков не отличаются от стандартных, в то время как крупный ипотечный брокер может сейчас предложить своим клиентам кредитование по сниженным процентным ставкам в ряде банков и другие льготы.
Конечно, со временем такие отделы исчезнут, потому что не выдержат конкуренции. Гораздо рентабельнее для застройщика работать с профессиональными посредниками, которые правильно подберут банки, аккредитуют объект, проведут всю процедуру оформления кредита от начала до конца, включая работу со страховыми и оценочными компаниями.
Из доклада на собрании Международного Ипотечного Клуба 6 февраля 2007г.
