Ипотечное кредитование, став частью национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», приобрело статус основного механизма стимулирования спроса населения на объекты недвижимости. Ипотека активно развивается, но пока еще недоступна большинству граждан.
О проблемах и состоянии ипотечного кредитования в нашей стране читателям журнала «Недвижимость & цены» рассказал президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.
— Андрей Викторович, вы входите в состав межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов. Какое место отведено ипотеке в национальном проекте и какая задача поставлена перед банковским сообществом?
— Ипотека в России сейчас — явление знаковое. По сути, мы — свидетели крупного поворота в социально-экономической политике. Во многих регионах ипотечное кредитование стало продуктом, на который ориентируются покупатели жилья. По оценкам участников рынка, в этом году, как и в прошлом, оно должно вырасти вдвое и достичь отметки 6 млрд долл. США.
Тот факт, что в состав межведомственной рабочей группы при президентском совете по данному проекту наряду с руководителями общегосударственных и региональных структур, представителями отечественного топ-менеджмента был приглашен и комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ), объединяющий свыше 60 столичных и региональных банков, говорит о многом. Это свидетельство того, что банки рассматривают в качестве катализаторов рынка ипотечного кредитования, как финансовые институты, имеющие возможность предложить обществу новый вектор развития ипотечного кредитования с учетом лучших достижений ипотечной практики зарубежных стран и уже накопленного опыта российских банков.
Экспертам комитета поручено анализировать и обобщать опыт работы отечественных и зарубежных операторов ипотечного рынка и своевременно представлять в Администрацию Президента РФ отчеты о состоянии рынка ипотечных банковских продуктов и тенденциях его развития.
— На ипотеку возлагают большие надежды, но пока она приводит только к удорожанию жилья, не делая его доступнее.
— Главная проблема в реализации Национального проекта на сегодняшний день — активное стимулирование спроса на фоне заметного сокращения предложения. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный увеличением объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки. Вместе с тем повышение цен девальвирует все предпринимаемые банками меры по снижению ставок и оптимизации требований к заемщикам.
Кардинально изменить ситуацию может только расширение объема возводимого жилья. Без этого, а также без снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать недвижимость доступной. Иначе цены всегда будут опережать платежеспособный спрос. А сама по себе ипотека даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции не в состоянии решить проблему обеспечения граждан квартирами.
— Первое, на что обращает внимание потенциальный заемщик, выбирая ипотечный банк, — размер процентной ставки по кредиту. Почему их так медленно снижают?
— Таковы экономические условия. Сейчас ставка по ипотечным кредитам в среднем по России колеблется от 14 до12 % годовых в рублях и, как запланировано, должна снизиться к 2007 году до 11 %. Хотя по сравнению с зарубежными странами ставки высоки, что не позволяет значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования.
В то же время следует понимать, что экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования займов. Кроме того, в ценообразовании учтены операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль.
— А собираются ли банки кредитовать застройщиков? Губернаторы некоторых областей говорят, что они не могут выставлять на аукционы земельные участки, потому что у застройщиков нет денег для выкупа прав на их освоение.
— К сожалению, есть определенные ограничения Центробанка, поэтому мы вынуждены очень тщательно отбирать заемщиков. Пока молодым строительным фирмам, не имеющим достаточного оборота средств, не приходится рассчитывать на кредит. Причина в том, что банк не может оформить нормальный залог по займу. Земля пока еще не в свободном обороте. Если было бы разрешено брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств заемщика, мы имели бы возможность кредитовать больше.
Для улучшения ситуации с кредитованием строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости комитет АРБ в рамках совещания в Росстрое предложил увеличить срок государственных гарантий по займам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под возведение жилья с трех (как предлагает Федеральная целевая программа «Жилище») до пяти лет. Необходимость такого шага можно объяснить тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее двух лет.
— Остается ли проблемой недостаток длинных и дешевых денег, на который жалуются банки?
— Действительно, объем финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании требует увеличения. Это возможно за счет привлечения на российский ипотечный рынок, в том числе на формирующийся рынок ипотечных ценных бумаг, институциональных инвесторов и вовлечения в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большего числа банков. Необходимо сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, куда входило бы постоянное увеличение уставного капитала и АИЖК, и его региональных операторов.
— Почему в России никак не могут получить распространение ипотечные ценные бумаги, которые позволили бы привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка?
— Причин несколько, одна из них — недостаточная надежность этих бумаг. Решение проблемы, например, может состоять в законодательном закреплении возможности частичного погашения номинальной стоимости облигаций с ипотечным покрытием; в нормативном закреплении обязательного страхования жизни и здоровья заемщика — физического лица в пользу банка; в снятии рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств.
С принятием поправок в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации, начав выпускать ипотечные облигации. И здесь возникает вопрос о качестве ипотечных портфелей, которое нередко страдает в погоне за клиентами. Для решения данной проблемы следует прибегнуть к механизму рейтингования, являющегося общепринятым и оптимальным. Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет повышение ликвидности ипотечных ценных бумаг и, как следствие, снижение размера первоначального взноса и процентных ставок для конечного потребителя.
— Получая ипотечный кредит в банке, заемщик оказывается неприятно удивлен длительностью оформления и достаточно большой суммой дополнительных расходов. Можно ли уменьшить издержки?
— Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальные, административные и временные) на этапах выдачи кредита, рефинансирования, выпуска ипотечных ценных бумаг, а также его обеспечения необходимо законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам. Не последнюю роль играют унификация документов и стандартизация процедур выдачи и рефинансирования ипотечных займов на всей территории Российской Федерации.
— Что можно сказать о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости? Являются ли они сегодня полноценными инструментами ипотечного рынка?
— Закрытые ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже работают как инструменты секьюритизации банковских кредитов. Предоставленное им право финансировать подготовительный этап строительства — самое главное изменение в положении ЗПИФов недвижимости. Теперь фонды могут выступать в качестве заказчика в строительстве новых и реконструкции старых зданий. В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию, ставшему проблематичным вследствие введения 214‑м Федеральным законом солидарной ответственности застройщика и кредитной организации.
Ипотечные фонды (ИЗПИФ) появились в 2005 году, и сегодня их четыре. В их числе фонд, созданный нашим банком. Суть их деятельности — покупка закладных у банков по ипотечным кредитам. В настоящее время ипотечные ЗПИФы — практически единственный инструмент секьюритизации ипотеки.
— В прессе прошло сообщение о деловой встрече представителей российских и японских финансовых структур, состоявшейся в апреле в Токио. Вы были ее участником, расскажите о ней. В чем цель? Какой интерес у японцев к России?
— Это уже вторая российско-японская рабочая встреча, организованная АРБ и Ассоциацией предпринимателей Японии. Мы ставили перед собой задачу информировать деловые круги Японии о состоянии финансового рынка России и перспективах инвестирования средств в ипотеку.
Надо сказать, что после ноябрьского визита в Японию Президента РФ японцы стали проявлять к нашей стране больший интерес. И наша поездка оказалась весьма плодотворной. За три дня было проведено более двадцати встреч. В том числе мы посетили крупнейшие банки Японии, активы одного из них, например, в шесть раз превосходят активы всей нашей банковской системы. Интерес огромный, но основной вопрос — отсутствие информации. Очень быстро растет товарооборот между нашими странами. И если бы японцы и россияне больше знали друг о друге, то, думаю, бизнес развивался быстрее.
А банковское сообщество призвано финансировать те структуры, которые хотят импортировать или экспортировать какие‑либо товары.
— А каковы, по‑вашему, перспективы сотрудничества в сфере ипотечного кредитования?
— Один японский банк появился на нашем рынке недвижимости. Он работает на Дальнем Востоке, но объемы кредитования у него небольшие. Пока у нас нормативно-правовая база разработана недостаточно, активного участия иностранных банков не будет. Вот сейчас готовят поправки к закону об ипотеке. Процесс идет, но слишком медленно. Думаю, привлечение профессионалов отрасли к законотворчеству сделало бы его более эффективным.
— Интересно, как работает ипотека в Японии?
— Японская ипотека развивается по американской модели, но со своей спецификой. У меня сложилось впечатление, что японцы много сберегают и мало потребляют. Даже богатые люди живут в обычных малогабаритных квартирах. Миллионеры — в маленьком домике с маленьким садиком. Может быть, это восточный менталитет, но широкого распространения в Японии жилищная ипотека не получила в отличие от европейских стран и Америки.
— Каким вы видите будущее ипотеки в России?
— Я вижу, что ипотека развивается. И другого пути нет. Банки будут кредитовать, ипотека — расширяться и становиться доступнее. Но нужна ее популяризация. Многие просто не знают, что уже в состоянии позволить себе взять заем на приобретение квартиры.
Однако ипотеке мешает отсутствие рынка предложений. Надо активнее стимулировать строительство. Я не понимаю, почему не используют стабилизационный фонд для покупки цементных заводов за рубежом. Внутри страны этого делать нельзя, так как усилится инфляция. Почему за границей приобретают ценные бумаги, а не новые технологии, которые позволили бы увеличить производство строительных материалов? Надо пустить эти деньги в дело. Государство должно предпринимать более активные шаги по стимулированию предложения.
Беседу провела Т. Погорельцева.
