В 2023 году российский Центробанк уже несколько раз поднял ключевую ставку, после чего выросли и процентные ставки по ипотеке. Банки продолжают повышать ставки, и новым ипотечным заемщикам приходится решать вопрос: как оформить ипотеку, чтобы ежемесячные платежи как можно меньше сказывались на семейном бюджете?
Как сэкономить при выплате ипотеки
Особенно этот вопрос актуален для тех, кто покупает квартиру в строящемся доме, а до его сдачи арендует жилье. До ввода дома в эксплуатацию такие покупатели вынуждены платить и за ипотеку, и за аренду, такая двойная нагрузка на бюджет не всем под силу.
В сниженных ипотечных платежах заинтересованы и те, кто планирует продать старую квартиру и за счет вырученных денег погасить ипотеку — полностью или частично. Ипотека без платежей позволяет спокойно заняться продажей, не опасаясь, что вырученными средствами удастся закрыть меньшую часть кредита, чем планировалось.
Еще один вариант — квартира в новостройке покупается с инвестиционными целями, для перепродажи или сдачи в аренду. Пока дом строится, инвестор не получает никаких доходов, а только сам вкладывается в ипотеку. При траншевой ипотеке ему не придется тратиться на выплату процентов по ипотеке до сдачи дома.
Наконец, сэкономить на ипотеке хотя бы на время строительства дома не откажутся те, кому по какой-либо причине недоступна льготная ипотека — рыночные ипотечные ставки сейчас максимальны, а отложить покупку новой квартиры «до лучших времен» не всегда возможно.
Застройщики идут навстречу покупателям и предлагают различные варианты снижения ежемесячных платежей. Так, в прошлом году широкое распространение получила ипотека с околонулевыми ставками, но после мер, принятых Банком России, таких предложений стало намного меньше.
Сегодня для новостроек более актуальна траншевая ипотека — она же ипотека без ежемесячных платежей или ипотека за 1 рубль.
Ипотека без ежемесячных платежей
В чем суть такой ипотеки? Ипотека без платежей на время строительства дома предполагает пониженные платежи до сдачи дома в эксплуатацию. Сумма кредита делится на несколько частей (траншей), банк выдает ее покупателю поэтапно.
Траншей обычно бывает два, иногда больше. Первый транш от банка застройщик получает на свой эскроу-счет после заключения договора долевого участия (ДДУ), последующие — после ввода дома в эксплуатацию. При этом, в отличие от ипотеки с околонулевыми ставками, стоимость квартиры для покупателя не завышается.
Выгода для заемщика состоит в том, что при траншевой ипотеке проценты начисляются только на ту часть кредита, которая уже внесена на эскроу-счет застройщика, а не на всю его сумму.
По первому траншу выплаты могут быть символическими, нагрузка на бюджет минимальна. Основные расходы по кредиту для заемщика начнутся после ввода дома в эксплуатацию, а до этого времени можно:
- избежать двойной нагрузки на семейный бюджет — для тех, кто в ожидании ключей от новой квартиры арендует жилье;
- накопить деньги и направить их на выплату основного долга по ипотечному кредиту или ремонт (если куплена квартира без отделки).
Цель траншевой ипотеки — снизить расходы покупателя до сдачи дома в эксплуатацию. Если взять ипотеку на стандартных условиях, то вносить ежемесячный платеж нужно сразу, а при оформлении траншевой ипотеки — уже после достройки дома.
Ипотека без платежей — предложения в Москве
Как и для обычных ипотечных программ, одно из условий траншевой ипотеки — первоначальный взнос, он может составлять 15–20% от стоимости объекта. Первый транш при этом может быть символическим — например, всего 100 рублей, тогда ежемесячный платеж до заселения будет равен 1 рублю.
Также при траншевой ипотеке, как и при обычной, право собственности на жилье оформляется после сдачи дома в эксплуатацию и присвоения квартире кадастрового номера. К этому времени банк должен перечислить застройщику полную стоимость жилья — второй транш. До погашения кредита квартира остается в залоге у банка.
В Москве ипотеку без платежей на время строительства дома предлагает, например, известный девелопер Группа «Эталон» в партнерстве со Сбербанком. Предложение действует для нескольких программ:
- ипотека на новостройки с господдержкой от 8%;
- семейная ипотека от 6%;
- ипотека для IT-специалистов от 5%;
- стандартная ипотека от 15,7%.
Минимальный первоначальный взнос по льготным программам — 20,1%, по стандартной программе — 15,1%.
Один из самых популярных проектов Группы «Эталон», в котором можно приобрести жилье в траншевую ипотеку, — ЖК Shagal. Квартал бизнес-класса строится в Даниловском районе на юге Москвы рядом с набережной Марка Шагала, первые корпуса будут введены в эксплуатацию во II квартале 2024 года, последующие корпуса первой и второй очереди — до конца 2025 года. Shagal спроектирован по принципу 15-минутной доступности, здесь возводят разноэтажные, предусмотрена собственная инфраструктура — детские сады, школы, поликлиники.
ЖК Nagatino i-Land называют жилым островом. Квартал бизнес-класса возводится также в Даниловском районе в окружении набережных Москвы-реки и парков. Часть корпусов уже достроены и сданы, остальные будут введены в эксплуатацию во II квартале 2026 года. Помимо жилых домов здесь запланировано строительство четырех детских садов и школы.
Еще один интересный проект «Эталона» строится в районе Замоскворечье (ЦАО) возле метро «Павелецкая» — ЖК бизнес-класса Voxhall. Четыре корпуса с необычной архитектурой недалеко от Садового кольца в районе с уже сложившейся инфраструктурой, квартиры и апартаменты с террасами и окнами на три стороны света, виды на исторический центр столицы и Москву-реку, благоустроенный двор и собственный детский сад — новостройку планируется ввести в эксплуатацию в III квартале 2025 года.
Выбирая квартиру в новостройке по траншевой ипотеке, следует помнить: ипотека без ежемесячных платежей будет действовать только до сдачи дома в эксплуатацию (первый год или дольше), после чего начнутся основные расходы по обслуживанию кредита.
