О том, что такое ипотека – в самых общих чертах – теперь знает практически каждый. Такая форма получения заемных средств стремительно набирает популярность, о чем красноречиво говорят статистические данные нижегородских банков. Но вопросов становится все больше и больше. Поэтому мы собрали сразу десять, совершенно разных, проблемных ситуаций, связанных с ипотекой, и попросили их прокомментировать нашего постоянного эксперта, опытного юриста АН «Жемчужина-Риэлти» Эдуарда Шалина.
...у меня два года назад была небольшая просрочка по выплате потребительского кредита. Поэтому моя кредитная история немного испорчена, пусть и незначительно. А мне необходим ипотечный кредит, это единственная возможность получить свое жилье.
Некоторые банки «закрывают глаза» на заемщиков, у которых незначительно испорчена кредитная история. Поэтому в такой ситуации рекомендую подавать заявку на ипотечный кредит сразу в несколько банков, а при подаче документов честно сказать сотрудникам банка об имеющейся небольшой просрочке по погашению потребительского кредита. Как правило, банковские специалисты в подобных случаях сразу могут сказать, стоит ли подавать заявку в их банк.
...младшая сестра хочет взять ипотеку, но ей везде отказывают, из-за невозможности подтвердить свой доход. Она умоляет меня, чтобы я оформила кредит на себя. Клянется, что на деле будет платить сама, а я только «для прикрытия». Деньги у нее есть, но я боюсь, что она обманет меня и откажется платить. А ведь формально заемщиком буду именно я.
Да, действительно, заемщиком будет являться тот, кто подписывает кредитный договор. Но младшая сестра не совсем понимает юридическую сторону ипотечного кредитования: данный кредит предоставляется заемщику под залог приобретаемого объекта недвижимости. Вы будете не только заемщиком, но и собственником объекта недвижимости, и пока не рассчитаетесь по своим обязательствам с банком, а объект будет находиться под обременением (ипотека в силу закона) у банка-залогодержателя. Следовательно, до погашения кредита вы не сможете произвести отчуждение объекта недвижимости на младшую сестру, и при этом банк будет требовать погашения процентов и основного долга с вас.
Кроме того, объясните сестре следующее. При невозможности подтверждения дохода сейчас у многих банков имеются программы ипотечного кредитования по двум документам: паспорт и второй документ (заграничный паспорт, водительское удостоверение, СНИЛС и т.д.). Главное при этом - ваш работодатель должен будет в устной форме при телефонном разговоре подтвердить банковскому сотруднику, что вы работаете у него, а также ваш среднемесячный доход.
...я, мать и брат хотим взять ипотеку, но основной доход нашей семьи – это именно моя зарплата. Они настаивают, чтобы наши доли в покупаемой квартире были равными. А я хочу, чтобы моя доля была больше, так как это справедливо.
Вы должны договориться между собой, другого выхода в вашем случае нет. Кстати, некоторые банки выставляют при предоставлении кредита условие равенства долей у созаемщиков в приобретаемом жилом помещении.
...нам очень нужен ипотечный кредит, но, к сожалению, мы пока можем внести только небольшой стартовый взнос. Надеемся, что есть специальные программы, которые нам помогут.
Многие банки в настоящее время предоставляют ипотечный кредит при минимальном первоначальном взносе 10-15%. Существуют программы для молодых семей в возрасте до 35 лет и имеющих детей. Разумеется, недостающую сумму банк предоставит вам только при наличии соответствующего дохода. Для увеличения совокупного дохода можно привлечь своих родителей, братьев, сестер, родственников и просто друзей, но при этом не стоит забывать, что созаемщикам придется помогать вам погашать кредит и проценты по нему.
...я обратился в банк, чтобы взять ипотеку, но мне отказали, несмотря на то, что я по-моему подхожу по всем требованиям (чистая кредитная история, высокая зарплата, официальный доход, молодой возраст).
Здесь можно только порекомендовать подавать заявку сразу в несколько банков. К сожалению, такое часто бывает, когда банк без объяснения причин отказывает в предоставлении кредита. Причины могут быть разными. Возможно, у вас когда-нибудь были просрочки по выплате какого-нибудь незначительного потребительского кредита, пусть даже на один рубль. Бывают также отказы из-за маленького трудового стажа, призывного возраста (если вы еще не служили в армии), судимости (пусть даже условной). Банковские аналитики и служба безопасности изучают не только доходы заемщика, но и кредитную историю, трудовую деятельность заемщика согласно копии трудовой книжки. Нередко среди негативных факторов встречаются случаи частой смены работы, увольнений по инициативе работодателя (например, за прогул), появление на рабочем месте в состоянии алкогольного опьянения и т.д.
...я молодой специалист. Слышал, что есть программы, по которым государство берет на себя выплату ипотечного кредита и процентов по нему в обмен на добросовестную работу на одном месте в течение 10 лет. Такие условия меня вполне устраивают, но я не знаю, действуют ли сейчас такие программы.
Да, действительно, существует областная целевая программа «Социально-экономическая поддержка молодых специалистов, работающих в учреждениях образования, здравоохранения, спорта и культуры Нижегородской области» на 2006 - 2020 годы, утвержденная Законом Нижегородской области от 36 мая 2006 года № 38-З, и областная целевая программа «Меры социальной поддержки молодых специалистов Нижегородской области на 2011 - 2023 годы», утвержденная постановлением Правительства Нижегородской области от 13 сентября 2010 года № 603. В рамках Программ предусмотрено предоставление молодым специалистам социальных выплат на погашение кредитов и процентов по ним на строительство или приобретение жилья.
В соответствии с механизмом реализации Программы функции подбора специалистов для включения в число участников Программы возложены на органы местного самоуправления муниципального района Нижегородской области. … мы оформили ипотеку, стали выплачивать, и тут поняли, что согласились на кабальные условия. Недавно узнали, что другие банки предлагают намного более выгодные варианты. В некоторых банках существуют программы рефинансирования, то есть, другими словами, можно «перекредитоваться» на более выгодных условиях.
...мы с мужем три года назад оформили ипотеку. Как это обычно бывает, выступает созаемщиками. Сейчас подали на развод. В квартире прописан наш шестилетний сын. Я зарабатывала намного больше, и тратила прежде всего на наши общие нужды, а муж… так сказать, жил своей жизнью. Хотим прийти к какому-то цивилизованному и справедливому решению. Главное – чтобы не пострадали интересы ребенка.
Согласно статье 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Далее статья 39 Семейного кодекса РФ разъясняет, что при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и(или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Общие долги супругов (в вашем случае это долги перед банком) при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
...я отправлял платеж по ипотечному кредиту, но из-за технических неполадок он пришел с опозданием в 5 дней. Все это время сотрудники банка звонили мне с претензиями и даже угрозами. Теперь они намерены ввести санкции, утверждая, что просрочка произошла по моей вине, хотя это не так.
Советую внимательно прочитать свой кредитный договор, там должны быть указаны сроки ежемесячных платежей. Если не удается решить проблему с банковскими служащими, то вы вправе обжаловать действия банка (применение пени, неустоек и т.п.) в судебном порядке, вооружившись всеми необходимыми доказательствами отсутствия вашей вины.
...четыре года назад я взял ипотеку, был полностью уверен, что смогу выплачивать без особого труда (зарплата позволяла). Недавно случилось несчастье: я частично потерял трудоспособность и теперь получаю гораздо меньше. Страховку, разумеется, оформляли, но я не знаю, как она поможет в таком случае.
Главное- не поддаваться панике: внимательно изучите договор страхования, может быть, даже с помощью юристов. Обратитесь в страховую компанию, в ваш банк - возможно, ваш случай является страховым, и тогда страховая компания произведет необходимые выплаты.
