Ипотека: Банки начинают РЕфинансировать... К чему бы это?

За три года активного развития ипотеки ставки по кредитам на недвижимость снизились на 5-6 процентных пункта. А люди, взявшие ипотечный заем несколько лет назад, продолжают платить проценты, несоразмерные с реальными рыночными ставками. И все из-за того, что условия ипотеки фиксируются на весь срок договора. На помощь таким клиентам приходят программы перекредитования (рефинансирования), которые в марте-апреле дружно выходят на рынок.

Одна из насущных проблем нашего ипотечного рынка - невозможность перекредитования ранее взятых ипотечных кредитов. А такие программы действительно нужны. Во-первых, для того чтобы снизить процентную ставку. Во-вторых - чтобы изменить валюту займа. И наконец, для того чтобы поменять купленную в кредит квартиру на другую.

До сих пор эти вполне объяснимые желания людей наталкивались на чисто технические трудности с `перекредитовкой`, а также на нежелание банкиров предлагать продукт, снижающий их доходы. `Для решения этого вопроса нет отработанного механизма, подкрепленного достаточной нормативной базой, поэтому возникают сложности, связанные с переоформлением документов`, - говорили банкиры. Кроме того, финансисты жаловались на проблему резервирования денежных средств под `новый` кредит вместо `старого`. И наконец, банкиры не знали, как при рефинансировании `чужого` кредита обезопасить свой карман в промежуток времени с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом, когда банк имел ничем не обеспеченный кредит, а значит, сильно рисковал.

Но, похоже, проблемы оказались вполне разрешимыми. Ведь уже в марте увидит свет первая массовая программа ипотечного перекредитования. А вслед за ней на рынок выйдут программы перекредитования практически всех крупнейших игроков ипотечного рынка.

Имеешь право

Первыми, похоже, смогут погасить более дорогие ссуды, взятые раньше, и получить новые ипотечные кредиты по действующим сейчас на рынке ставкам те, кто брал `государственные` ипотечные кредиты. Программа перекредитования уже подготовлена департаментом юридического сопровождения АИЖК (при непосредственном и активном участии главы департамента Евгения Чепенко) и согласована со всеми необходимыми ведомствами, в частности с федеральной регистрационной службой. ФРС подготовила разъяснительное письмо - как правильно руководствоваться нормой закона при государственной регистрации договоров ипотеки при перекредитовании. Так что на сегодня вопросы с переоформлением и регистрацией решены.

До конца первого квартала банки, кредитующие по стандартам АИЖК, смогут предложить клиентам перекредитование. `Это глобальное изменение стандартов АИЖК, и все банки - сервисные агенты, работающие по стандартам АИЖК, могут это делать, - отмечает Сергей Бессонов, заместитель директора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Кто-то захочет перекредитовывать, кто-то нет`.

О своем желании рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты заявили, в частности, Юниаструм Банк и `Возрождение`. `Граждане, которые взяли ипотечные кредиты под 14-18%, смогут взять под 12% такой же ипотечный кредит под залог того же самого предмета ипотеки`, - продолжает Сергей Бессонов. По его словам, все будет происходить так. Заемщик напишет заявление о своем желании получить кредит под 12%, банк его пожелание согласует с АИЖК, после чего приступит к процедуре выдачи кредита и государственной регистрации сделки. Заявление в регистрационную службу должен будет принести заемщик и банк-залогодержатель. Поэтому если закладная по ипотечному кредиту находится на балансе банка, для регистрации достаточно будет согласия заемщика и банка. Если закладная уже на балансе АИЖК, агентство должно заявить в государственную регистрационную службу о своем согласии.

Банки, работающие с АИЖК, собираются рефинансировать кредиты не только своих, но и чужих заемщиков. `Для нас не будет разницы, пришел ли он из Райффайзен Банка или `ДельтаКредита` - главное, чтобы у него был кредит, который обеспечен предметом ипотеки`, - говорят они. Однако вряд ли это желание выполнимо. Поскольку на перерегистрацию необходимо принести заявление с согласием банка-залогодержателя. Да и противники не дремлют, готовя свои программы перекредитования.

Второй эшелон

О начале рефинансирования уже объявил Райффайзен Банк. Программу готовят Внешторгбанк 24, Росбанк, `Абсолют`. В самое ближайшее время собирается презентовать программу перекредитования Международный московский банк (ММБ). `По мере развития ипотечного рынка заемщики будут пытаться перекредитоваться, что будет связано как с понижением процентных ставок, так и с естественным желанием улучшить свои жилищные условия, - считает Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента инвестиционного банка `КИТ Финанс`. - Поэтому задумываться о механизме перекредитования клиентов следует в первую очередь банкам, которые являются первичными кредиторами на ипотечном рынке. В их интересах противодействовать оттоку клиентов и сохранить портфель ипотечных кредитов, который через несколько лет будет очень привлекательным и с точки зрения процентной ставки, и с точки зрения надежности`.

По словам Михаила Лазаренко, спрос на услугу перекредитования сейчас огромный. `Многие заемщики, которые брали ипотечный кредит несколько лет назад под ставку 18% годовых в рублях и выше, выражают желание перекредитоваться, - рассказывает он. - Поэтому мы начали работать над созданием процедуры перекредитования, которая пока существует только для сотрудников `КИТ Финанс`, взявших ипотечный кредит в других банках. Так, им разрешено получить необеспеченный кредит с обязательством в дальнейшем заложить недвижимость, погасить задолженность в другом банке и наложить обременение на квартиру в нашу пользу. Сейчас мы хотим создать аналогичную программу для сторонних клиентов. Однако здесь необходимо решить вопросы, связанные со снижением рисков, которые несет банк. Ведь в этом случае квартира какое-то время остается необремененной залогом`.

Примерка покажет

Однако не для всех клиентов рефинансирование пока выгодно. Поскольку за перекредитование придется заплатить. `Рентабельность данной операции зависит от аппетитов банка, который, помимо `объявленной` ставки перекредитования, может ввести дополнительные единовременные сборы (например, за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т.д.) и постоянные комиссии (например, за ведение ссудного счета, за внесение средств для погашения кредита, за ежегодную обязательную проверку предмета залога и т.д.), - отмечают в БИНБанке. - Поэтому нужно внимательно изучить и подсчитать все сопутствующие расходы для принятия решения о целесообразности рефинансирования`.

Так, в планах Юниаструм Банка - взимать стандартную комиссию за выдачу кредита и рассмотрение документов. Хотя последнего сбора, возможно, и не будет. Еще придется заплатить за государственную регистрацию. При этом получить кредит под 12% годовых смогут не все заемщики. Дело в том, что с этого года изменились стандарты АИЖК. Теперь ставка по государственным кредитам дифференцирована и составляет 12-16% в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования. Поэтому рублевый кредит под 12% можно получить только на 15 лет и лишь тем, кто выплатил половину долга.

Еще одним важным моментом является необходимость переоформления страховых полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование (права собственности на квартиру). `При смене банка-выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно, - говорят банкиры. - Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору`. Дополнительные расходы по переоформлению страхового договора специалисты оценивают в 1-1.5% ссудной задолженности.

По подсчетам Росбанка, при снижении процентной ставки на 1% годовых на кредите в размере $100 тыс. можно сэкономить около $900 в год. При этом накладные расходы заемщика (для Москвы) составят приблизительно $500-1000. То есть такая операция становится рентабельной при снижении ставки кредитования более чем на 1-2%. Что касается программ перекредитования ипотечных кредитов, полученных в других банках, то, по мнению Алексея Аксенова, начальника управления розничных продуктов и услуг ММБ, рефинансирование становится выгодным для клиента только при разнице в ставках не меньше 3%. Иначе дополнительные расходы (регистрация, страховка, комиссия банка и т.д.) сделают эту сделку бессмысленной.