Ипотека: БАНДИТСКИЕ ПРОЦЕНТЫ российских банков

«В каких же банках такие бандитские проценты?» — спросил американский друг, которому я рассказал, что ипотечные кредиты в России дают под 11% годовых в долларах, а кредиты на неотложные нужды — под 16%. Еще больше он удивился, когда узнал, что это едва ли не лучшие предложения на рынке.

Государство как бизнес. Высокие ставки наряду с отсутствием у заемщиков денег на первоначальный взнос являются в России главными препятствиями для развития ипотеки. Банки как будто бы договорились о поддержании ставок на нынешнем уровне. С одной стороны, иностранные игроки, обладающие дешевыми ресурсами, не хотят давать ипотечные кредиты по ставкам, приближенным к западным. Что, кстати, объяснимо, если учитывать рост процентных ставок в США (стр. 12, 79). С другой стороны, окологосударственные (а также олигархические) банки только на словах считают ипотеку социальным проектом, хотя в других случаях не прочь порассуждать о «социальной ответственности бизнеса».

Государство до сих пор участвовало в ипотечном рынке фактически на общерыночных условиях. Кредиты по программе АИЖК выдаются, например, под 14% годовых в рублях, что при укреплении и номинального, и реального курса рубля даже дороже, чем кредиты по аналогичной ставке в долларах. Или другой пример — Внешторгбанк. Развитие ипотечной программы этого правительственного банка началось после встречи президента Владимира Путина с президентом Андреем Костиным в мае 2003 года. Последний пообещал первому «усиливать работу в области ипотечного кредитования» и озвучил план: $2 млрд за 6-7 лет. ВТБ рьяно взялся за дело: уже в начале октября того же года открылся современный ипотечный центр. Каковы промежуточные результаты этой работы? На 1 сентября 2005 года по «ипотечной» статье баланса 45507 («кредиты физическим лицам на срок свыше 3 лет») у Внешторгбанка числится 6 млрд рублей.

На фоне остальных банков вроде бы много, но в масштабах потребностей россиян в жилье — ничтожно мало. 6 млрд рублей — это рыночная стоимость нескольких крупных домов в Москве. Теперь посмотрим на ставки. ВТБ дает долларовые ипотечные кредиты под 10,5-13,5% годовых, а рублевые — под 15-17%. Можно ли считать это «социальным проектом»? Нет. Благодаря государственному статусу банк имеет эксклюзивные возможности по привлечению дешевых денег с Запада. В этом году ВТБ получил синдицированный кредит в размере $450 млн под ставку LIBOR плюс 1,2% годовых (менее 6% годовых). А по ипотечной программе отдает деньги вдвое дороже. О такой марже западные банкиры могут только мечтать.

Миф-универсал. Ипотека это то, что «доктор прописал» для удвоения ВВП — экономического фетиша последних лет. Во-первых, люди получают возможность жить лучше, а значит, работать производительнее. Во-вторых, дается мощный импульс развитию строительства, производству стройматериалов, мебели, разному малому бизнесу. В-третьих, ограничивается потребительская инфляция — свободные деньги идут на первоначальный взнос.

Но, как мы выяснили выше, поддержка ипотеки государством до сих пор была мифом. Государственные структуры просто играют на равных с частными на конкурентном рынке. Более того, именно на государственных игроков ориентируются частные, устанавливая высокие ставки.

Правительство, похоже, начало это понимать, но велик риск того, что чиновники ограничатся полумерами в виде медленного снижения ставок по программе АИЖК. Между тем для быстрого развития ипотеки нужны льготные, нерыночные ставки. Оптимальное решение — компенсация государством нескольких процентных пунктов ставки по кредитам любых операторов, чтобы конечный заемщик платил по ипотеке 6-7% годовых.