В докризисные «благополучные времена», когда нефть стоила дорого, и у каждого столба раздавали кредиты, довольно популярными были совместные ипотечные программы строительных компаний и банков. То есть, строители заключали договоренности с банками, а те выдавали кредиты на конкретные новостройки покупателям. Зачастую банки сами вкладывали деньги в строительство, и в этом случае «ипотечная» дружба только крепла. Что же сегодня стало с этими программами, - выяснял Интернет-журнал Metrinfo.Ru
Как это работало
Изначально банки не горели желанием выдавать кредиты людям, которые покупали новостройки. В силу разных причин, но в том числе и из-за того, что, строго говоря, непостроенную квартиру заложить нельзя – нет объекта собственности. Конечно, ничего невозможного не бывает, и с тех пор было изобретено немало хитроумных схем, позволяющих взять кредит, чему способствовало и появление совместных программ, о которых речь.
Сначала застройщик должен был пройти процедуру аккредитации и строительного аудита в банке, с которым оговариваются параметры совместной партнерской программы. Они предусматривают условия кредитования клиентов, исходя из схемы реализации объектов компании, стадии их готовности и других факторов. Итогом работы являлось соглашение о сотрудничестве между банком и застройщиком.
«Совместные программы выгодны и банкам, и застройщикам - разъясняет Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». - Первые получают доход от выданных кредитов (ставки кредитования на период строительства, как правило, выше, чем на вторичном рынке), а вторые – от покупателей новостроек».
Сегодня, помимо трех участников договора - банка, застройщика и потенциального клиента - появился еще и четвертый, диктующий свои условия: финансовый кризис.
Сплошная минимизация
Нынче очень многие партнерские ипотечные программы находятся в «замороженном» состоянии. «Ситуация стабильно тяжелая – комментирует состояние рынка генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант» Александр Гребенко. - Девелоперы ищут средства на строительство, а банки стараются минимизировать свои риски и не дают кредиты под новостройки». По данным эксперта, в основном подверглись «заморозке» объекты со сроком сдачи дальше 2011 года.
Ипотечное кредитование новостроек в этом году будет переживать не лучшие времена. Почему, - известно всем, включая, кажется, и трехлетних детей: сокращение платежеспособного спроса и сворачивание ипотечных программ как таковых. В этих условиях, о расцвете совместных программ говорить не приходится: вопросы выживания на первом месте.
«Но мне осталось, мне осталось…»
Давайте выясним, какие программы на сегодня уцелели на рынке, и что они собой представляют. Возьмем несколько строительных компаний и посмотрим, что «ипотечного» они предлагают.
СУ-155
Будьте готовы к тому, что любую рекламную информацию нужно перепроверять. Например, из широко анонсируемого сотрудничества банков с компанией СУ-155, в котором участвовали банки «Зенит», «МБРР», «Новый строительный банк» и «Уралсиб», реально осуществляет сотрудничество в данный момент только «Росбанк». Он выдает ипотечные кредиты под залог уже имеющегося у заемщика в собственности жилья.
Причем залоговая квартира должна отвечать целому ряду требований: например, она не должна иметь других собственников, прописанных несовершеннолетних детей и так далее. Другими словами, если у вас уже есть квартира и вы вдруг решили купить еще одну, то можете рассчитывать на рассмотрение ипотечной заявки.
А чтобы вам ее одобрили, тут уж нужно полному комплекту требований соответствовать: и «белая» зарплата, превышающая 120-150 тысяч рублей, и работа в «одобряемых» банком областях, и так далее.
«СУ-155» готово предоставить рассрочку покупателю напрямую, но и здесь условия довольно сложные для «простого заемщика». Первоначальный взнос должен быть не менее 40% (для сравнения, банки работают от 30%).
Рассмотрим платежи, которые берет на себя потенциальный покупатель, на примере предполагаемого приобретения, скажем, однокомнатной квартиры в Чертаново, общей площадью 52,7 кв. м. и стоимостью 6 миллионов. Чтобы рассчитывать на покупку, нужно будет сразу заплатить 2,5 миллиона рублей. На оставшуюся сумму в 3,5 миллиона вам предоставят рассрочку до 2010 года, то есть на 21 месяц. Ежемесячный платеж 20 месяцев будет составлять около 54 800 рублей. А на 21-й месяц нужно будет погасить остаток долга, который к тому времени составит 3 млн. 365 тыс. рублей.
ПИК
В группе компаний «ПИК» анонсируются совместные программы с банками «Дельтакредитбанк» и «Оргэсбанк». Обе программы осуществляются под залог уже имеющегося в собственности жилья. И если «Дельтакредитбанк» требует полноправного владения, то в «Оргэсбанке» возможно взять кредит под залог какой-то доли собственности (совладения). Собственность проходит аудиторскую проверку и если все нормально, то банки эти будут готовы выдать вам кредит в наличных средствах до 50-70% от стоимости вашего имущества.
В «Делльтакредитбанке» ипотека осуществляется только в рублях под 27,95%-28,95% годовых. В «Оргэсбанке» кредиты выдают только в валютном эквиваленте: в евро 11%-13% годовых, в долларах 12-14%.
ДСК-1
Коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания» (дочерняя структура Первого Домостроительного комбината) предлагает сегодня покупателям воспользоваться услугой под названием «Товарный кредит». Это возможность оформить некий аналог ипотеки, каждая часть которой будет разделена на отдельные суммы выплаты по формуле «30%, 20%, 20% и 30%».
Рассмотрим на примере. Если вы решите воспользоваться «Товарным кредитом», то интересующая вас квартира увеличивает свою стоимость сразу на 8%. От этой суммы необходимо сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. После чего оставшаяся сумма долга разбивается на 20% до регистрации собственности, 20% после регистрации собственности и оставшиеся 30%, которые предоставляются на 3 года под 14% годовых.
Что же получается при переводе на деньги? Вы хотите купить квартиру в Подмосковье, скажем, однокомнатную, в городе Лобня, площадью 38,5 кв. м. Стоимость жилья по «товарному кредиту», увеличенная на 8%, составит 2 494 800 рублей. Это новостройка, разумеется. Первоначальный взнос будет, соответственно, 748 000 рублей. Следующие 20% от стоимости жилья в размере 498 000 рублей (до госкомиссии, которая состоится с марте 2010 года) разбиваются на равные ежемесячные платежи. До марта 2010 года в данный момент осталось 10 месяцев, то есть, если вы подписываете договор на кредит в ближайшие дни, вам нужно будет платить до госкомиссии по 45 000 рублей ежемесячно.
После прохождения домом положенной процедуры следующие два года (24 месяца) вы выплачиваете еще 20%, то есть те же 498 000 рублей только уже на больший срок, поэтому платежи будут меньше и составят приблизительно 20 000 рублей. Оставшиеся к концу 2011 года на вас 30% от суммы в качестве долга, то есть 748 000 рублей вы выплачиваете три года (36 месяцев) под 14% годовых. К этой схеме нужно добавить, что одобрен такой кредит может быть только на доход 90 000 рублей по справке 2НДФЛ, или по «справке в свободной форме» с подписями генерального директора и главного бухгалтера вашего предприятия.
Группа компаний «Пионер»
Один из объектов ГК «Пионер» – Дом на Коровинском шоссе аккредитован по специально разработанной программе Сбербанка «Ипотечный +». Ее преимущества в сравнении со стандартной программой СБ РФ «Ипотечный кредит» - более низкие процентные ставки и меньшая величина первоначального взноса. Доля сделок с использованием банковских займов в общем объеме продаж по данному объекту за весь период реализации (апрель 2008-апрель 2009) составила около 10%. Последние 2 квартиры куплены по программе «Ипотечный +» в марте (в настоящее время в доме осталась в продаже всего одна квартира, так что предложение можно считать закрытым).
Кредиты на приобретение квартир в другом объекте девелопера – ЖК «Лазаревское» (строится в Южном Бутове) сегодня можно получить только под залог имеющейся недвижимости. За время реализации жилого комплекса (с марта 2008 года) порядка 12% квартир приобретено с использованием ипотечных кредитов – до кризиса их предоставляли ВТБ-24, Сбербанк РФ и МДМ-банк. «Последние продажи с участием ипотеки в «Лазаревском» состоялись в сентябре минувшего года. С октября все сделки идут без участия банковских займов, преимущественно с использованием наших рассрочек», - рассказывает руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер» Ирина Романова.
Более всего востребована так называемая «короткая» рассрочка, когда покупатель сразу платит большую часть от стоимости выбранной квартиры - порядка 60-80%, а оставшуюся вносит в течение нескольких ближайших месяцев. В этом случае возможен индивидуальный подход к клиенту, и условия такой рассрочки зависят от величины недостающей для покупки суммы, срока требуемой рассрочки и стоимости выбранной квартиры.
Второй вариант рассрочки – на 2 года: покупатель сначала оплачивает не менее 25% стоимости квартиры, остальную сумму вносит равными платежами в течение последующих 24 месяцев. При этом первые 12 месяцев с даты подписания договора проценты не начисляются, а с 13-го по 24-й на остаток задолженности ежемесячно начисляется 1%. Общая стоимость квартиры пересчитывается в условные единицы по курсу 30 рублей за 1 у.е., эта сумма фиксируется в Договоре, и все дальнейшие расчеты производятся уже с привязкой к курсу доллара США, который в предстоящие 2 года может неоднократно меняться.
Наконец, третий вид рассрочки: стоимость квартиры фиксируется в рублях, минимальный платеж составляет 30%, остаток равными долями вносится сроком до 2 лет под 18% годовых на остаток задолженности.
«Востребованность рассрочек существует - за время реализации ЖК с использованием различных схем куплены порядка 30% квартир, - рассказывает Ирина Романова. - Однако все-таки подавляющее большинство сделок и до кризиса и сейчас проходит по 100% оплате: только в этом случае возможны специальные, очень привлекательные, цены».
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Сегодня более реальное предложение – это рассрочка от застройщика, нежели партнерская программа банка. Но там, и там – условия подходят не далеко каждому. Высокие ставки, крупные первоначальные взносы, короткие сроки. Жесткие требования. К этому надо быть готовым.
Нужно ли ждать каких-то улучшений, например, - дальнейшего снижения цен и возрождения банковских программ? Здесь никто не даст толкового универсального совета. Скажем одно – в убыток себе застройщики торговать точно не будут. А жилье, отвечающее соотношению «цена-качество» вряд ли серьезно подешевеет.
