Ведущие экономисты уже не скрывают паники, переписывая прогнозы под самый худший сценарий кризиса. Ну а в целом картина представляет собой почти театр абсурда: на фоне всеобщей экономической обеспокоенности российская власть говорит о кардинальном снижении ипотечных ставок и обещает решить квартирный вопрос в ближайшие годы
Несмотря на отсутствие явных внешних признаков, экономисты кризиса ждут, причем чувствуют его совсем близко. Например, в августе свою оценку подготовленных Министерством экономики сценариев ухудшения мировой экономической ситуации в 2013-2015 годах представил правительству Минфин, сочтя их излишне оптимистичными. «Коммерсант» сообщает, что, по мнению Минфина, новый кризис в случае его наступления продлится не год, а несколько лет, и выход из него будет более длительным, чем три года назад. Напомним, что самый пессимистичный прогноз Минэкономики описывал дефолты некоторых европейских стран и банков при курсе доллара в 46 рублей и цене нефти в 60 долларов за баррель. Отчиталось и АИЖК – оно подготовило несколько антикризисных программ, реализация которых зависит от финансовых возможностей властей, которые, как известно, при желании неограниченны. По оценкам экспертов, на поддержку рынка жилья потребуется от 500 до 780 млрд рублей – примерно столько же, сколько стоил саммит АТЭС. В АИЖК посчитали: если ничего не делать, то рынок по сравнению с 2011 годом сократится в 6 раз.
В России кризиса нет
На фоне таких прогнозов комментарии представителей власти выглядят, мягко говоря, популистскими. Например, в августе премьер Дмитрий Медведев заявил, что правительство ставит для себя цель снизить ставки по ипотеке до 5-6% годовых. Правда, сроков он предусмотрительно не назвал. Вторила ему в минувшем месяце и первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева: она также называла ставки в 5-6% теми, к которым нам надо стремиться. Президент Владимир Путин не был столь осторожен и на встрече с региональными уполномоченными по правам человека в Кремле прямо заявил, что жилищный вопрос в России можно решить в течение ближайших десяти лет. «Я думаю, что у нас есть уникальный исторический шанс кардинальным образом поменять ситуацию с точки зрения обеспечения граждан России жильем в ближайшие десять лет. У нас есть такой экономический шанс, если мы будем концентрировать материальные, финансовые, административные, политические ресурсы», – приводит РБК слова президента.
Напомним также, что аналитический центр DeltaCredit в последних числах июля опубликовал свой прогноз на III квартал 2012 года. Согласно ему, в III квартале ежемесячные темпы роста рынка будут ниже, чем во II квартале 2012 года. Прогноз объема выданных кредитов в III квартале будет на уровне или чуть ниже объема рынка во II квартале 2012 года. А в качестве основных тенденций рынка на III квартал года эксперты назвали, во-первых, небольшое снижение объемов выданных кредитов, а во-вторых, остановку средневзвешенных ставок по рублевым кредитам на уровне 12,0-12,2%. Цены на недвижимость на первичном рынке, согласно прогнозу, продолжат расти в пределах 1,5-3% в месяц, тогда как на вторичном рынке роста цен не ожидается.
Кто выше, кто ниже
Однонаправленное движение ставок вниз, которое мы замечали на ипотечном рынке на протяжении 2010-начала 2012 года, теперь хаотично как никогда. Одни банки ставки повышают, другие понижают, причем первые при этом могут запросто облегчить условия получения кредита, а вторые – к примеру, понизить возраст заемщика.
«Первая половина августа была традиционным затишьем, когда большинство банковских работников уехали вслед за своими клиентами в отпуск. Тем не менее, рынок программ ипотечного кредитования жил, как всегда, видоизменялся, причем разнонаправленно, – говорит начальник отдела кредитных операций ООО «Александр Недвижимость» Илья Круглов. – Вслед за Сбербанком в среднем на 0,5% пункта начали поднимать ставки крупные игроки, такие как Связь-банк и “Уралсиб”, который поднял ставки по первичному рынку. Но “Уралсиб”, к слову, сделал условия своих программ либеральнее по отношению к заемщикам, подтверждающим свой доход справкой по форме банка. Теперь для них ставка повышается не на 1%, а на 0,5%, то есть фактически это снижение ставок для определенной доли клиентов. В конце июля РосЕвроБанк понизил ставки на 0,5%, таким образом окончательно укрепившись в среднерыночных ставках». Но все это, по словам Ильи Круглова, были только предвестники осени. С 3 сентября ставки у такого гиганта ипотечного кредитования как АИЖК поднялись в среднем на 1,2%. Также с 3 сентября в среднем на 0,5% поднялись ставки в МТС-банке.
Что касается прочих условий кредитования, то многие банки в августе постарались сделать получение кредита удобнее. Например, клиентам-участникам зарплатных и социальных проектов Ханты-Мансийский банк предложил услугу, при помощи которой клиент может оперативно узнать свой лимит кредитования – достаточно лишь ввести паспортные данные в соответствующем разделе сайта. А Примсоцбанк предложил заемщикам ипотеку по одному только паспорту: теперь, чтобы подать заявку на кредит, нужно предъявить паспорт и заполнить заявление-анкету. Правда, действует это предложение лишь для тех, кто уже имеет большой первоначальный взнос – от 50%, – но не имеет времени на оформление документов.
DeltaCredit с конца августа предлагает взять ипотечный кредит на короткие сроки – 5 и 6 лет. В банке отмечают, что в первую очередь этот продукт будет интересен тем заемщикам, чей возраст не позволяет оформить долгосрочный кредит. А Северо-Западный банк Сбербанка России улучшил в августе условия кредитования по программе «Жилищный кредит на рефинансирование». Во-первых, увеличена максимальная сумма кредита – с 80% до 90% от первоначальной суммы кредита, который рефинансируется. Во-вторых, упрощена процедура подтверждения текущей стоимости залога.
ЮниКредитБанк с 1 сентября предлагает заемщикам возможность получить ипотечные кредиты с комбинированными ставками с периодом фиксирования ставки на 7, 10 и 15 лет. Последняя цифра, как утверждают в банке, введена в России впервые. Теперь рублевые ставки по ипотечным программам банка начинаются с 11,5% (фиксированная ставка на 3 года) и 11,75% (фиксированная ставка на 5 лет). На программы, предоставляемые для покупки квартир на вторичном рынке с новыми периодами фиксирования ставок 7, 10 и 15 лет, ставки в рублях составляют соответственно 12%, 12,25% и 12,5% годовых и не зависят от размера первоначального взноса. Кроме того, ЮниКредит ввел для своих зарплатных клиентов дополнительную скидку к ставке в размере 0,25%, а также процедуру рассмотрения по упрощенному пакету документов.
Социальные программы
Прямую ипотеку для военных и обратную ипотеку для пенсионеров предложили кредитные организации в прошедшем месяце. Так, ВТБ24 начал выдавать кредиты по программе «Ипотека для военных», согласно которой военнослужащий может приобрести жилье практически без привлечения собственных средств, при помощи своего накопительного счета. Кредит предоставляется для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. Процентная ставка — от 8,7% годовых, первоначальный взнос — от 20%, максимальная сумма кредита — до 2 250 000 рублей.
О запуске новой, революционной для ипотечного рынка программе объявило АРИЖК: обратная ипотека для пенсионеров. Пока это пилотный проект, запущенный в городах-миллионниках. Заключается он в том, что пенсионер, имеющий в собственности типовую квартиру, заключает договор с кредитной организацией, после чего начинает ежемесячно получать от нее выплаты, как бы «проживая» свое жилье. Такие выплаты он получает в течение 10 лет, и если к этому моменту он все еще здравствует, то выплаты прекращаются, но фактически он продолжает жить в своей квартире до самой смерти. Если же пенсионер не доживет до окончания выплат, то кредитная организация продает квартиру, забирает себе сумму кредита и проценты, а остаток отдает родственникам почившего. При этом наследники при желании могут выкупить квартиру у кредитной организации. Как пишет газета «Ведомости», председатель совета директоров АРИЖК Андрей Языков отметил, что, когда рыночные ставки по ипотеке приблизятся к 9%, этот продукт можно будет тиражировать совместно с банками.
Целевые кредиты
Северо-Западный банк Сбербанка России аккредитовал в августе сразу три жилых комплекса в Петербурге и Ленобласти. Первый – жилой комплекс «Красавица», построенный ЗАО «Мостостроительный трест №6 – Дорожное строительство» в поселке Ильичево Выборгского района Ленобласти, неподалеку от Зеленогорска. Согласно условиям программы Сбербанка «Кредит на приобретение строящегося жилья», ипотечный кредит может быть предоставлен на срок до 30 лет с минимальным первоначальным взносом 10% для участников программы «Молодая семья» и 15% для остальных категорий заемщиков. Также Cеверо-Западный банк Сбербанка России аккредитовал ЖК «Лауккаан Ранта» в Усть-Луге. Условия кредитования аналогичны тем, что действуют при кредитовании «Красавицы». Наконец, третий объект, аккредитованный в августе Северо-Западным отделением Сбербанка, – ЖК «Отличник» в Красногвардейском районе Петербурга. Условия кредитования те же.
Ханты-Мансийский банк подписал соглашение о сотрудничестве с компанией «ЛенРусСтрой»: теперь его клиенты могут приобрести квартиру в жилом комплексе «Дудергофская линия 3» с привлечением кредитных средств банка. Ипотека выдается на срок до 30 лет, первоначальный взнос – от 20%. Минимальная сумма займа – 300 тыс. рублей, максимальная – 8 млн рублей.
Илья Круглов, начальник отдела кредитных операций ООО «Александр Недвижимость»:
На фоне всеобщего повышения ставок заемщики во второй половине августа активизировались, разумеется, в тех банках, где ставки еще не повысились. Довольно много обращений было по ипотечным программам новостроек.
На осень 2012 года прогнозы умеренно-пессимистичные. Все ждут, что будет в сентябре. Кто-то уже заранее начал отыгрывать осенние изменения на внешнеэкономическом фоне, кто-то занял выжидающую позицию. Я предвижу среднее увеличение ставок на 0,5-1%. В большинстве банков процедура изменения процентной ставки – довольно длительный процесс, так что, возможно, некоторые просто находятся в процессе повышения ставок. Тем не менее, за лето у нас появились еще три банка с программами ипотечного кредитования, где можно не предоставлять документов, подтверждающих занятость и доход. То есть либерализация налицо.
Я думаю, сентябрь – это последний месяц, когда можно успеть взять кредит по ставкам уровня 2011 и начала 2012 года. К октябрю основные игроки уже повысят свои ставки. А те, кто успеет взять кредит сейчас, будут иметь 3-4 месяца на то, чтобы подобрать объект и купить его по сегодняшним ставкам.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
Этот год для ипотеки был нетрадиционен. Особенно интересно повел себя рынок в начале года: обычно в декабре мы видим его активный рост, люди хотят решить жилищные проблемы до праздников, а на январь приходится традиционный спад. В этом же году в I квартале рост не просто не остановился, он продолжался в темпе IV квартала 2011 года. В результате итоги рынка за первое полугодие получились выше, чем прогнозировалось. В Санкт-Петербурге в первом полугодии было выдано ипотечных кредитов на сумму 24 млрд рублей, это 13 тысяч кредитов. Рынок действительно был запущен и развивался, ипотека была востребована. Выросло число кредитов, выданных на строящееся жилье, активно развивались совместные программы банков и застройщиков.
Во второй половине года банки подняли ипотечные ставки. Тем не менее, нижняя граница в ВТБ24 остается на уровне 9,4%. Кроме того, банки идут на либерализацию отношений с застройщиками. Например, если раньше ВТБ24 аккредитовывал застройщика при достижении готовности дома 40%, то сейчас эта планка опущена до 20%.
Фото: dailytechinfo.org
