Спешить некуда: наступило редкое для рынка время фиксации ипотечных ставок: они не снижаются, но уже и не растут. Более того, несмотря на весну – традиционно активное для сделок время – практически остановился и рост цен на недвижимость, особенно в не очень новых домах. Неужели прежние времена закончились, и грядет рынок покупателя?
Дело действительно удивительное: такой абсолютной стабильности на рынке не было давно. Ипотечные ставки не меняются, цены на жилье почти не растут, а по отдельным видам объектов с учетом инфляции даже снижаются. Спрос на жилье тоже заметно снизился, но, по словам экспертов, это тот самый «чистый» спрос, который и стоит учитывать, а спрос прошлых двух лет был отложенным спросом кризисного времени.
Однако долгого затишья никто не ждет: аналитики ожидают роста спроса после окончания майских праздников и предполагают, что продержится на высоком уровне он до конца года.
Караван идет
Последние исследования, о которых сообщает РИА «Новости», говорят о том, что портрет ипотечного заемщика в последние годы в России сильно не изменился. Это молодые семьи в возрасте от 30 до 40 лет с совокупным доходом от 60 до 150 тыс. рублей и одним ребенком. Объект – квартира в многоквартирном жилом доме. Вот только большинству, считают социологи, ипотечный кредит сильно портит качество жизни.
Причина – в высоких процентных ставках. Президент Владимир Путин велел правительству проработать этот вопрос и довести ставки через год до 7% годовых. Однако Дмитрий Медведев во время беседы с работниками группы «Евраз» признался, что достичь такого уровня в текущем году не удастся. Задача, поставленная президентом, по словам премьера, в этом году реализована не будет, а если уменьшение ставок и случится, то до уровня, к которому правительство «будет стремиться» – в лучшем случае 10%. Для этого, по словам премьера, нужно увязывать ипотечную ставку со ставкой рефинансирования ЦБ и сделать ее больше лишь на 1,5-2%.
Если эта новость была ожидаема, то следующая стала для кого-то неожиданностью, а для кого-то, по словам управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаила Иоффе, «историческим достижением»: ВТБ24 стал лидером рынка ипотечного кредитования в Петербурге, обогнав Сбербанк как по объему, так и по количеству выданных кредитов. Причем ни много ни мало в полтора раза.
Наконец, еще одна ипотечная новость пришла из Москвы: в Госдуму внесен проект закона, согласно которому власти будут выкупать жилье у должников, попавших в трудную финансовую ситуацию. Последние при этом не выселяются из квартиры, а продолжают в ней жить, но уже по договору социального найма.
При этом причина невыплаты кредита должна быть уважительной – болезнь, сиротство или потеря работы. Бывший заемщик сможет сам решать, выкупать ли ему обратно квартиру или пользоваться социальным наймом бессрочно. Эксперты рынка, сообщает РБК daily, оценивают эту инициативу как позитивную.
Ставки больше не растут
Напомним, что несколько недель назад флагман ипотечного кредитования Сбербанк снизил ставки по ипотеке на 1%. Однозначного мнения на рынке этот шаг не вызвал: одни говорили, что это снижение – лишь подтягивание до уровня более мелких банков, дающих ипотечные кредиты на более выгодных условиях, другие – что вслед за флагманом непременно потянутся остальные, и ставки начнут снижаться повсеместно. Кто оказался прав, говорить, возможно, еще рано, но несколько банков в апреле действительно снизили ставки.
Например, изменил условия программы кредитования покупки загородной недвижимости ипотечный банк DeltaCredit: для покупателей загородного жилья он не только снизил ставки, но и распространил действие данной программы на все регионы присутствия банка, упростил условия выдачи кредитов и расширил перечень кредитуемых объектов. Ставки в рублях теперь начинаются от 12,75%, в долларах США – от 9,25%, срок кредитования до 25 лет. Возможен ипотечный кредит с нулевым первоначальным взносом.
Снизил ставки по ипотеке (после снижения ставок по автокредитам) и банк «АК Барс», причем сразу по трем программам. Ипотечный кредит по программе «АК Барс Перспектива» на первичном рынке можно получить теперь по ставке от 14% годовых в рублях. По окончании строительства дома действующие процентные ставки становятся равны ставкам, актуальным по программе «АК Барс Мегаполис» – теперь от 11,9% в рублях. Снизились и ставки по программе кредитования коттеджей «АК Барс Комфорт» – теперь минимальная ставка также равна 11,9% годовых в рублях.
Несмотря на то, что список снизивших ставки банков на этом исчерпан, роста ставок в апреле также не происходило. Более того, ряд банков в минувшем месяце снизили процентные ставки по потребительским кредитам, риски по которым традиционно выше. В их числе, например, Сбербанк и Райффайзенбанк.
Реструктуризация от государства
Единственная новая программа, которая вышла на рынок в апреле, – это программа перекредитования заемщиков от АИЖК «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». Продукт этот, надо сказать, довольно полезный и, скорее всего, будет пользоваться популярностью, учитывая выгодные условия, которые предлагает АИЖК. Программа действует для ипотечных займов, выданных любой кредитной организацией. Процентные ставки при этом соответствуют ставкам программы АИЖК «Стандарт» и начинаются от 9,2% годовых в рублях. Перекредитование возможно как по фиксированной ставке, так и по комбинированной. Кроме того, данная программа позволяет заемщику изменить валюту кредита, снизить величину ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования и даже внести изменения в состав заемщиков.
Сумма, которую предоставляет АИЖК в рамках программы «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита», равна размеру задолженности по действующему кредиту заемщика. Процедура предоставления нового ипотечного кредита и, соответственно, смены залогодержателя может быть проведена, даже если в подписанном сторонами договоре не оговорено согласие кредитора на последующую ипотеку. Новая программа «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» подходит тем заемщикам, которые оформили текущий ипотечный кредит не менее года назад, не допустили ни одной просрочки сроком более 30 дней и не воспользовались возможностью реструктуризации этого кредита.
В апреле совместную программу ипотечного кредитования запустили Ханты-Мансийский банк и объединение «Строительный трест». Банк аккредитовал строящийся в Кудрово жилой комплекс комфорт-класса «Капитал» – часть масштабного проекта комплексного освоения территории на окраине Петербурга, у метро «Улица Дыбенко». Минимальная процентная ставка по кредиту в рамках специальной программы – от 12,5% годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос – 10%. Срок кредитования – от 3 до 30 лет, минимальная сумма кредита – 300 тыс. рублей.
Акции месяца
В апреле не принято стимулировать спрос заемщиков, поэтому минувший месяц не был отмечен выходом на рынок большого числа акций и специальных предложений от банков. Тем не менее, несколько предложений все же появилось.
Например, в конце апреля ипотечный банк DeltaCredit объявил о начале акции для зарплатных клиентов банка. Согласно ее условиям, с 25 апреля по 25 июня 2013 года процентная ставка по всем кредитным продуктам банка для таких клиентов будет снижена на 0,25%. Для участия в данной акции и получения ипотечного кредита со скидкой клиент банка помимо справки 2-НДФЛ должен предъявить заверенную банком выписку со своего зарплатного счета за последние полгода. Кроме того, с 22 апреля текущего года банк DeltaCredit запустил специальную акцию, согласно условиям которой процентная ставка по ипотеке для покупателей коттеджей за городом будет также снижена на 0,25%. Условия этой акции действуют до 15 сентября 2013 года.
В конце апреля о проведении масштабной кампании по отмене штрафов за просроченные платежи по кредитам для своих заемщиков объявил Связь-банк. Акция носит название «Мгновения весны» и продлится до 1 июня 2013 года. Условия акции относятся как к потребительским, так и к ипотечным кредитам, предоставленным банком. При погашении задолженности в период проведения акции как по основному долгу, так и по процентам в полном объеме банк отменит все начисленные пени. После окончания акции штраф составит, как и раньше, 0,75% от суммы кредита за каждый день просрочки.
Стоит отметить, что подобные акции запустили в апреле еще несколько банков, но в их случае это не относилось к ипотечным кредитам.
Также напомним о ныне действующих акциях, запущенных ранее. Банк «Санкт-Петербург» в рамках программы «Стандарт» предоставляет покупателям жилья от ЦДС возможность приобрести квартиру с первоначальным взносом в размере 10% от стоимости жилья. Акция актуальна при подаче анкеты на получение ипотеки до 1 июля.
И еще одна давно действующая акция – «9,99%» от ипотечного банка DeltaCredit. Согласно ее условиям, заемщики, подтвердившие доход справкой по форме 2-НДФЛ, располагающие первоначальным взносом в размере 50% от стоимости жилья и оформляющие ипотечный кредит на срок не более 7 лет, получают фиксированную процентную ставку в рублях на первые пять лет в размере 9,99%. Одобрение заявки заемщику необходимо получить до 31 мая этого года.
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:
В начале текущего года ставки по ипотечным кредитам увеличились примерно на 0.5-1% и достигли значений в 13-13.5%. Данный факт существенно не повлиял на платежеспособность заемщиков, поскольку их ежемесячный платеж увеличился в среднем на 1500 рублей и, с учетом традиционного весеннего подъема активности на рынке недвижимости, количество выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербургском филиале Абсолют Банка в апреле увеличилось на 51% относительно предыдущего месяца. Сбербанк снизил ставки, однако эти действия я считаю коррекционными, без общей тенденции понижения ставок на ипотечном рынке.
Вообще же сегодняшняя ценовая стабильность на рынке недвижимости является благоприятным периодом для покупки квартиры с использованием кредитных средств. Количество ипотечных сделок будет следовать за динамикой рынка в целом. Летний период 2013 года, скорее всего, будет менее бурным, чем в 2012 году, что связано с ценовой стабильностью объектов, увеличением стоимости кредитных средств и переносом покупок на осенний период.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
Что касается ипотечных сделок на вторичном рынке, то в последние месяцы 2013 года их доля среди всех сделок нашего агентства была практически неизменной. Она составляла и составляет чуть более 40%.
Некоторое время назад Сбербанк понизил свои ипотечные ставки, и это, безусловно, приведет как к росту интереса к ипотечному кредитованию в целом, так и к росту числа сделок с участием Сбербанка. Этот банк потенциальные заемщики очень хорошо знают, у него большая клиентская база и хороший имидж с точки зрения ипотеки, более того, это лидер по числу ипотечных сделок среди наших клиентов.
Теперь, после снижения ставок, предполагаю, что число сделок со Сбербанком возрастет. Более того, конкуренция между кредитными организациями в сфере ипотеки в последнее время в целом существенно возросла. Так, увеличил свои позиции на рынке банк ВТБ24, у которого также весьма конкурентоспособные ипотечные ставки и который открыл новый ипотечный центр на Невском проспекте.
