Ипотечное кредитование набирает обороты, и многие молодые семьи задумываются, что выгоднее для бюджета: взять ипотеку до рождения детей или после? Мы попытались разобраться, изучив предложения на ипотечном рынке Петербурга
Среднестатистический ипотечный заемщик сегодня, как и несколько лет назад, – это мужчина 30-40 лет, имеющий жену (она же – созаемщик), детей и доход на семью около 65-70 тыс. рублей в месяц. Однако ходят слухи, что ипотеку лучше оформлять до рождения детей, ведь банки позволяют тратить на ипотечные выплаты не более 40% семейного бюджета, а в случае небольшого заработка подходят индивидуально, деля сумму на число членов семьи и подсчитывая, смогут ли они выплачивать ипотеку. Да и самой молодой семье проще выплачивать кредит на жилье, живя вдвоем. Между тем, дети могут стать реальным подспорьем в выплате жилищного кредита. И банки готовы в этом помочь.
Иметь или не иметь
Статистика жестока: за чертой бедности живут 14% семей с двумя детьми и почти 50% семей с тремя и более детьми. По данным Независимого института социальной политики, которые приводит «Коммерсантъ», уже второй ребенок, родившийся в семье, приближает ее к бедности, а третий зачастую в нее вводит.
При такой статистике упускать из виду молодые семьи, решившиеся на ипотечный кредит, нельзя, ведь ипотека, как и рождение ребенка, серьезно влияет на семейный бюджет. И потянуть обе статьи расходов может далеко не каждая молодая семья.
Аналитики банка ВТБ24 приводят свою статистику. Оказывается, покупка недвижимости в ипотеку заставляет заемщиков не только искать новые источники дохода, но и задумываться о расширении семьи: у каждой четвертой пары в течение 3-4 лет после оформления ипотеки рождается ребенок. Много это или мало, можно спорить, но 24% пар-заемщиков признаются, что планируют пополнение в семье сразу после получения ипотеки.
Однако у многих семей с детьми возникают проблемы уже при оформлении ипотеки. Например, при помощи калькулятора на сайте одного из крупнейших банков города можно посчитать, что семья из двух человек с ежемесячным доходом в 60 тыс. рублей может получить в кредит на 15 лет 2,5 млн рублей, семья из трех человек – 2,4 млн рублей, а семья из четырех человек – 2,2 млн рублей. Именно поэтому многие откладывают рождение детей на будущее. Еще одна причина – ежемесячные ипотечные взносы слишком сильно бьют по семейному бюджету, и заемщики решаются на расширение семьи только через пару лет, когда инфляция немного «съест» эту сумму. Третья причина – нелояльный подход к наличию детей у заемщиков со стороны самих банков. Так, в некоторых банках процентная ставка в случае выделения доли в квартире ребенку ощутимо увеличивается – в среднем на 1,5%.
«Хорошо, что ты родился»
Как бы цинично ни звучали слова из известной социальной рекламы, но рождение второго ребенка действительно способно облегчить кредитную ношу родителей-ипотечников. Сегодня материнский капитал, который на 2014 год составляет 409 тыс. рублей, можно потратить на улучшение жилищных условий, пенсию мамы или обучение детей. Из 2,2 млн семей, уже воспользовавшихся семейным капиталом, 2,1 млн улучшили свои жилищные условия – вложили средства в первоначальный взнос по ипотеке или досрочное погашение ипотечного кредита.
Материнский капитал сегодня принимают многие банки. Причем привлечь эти средства обычно разрешается после подписания ипотечного договора, в среднем в течение полугода после оформления квартиры в собственность. Если речь идет о первоначальном взносе, деньги нужны сразу.
В ситуации со вторичным рынком все сложнее. Поскольку ответа от Пенсионного фонда и выделения денег зачастую приходится ждать месяцами, далеко не все продавцы готовы идти на это, особенно если сами участвуют в цепочке. Да и предварительный договор приходится заключать не на один месяц, как обычно, а на несколько. За это время и цены могут измениться, и семейная ситуация. Поэтому сфера использования материнского капитала – пока в основном первичный рынок или сделки с привлечением ипотечных средств.
Сейчас активно обсуждается продление программы материнского капитала и после 2016 года. Также Дума рассмотрит законопроект о предоставлении возможности использования материнского капитала на проведение в квартире капремонта. Чиновники спорят, можно ли найти определение соответствующего понятия в законодательстве. Пока эта статья под вопросом, а вот направление средств материнского капитала на получение образовательных услуг по программам дошкольного образования, то есть на определение детей в детские сады, в том числе и частные, реализовано уже точно не будет. Об этом сказал президент Владимир Путин на итоговом заседании Госсовета 23 декабря 2013 года. «Дополнительных каналов, мне кажется, не нужно создавать для того, чтобы у женщины эти деньги утащили из семьи. Мы так много-много насоздаем всяких вариантов, сразу появятся какие-нибудь схемы, по которым у людей будут вытаскивать деньги», – сказал президент.
Программы для родителей
Уже далекий 2011 год был годом дешевой ипотеки и самых либеральных условий на этом рынке: банки предлагали снижение ставок и для родителей с детьми, и для усыновителей, и за каждого ребенка, который в семье появится, причем не в рамках акций, а на постоянных условиях. Предлагались и кредитные каникулы на 3 года для тех, у кого в период кредитования рождается ребенок. С 2012 года эти программы стали сокращаться, а в минувшем году специальные ипотечные условия для родителей приходилось уже отчаянно искать.
Пожалуй, самое выгодное предложение, но, к сожалению, пока только в рамках акции, действовало в минувшем году в банке «Уралсиб»: ставка снижалась на 0,5% за каждого ребенка в семье, как уже имеющегося, так и родившегося или усыновленного после оформления кредита, в период всего срока кредитования. Как рассказывают эксперты,
рекордсменом по числу детей, участвующих в этой акции, стала семья из 11 человек: мама, папа и 9 детей. Их скидка составила, соответственно, 4,5% годовых в рублях.
Из постоянных предложений самое выгодное для будущих (и только будущих!) родителей – это, пожалуй, программа городского Центра доступного жилья «Ипотека – Молодая семья». Согласно ее условиям, при рождении ребенка рублевая ставка по кредиту уменьшается на весь срок кредитования на 1%, при рождении двойни – на 2%. А вот все следующие дети, рожденные в этой семье, скидок уже не принесут. Как однажды заметил начальник отдела маркетинга Центра доступного жилья Юрий Варламов, второй ребенок – это счастье, поэтому ставку уже можно и не уменьшать. В условиях программы прописано, что при снижении ставки пересчитывается не срок кредитования, а размер ежемесячного взноса. Это логично: поскольку цель программы – облегчить финансовую нагрузку на семью при рождении ребенка, банк уменьшает размер ежемесячной выплаты.
Ипотека без рисков
Еще один важный момент, который консультанты по ипотеке обычно предлагают учесть при оформлении жилищного кредита семьям с детьми, – это страхование собственной жизни. Этот вид страхования приветствуется банками, но не везде является обязательным. Однако семьям с детьми нужно помнить, что дети – наследники первой очереди, причем не только собственности, но и долгов. Расплачиваться с ипотекой, если с родителями что-то случится, придется именно детям.
Также юристы советуют по возможности не выделять ни в старой, которую семья собирается продавать (в случае цепочки), ни в новой, ипотечной квартире долю ребенку. Это сильно усложняет сделку, привлекая органы опеки. Прописать ребенка в ипотечную квартиру можно без юридических сложностей, в любое время.
Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar:
Молодая семья с ребенком относится к группе рисков, поэтому банки не ориентированы на создание специальных программ для данной категории населения. На текущий момент лишь у банка «Уралсиб» существует программа «Ипотека для родителей», которая предполагает снижение процентной ставки на 0,5% за каждого ребенка. Также некоторые банки предоставляют опцию отсрочки платежа в случае рождения ребенка. Однако пересмотр графика платежей является больше маркетинговым ходом и не сильно облегчает жизнь заемщику. Кроме того, большое количество банков принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса или в качестве досрочного погашения кредита.
Анна Смирнова, главный специалист по ипотеке и субсидиям «Элемент-Бетон»:
Вариант досрочного погашения части ипотечного кредита с помощью материнского капитала для многих семейных пар можно назвать оптимальным. Особенно если семья имеет право на участие в программе «Социальная ипотека».
Можно произвести перерасчет ежемесячного платежа, и тогда заемщику предоставляется новый график платежей до конца срока кредита. Это позволяет, не меняя срок кредита, уменьшить сумму ежемесячного платежа.
Рассмотрение документов на погашение ипотеки занимает порядка 3-3,5 месяцев (с момента подачи заявления и необходимых документов в банк и Пенсионный фонд и до момента перечисления денег из Пенсионного фонда банку). В этом случае, естественно, срок ожидания влияет на покупку квартиры на вторичном рынке, поскольку продавец может отказаться ждать.
